פוטנציאל של "באסה"

אין זו הפעם הראשונה שה"באסה" בהרצליה מספקת לנו מידע שאנו מוצאים לראוי לדווח עליו, וננחש כי אין זו גם הפעם האחרונה שנעסוק בהליכים ובתקדימים הצומחים מהבאסה. תזכורת לקוראינו: מדובר במתחם גדול, באזור קניון שבעת הכוכבים בהרצליה, "שזכה" לכינויו זה מכיוון שמדובר באדמת ביצה[1]. הפעם מדובר בהכרעה של שמאי מכריע (שמאי המקרקעין יצחק סיון) בתביעה בגין ירידת ערך, שהגישו מאות בעלי זכויות ב"באסה" (ע"י עו"ד עודד ישראלי ואחרים), עקב אישורה של תוכנית (הר/1645 ב') ששינתה את ייעוד חלקותיהם המצויות "בבאסה" מייעוד חקלאי לייעוד של דרך. התביעות הוגשו, בראשית, לוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ונדחו על ידה. פנייה לוועדת הערר לתכנון ובניה במחוז תל אביב הביאה למינויו של השמאי סיון לשמאי מכריע, ועתה כאמור ניתנה החלטתו (החלטה מפורטת ומנומקת). סוגיה מרכזית בהחלטתו היא אם וכמה פוטנציאל לשינוי הייעוד החקלאי לייעוד כלכלי/משביח היה לחלקות, טרם ששונה ייעודן לייעוד ציבורי. נקודת המוצא של השמאי סיון היתה, כי 'על התובעים להוכיח כי נגרם נזק למקרקעין עצמם, היינו לתכונות הקרקעיות שלהן: כגון אפשרויות השימוש בקרקע, דרכי הגישה לקרקע. במסגרת "נזק למקרקעין" תחשב גם פגיעה בפוטנציאל לשימוש עתידי בקרקע. הפוטנציאל לשימוש עתידי בקרקע מהווה מרכיב עיקרי בשווייה של כל קרקע, גם של קרקע חקלאית. ברור לכל, כי קרקע חקלאית שיעודה שונה ליעוד של דרך, הפוטנציאל שלה לשימוש אחר, כגון למגורים או מסחר (אם היה לה פוטנציאל כזה) נפגע, או במילים אחרות ניטל ממנה. לעניין זה קבע השמאי סיון, כי לקרקעות המצויות בלב אזור מגורים מפותח במרכז הארץ יש פוטנציאל מסוים, גם אם הן עדיין בגדר קרקע חקלאית, והשאלה שעליו להכריע בה היא מהו שיעורן. לעניין זה הוא קבע, כי "הפוטנציאל המסויים הזה מהווה איפוא ציפייה כללית, המבוססת בעיקר על מיקומה של הקרקע במיקום מרכזי בטבורה של עיר, הפיתוח הכללי הקיים בשטח, וכן ניזונה ציפיה זו משמועות שונות, פרשנויות על התנהלות עירית הרצליה, וכיו"ב. לציפיה זו אין בסיס מוצק של תוכנית ספציפית בצנרת, אבל היא כנראה קיימת". בסופו של דבר השמאי המכריע קבע, כי שווי החלקות קודם לפגיעה היה בסדרי גודל של 45 דולר-100 דולר למר', וכי שווי דרך יוערך ב- 10% משווי הקרקע במצבה הקודם וכך פסק. ------------------------------------------- שומה מכרעת של שמאי המקרקעין יצחק סיון מיום 2.2.06. בעלים שונים ע"י עו"ד עודד ישראלי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (ע"י עו"ד אילנה בראף-שניר) ונתיבי אילון בע"מ (ע"י עו"ד טל דגן). 1. על הביצה ועל ניקוזה בשנת 1925 ניתן לקרוא בספר "הרצליה - היובל הראשון".