מחלוקות בין בעל דירה לשוכר הן דבר נפוץ. כאשר מדובר במחלוקת מהותית בדבר הסכם השכירות, ייתכן שלבעל הדירה תהיה אפשרות
לתבוע פינוי מושכר בבית המשפט. לעיתים ועל אף שבית המשפט פסק כי על השוכר לפנות את הדירה, השוכר עשוי לסרב לפנות את המושכר. במקרה שכזה על המשכיר לפנות את לשכת ההוצאה לפועל בכדי שתאכוף את פסק הדין.
מתי מותר לתבוע את פינוי המושכר? בעל דירה לא יכול לדרוש מהשוכר לפנות את הדירה ללא סיבה. בכדי לדרוש זאת מהשוכר, צריכה להיות הפרה יסודית של חוזה השכירות.
ישנם שלושה מקרים שכיחים של הפרה כזו:
1.
סירוב השוכר לפינוי הדירה בסוף תקופת השכירות: במקרה בו השוכר נשאר בדירה בתום תקופת השכירות, ללא הסכמת בעל הבית, זוהי הפרה מהותית של חוזה השכירות.
2.
אי עמידה בתשלומים הנדרשים: במקרים בהם השוכר לא משלם את התשלומים הנדרשים בחוזה, דוגמת תשלומי השכירות, חשבון החשמל, חשבון המים, ארנונה וכדו' - זוהי הפרה מהותית של חוזה השכירות.
3.
סירוב שוכר לפינוי לאחר קבלת התראה: ישנם הסכמי שכירות המאפשרים לבעל הבית לדרוש מהשוכר לפנות את הדירה בהתראה מראש של 90 יום. אם השוכר מסרב לפנות את המושכר על-אף שחלפו 90 יום, הדבר מהווה הפרה מהותית של הסכם השכירות.
אם השוכר הפר את חוזה השכירות בצורה יסודית, ולמרות דרישותיו של בעל הבית לפינוי המושכר הוא עומד על סירובו -
יכול בעל הבית לתבוע פינוי מושכר בבית המשפט.
האם מותר לפנות מושכר בכוח? בעל הדירה יכול לחשוב לתומו, כי אין סיבה להגשת תביעה לבית המשפט בדבר פינוי המושכר. הוא "פשוט יפעיל אמצעים פיזיים" אשר יגרמו לשוכר לפנות את הדירה. בעלי דירה עשויים לנקוט באמצעים פיזיים שונים דוגמת:
1. החלפת המנעול במושכר.
2. ניתוק התשתיות השונות דוגמת החשמל, המים והגז.
3. פינוי חפצי השוכר.
4. פינוי השוכר עצמו בכוח. אולם, מבהיר
עורך הדין אלי מור כי הן החוק והן הפסיקה קובעים כי אסור לבעל הדירה לעשות דין לעצמו ולפנות את המושכר בכוח. בתי המשפט אף נוטים לראות עשיית דין עצמי שכזו בידי המשכיר כדבר חמור ביותר, משום שהדבר פוגע בסדר הציבורי ובשלמותו.
לכן כל הדוגמאות הנפוצות הנ"ל עשויות להיחשב כאמצעים פיזיים אסורים. אם בעל הדירה נקט בדין עצמי וגרם לנזקים שונים לשוכר, השוכר יוכל לפנות לבית המשפט ולתבוע את נזקיו. לאור החומרה שבתי המשפט מייחסים לדין עצמי שכזה, זה לא מופרך שבית המשפט אף יפסוק כי על בעל הדירה לשלם לשוכר פיצויים הכוללים אף עוגמת נפש.
האם מותר לפנות שוכר בכוח אם יש סעיף בחוזה המאפשר זאת? בעל הדירה המכיר את הדין, יכול לכאורה להגן על עצמו מראש ולכלול סעיף בחוזה המאפשר לו לנקוט באמצעים פיזיים המוסכמים מראש, אם השוכר לא יפנה את הדירה. לדוגמה יכול בעל הדירה להכניס סעיף מוסכם בחוזה השכירות, הקובע כי אם השוכר לא יפנה את הדירה כדין, הוא ינתק לו את הגז, החשמל והמים. אולם בתי המשפט קבעו מספר פעמים כי אין תוקף לסעיפים שכאלו, עקב היותם נוגדים את תקנת הציבור.
לכן שימוש באמצעים פיזיים לפינוי שוכר אסורים תמיד, אף במקרה בו יש סעיף בחוזה המתיר זאת. מנגד, בעל הדירה יכול לכלול סעיפים אחרים בחוזה לשם הפעלת לחץ חוקי על השוכר שיוביל לפינוי המושכר. אמצעי לחץ כאלו יכולים להיות בטחונות שיתלוו להסכם השכירות בהם יוכל המשכיר לעשות שימוש בעת הצורך, דוגמת ערבויות בנקאיות ושטרי חוב.
אכיפת פסק דין לפינוי מושכר אם בית המשפט פסק כי על השוכר לפנות את המושכר, אך חרף זאת השוכר מסרב לקיים את פסק הדין - אסור לבעל הדירה להשתמש באמצעים פיזיים שיובילו לפינוי המושכר.
הגורם המוסמך לאכיפת פסק הדין הוא לשכת ההוצאה לפועל. בכדי לאכוף את פסק הדין בלשכת ההוצאה לפועל על השוכר לנקוט בפעולות הבאות:
- פתיחת תיק בלשכת ההוצאה לפועל והגשת בקשה לפינוי המושכר (טופס 505) שתכלול את פרטי השוכר ואת פסק הדין. אם לא נכתבה הכתובת המלאה בפסק הדין יש להוסיף תשריט מהרשות המקומית.
- פנייה ללשכת ההוצאה לפועל יכולה להיעשות רק אם חלפה התקופה שקבע בית המשפט. אם לא נקבע מועד שכזה, יש להמתין לפחות 15 יום.
- לאחר מכן נשלחת אזהרה לשוכר כי עליו לפנות את המושכר.
- אם לא פונה המושכר לאחר חלוף המועד הקבוע באזהרה, לשכת ההוצאה לפועל תדאג לפנות את השוכר עד 14 יום מעת סיום מועד האזהרה.
- בעל הדירה רשאי לבקש את הארכת תקופת הפינוי ככל שיידרש, אולם משך ההארכה לא יעלה על 14 יום.