כולנו רוצים דירה עם ממ"ד ומרפסת, היום יותר מתמיד, אבל לפי מצב השוק זה ממש לא הזמן לקנות דירה חדשה. נתן יגודין, מנכ"ל קבוצת עידן, מסביר איך אפשר להוסיף ממ"ד ומרפסת לדירה קיימת, ולמה בידיים הנכונות - זה הרבה פחות מסובך מאיך שזה נשמע אם גם אתם חולמים לעבור לדירה חדשה עם ממ"ד, אתם לא לבד. המלחמה הפכה את הממ"ד לאחד השיקולים המרכזיים בבחירת דירה, וכמות האנשים שמחפשים דירות עם ממ"ד היום, גבוהה ב-165% מכפי שהייתה לפני המלחמה (לפי נתוני אתר מדלן, נכון לחודש מרס 24 ובהשוואה לספטמבר 2023).
אתם בטח חולמים גם על מרפסת, שכולנו יודעים עד כמה היא משדרגת כל דירה, אבל אם אתם עוקבים אחרי הכותרות, אתם כנראה מבינים שזה לא ממש הזמן לקנות דירה חדשה. הריביות גבוהות, אתרי הבנייה ריקים מפועלים והמחירים רק הולכים ועולים.
אבל יש גם חדשות טובות, והן שאתם לא חייבים לעבור דירה בשביל לקבל ממ"ד ומרפסת. אתם יכולים פשוט להוסיף אותם לדירה הקיימת שלכם.
"בתקופה האחרונה אנחנו רואים יותר פניות מהרגיל לביצוע פרויקטים של הוספת ממ"דים ו/או מרפסות", אומר נתן יגודין, מנכ"ל קבוצת עידן, העוסקת בשיפוץ, חיזוק ושיקום מבנים, ומתמחה בהוספת מרפסות וממ"דים לבניינים משותפים. "חלק גדול מהפונים הם אנשים שהחליטו להוסיף ממ"ד בעקבות המלחמה ו'על הדרך' כבר משדרגים את איכות החיים ומוסיפים גם מרפסת. אבל מהר מאוד הם מגלים שלהוספת ממ"ד ומרפסת יש יתרון גדול נוסף - השבחה משמעותית של הנכס".
יתרון גם לדיירים וגם למשקיעים הוספת ממ"ד ומרפסת היא קודם כל הגדלה של שטח הדירה שלכם. בעיר כמו תל אביב, שכל מ"ר בה שווה עשרות אלפי שקלים, ערך הדירה יכול לעלות במאות אלפי שקלים.
"זה תלוי בשורה של פרמטרים", מסביר נתן, "אבל אם אני צריך להעריך, מדובר בעליית ערך של כ-10-15% בעקבות הוספת מרפסת, ובהוספת ממ"ד זה יכול להגיע אפילו ליותר".
השבחת הנכס באה לידי ביטוי גם במחירי השכירות. על-פי סקר שהתפרסם במרץ 24 במסוף "ממון" של ידיעות אחרונות, הפער בין שכר הדירה הממוצע של דירת 3 חדרים תל אביבית הכוללת ממ"ד לבין דירה זהה שלא כוללת ממ"ד, עומד על 12.5%, נחשו לטובת מי.
"במחירי השכירות של תל אביב מדובר במאות רבות של שקלים מדי חודש", אומר נתן. "כך שגם בתור משכירים, ההשקעה על הוספת ממ"ד ומרפסת מחזירה את עצמה במהירות. בנוסף, חשוב לדעת שהמדינה רוצה לעודד הוספת ממ"דים ולכן לא גובה על כך היטל השבחה".
איך עושים את זה? נתן, איך מוסיפים ממ"ד ומרפסת לדירה קיימת? "הוספת ממ"ד היא למעשה בנייה של חדר חדש בדירה. בבניין משותף הממ"דים נבנים אחד מעל השני ומעבר ליתרונות של המיגון ושל העלאת ערך הנכס, הם גם תומכים ותורמים ליציבות של המבנה. הוספת מרפסות נעשית או על-ידי בניית מרפסות בטון, שכל אחת מהן משמשת כתומכת לשכנותיה מלמעלה ומלמטה, או על-ידי חיבור מרפסות פלדה בבנייב מתקדמת, שזו שיטה מהירה יותר שלא מצריכה ביסוס של עמודים אל הקרקע ולכן לא תופסת מקום בחצר או בחניה".
אפשר לעשות את זה בכל בניין? "מרפסת שמש בגודל של 12 מ"ר היא המינימום שכל דירה בארץ זכאית לו על-פי חוק. זה אומר שבכל בניין ניתן או להוסיף מרפסת כזאת או להרחיב מרפסת קיימת וקטנה יותר לגודל הזה. יש לנו כרגע פרויקט בתכנון ברח' יאיר רוזנבלום בתל אביב, שבו אנחנו מרחיבים מעל 25 מרפסות. לא רחוק משם, ברחוב בורלא, יש לנו פרויקט בביצוע שבו אנחנו עושים הוספה והרחבה של 68 מרפסות.
"בדומה, ממ"ד בגודל של 9 מ"ר (לא כולל הקירות), הוא המינימום שכל דירה זכאית לו על-פי חוק. מ-1991, כל דירה חדשה שנבנית כוללת ממ"ד, אבל בבניינים ישנים יותר, אפשר להוסיף ממ"ד בגודל המינימלי.
"כמובן שצריך תמיד לעשות בדיקת היתכנות ראשונית ולבחון את נתוני הבניין ואת זכויות הבנייה הקיימות. יש מקרים שבהם יש זכויות בנייה עודפות, כך שאפשר להוסיף ממ"דים ומרפסות גדולים יותר מהמינימום הקבוע בחוק".
כמה גדולים יותר? "כמה שהזכויות מאפשרות. ברחוב אבשלום חביב 6 בתל אביב אנחנו מוסיפים מרפסות בגודל 17 מ"ר. ברחוב בן-גוריון 254 בגבעתיים - ממ"דים בגודל 14 מ"ר, כולל קירות. כל פרויקט לגופו".
אז זה בעצם משהו שכל דיירי הבניין חייבים להסכים לו? "להוספת ממ"דים צריך הסכמה של 60% מבעלי הדירות ולהוספת מרפסות - 75%. בדרך כלל הוספת ממ"דים זה משהו שכמעט כל הדיירים תומכים בו. כך היה בפרויקט שלנו בבן גוריון בגבעתיים, שאנחנו מוסיפים בו 39 ממ"דים ל-39 הדירות בבניין. לעומת זאת, יש לנו פרויקט בראשון לציון עם 34 דירות, ורק 30 מבעלי הדירות מעוניינים להוסיף ממ"דים".
מה קורה במקרה כזה? "צריך להבדיל בין הסכמה לבין רצון להשתתף בפרויקט. מי שמסכים מצהיר שהוא מאפשר לשאר הדיירים לעשות את זה, אבל זה לא מחייב אותו. בפרויקט כמו בראשון לציון, למשל, שבו 4 דיירים הסכימו אבל לא מעוניינים להוסיף ממ"ד בעצמם, מה שאנחנו עושים זה להוסיף להם ממ"ד דמה, כלומר שלד ממ"ד שלא כולל את כל עבודות הגמר ולא מחובר לדירה. באותו אופן, מי שלא רוצה מרפסת, מוסיפים לו מרפסת דמה. זו דרישה של הרשויות כדי לשמור על חזיתות אחידות לבניינים".
כמה זמן זה לוקח? "שוב, כל מקרה לגופו. בעיקרון, פרויקט שגרתי של הוספת 24 ממ"דים לא צריך לקחת יותר מ-9 חודשים, שנה לכל היותר. בהוספת ממ"דים יש גם תהליכי רישוי מקוצרים כי המדינה מעודדת את זה. וכמובן שכשעובדים עם חברה מנוסה ומקצועית אין סיבה שיהיו עיכובים מיותרים".
מה באמת אתם מביאים לשולחן, למה כדאי לעשות פרויקט כזה דווקא איתכם? "קודם כל, יש לנו ניסיון של יותר מ-12 שנה בבנייה, שיפוץ, שיקום מבנים, שיפוץ חזיתות. הידע והמיומנות שלנו הם ברמה מאוד גבוהה, ובתחום הספציפי של הוספת ממ"דים ומרפסות אנחנו נחשבים למובילי שוק. עשינו עד היום עשרות פרויקטים בארץ, רבים מהם כבר הושלמו ונמסרו לדיירים ויש לנו עוד עשרות פרויקטים בביצוע, בתכנון או בשלבים שונים של קבלת היתר.
"אנחנו בקיאים בתהליכי הרישוי, בתקנות ובאישורים הנדרשים, בעבודה מול הגופים המאשרים, והכי חשוב - אנחנו דואגים לכל המעטפת של הפרויקט, מההתחלה ועד הסוף: בדיקת היתכנות, תכנון, ביצוע ועד מסירה. אלה פרויקטים מאוד מורכבים אבל כשעושים אותם עם הגורם המקצועי הנכון, אפשר באמת לעבור אותם בראש שקט ובלי דאגות".