עסקאות נדל"ן כרוכות מטבען בהעברת סכומי כסף משמעותיים מיד ליד. מסיבה זו נוהגים רוכשי נדל"ן לפרוס את תמורת העסקה ולשלם אותה על-פי קצב מילוי התחייבויות המוכר.
פריסת התשלומים על פני חודשים ואף שנים, יוצרת מצב שבו שווי העסקה כולל גם מרכיב מימוני (ריבית) הגלום בגין תשלומים מאוחרים. לעיתים, מרכיב המימון אינו מפוצל מסכום התמורה החוזית אלא נבלע בה. נשאלת השאלה האם בנסיבות אלה, של תשלומים מאוחרים ללא ריבית, יש לשנות את סכום התמורה הנקוב בחוזה המכר ולהוון את התשלומים המאוחרים ליום המכירה לפי שיעור הריבית הנהוגה במשק. בראייה מיסויית, השאלה היא האם בנסיבות דלעיל המרכיב המימוני מהווה חלק מתמורת העסקה והאם יש לשלם בגינו מיסי מקרקעין.
דמיינו עסקה לרכישת דירת מגורים תמורת סכום העתיד להשתלם כולו בעוד שנה. באופן תיאורטי, ברור כי הסכום הנ"ל המשולם בחלוף זמן ללא ריבית וללא הצמדה, אינו משקף את שווי העסקה הכלכלי ליום המכירה, אלא יש למצוא מהו הערך הנוכחי של הסכום לאותו יום. חישוב התמורה ליום המכירה מבלי לחלץ את הערך הנוכחי של התמורה מעוות את המהות הכלכלית של העסקה, שהרי חלק מן התמורה הוא מדומה במובן זה שאותו חלק משקף את עסקת האשראי ואת היכולת של הרוכש לעשות שימוש בתמורה באותה תקופה עד שישלמה למוכר ("מחיר הכסף"). חילוץ הערך הנוכחי מתוך התשלומים העתידיים נקרא "היוון".
"עקרון ההיוון" זכה לאחרונה להכרה מפורשת בפסק דין המכון הגיאופיסי (ו"ע 1289/01). באותו עניין נקבע כי בעת קביעת השווי בעסקות שבהן התמורה משולמת בתשלומים המאוחרים ליום המכירה, יש להפחית מסכום התמורה הנקובה בהסכם את ערכי ההיוון של תשלומים מאוחרים אלו. בלשון אחרת, נפסק כי לצורך קביעת שווי העסקה יש להפריד ממרכיב התמורה את מרכיב האשראי בעסקה - כלומר יש להוון תקבולים עתידיים ליום המכירה בדרך של חישוב הערך הנוכחי (לפי ריבית שוק) של הסכומים שיתקבלו בעתיד (לדוגמא: 100,000 ש"ח שישולמו בעוד שנה, שווים סכום נמוך יותר כיום (כ- 94,000 ש"ח אם ריבית השוק היא 6%).
המשמעות המעשית של פסק הדין היא מרחיקת לכת. גישת "שתי העסקות" שאומצה שם עשויה להביא להקלת נטל המס על רוכשי נדל"ן, שכן אלו לא ישלמו מס רכישה על מרכיב התמורה המיוחס לריבית. הוא הדין לגבי מס מכירה, אם קיים, מצד המוכר.
לעומת זאת, הלכת המכון הגיאופיסי עלולה לשמש חרב פיפיות ככל שהדבר נוגע לחיוב השבח שנוצר במכירה. בניגוד לצד הרוכש היוצא נשכר מיישום שיטת ההיוון, צד המוכר עלול, בנסיבות מסוימות, לצאת נפסד.
כך, למשל, יצא נפסד מוכר הזכאי לשיעור מס היסטורי, שכן חלק התמורה המיוחס לריבית ימוסה במסגרת פקודת מס הכנסה בשיעור של 20% (לכל הפחות), בעוד ששיעור המס ההיסטורי עשוי להיות נמוך יותר.
עוד עלול להיפגע מי שמוכר נכס מקרקעין בהפסד, ולכן לא צפוייה כל חבות במס שבח, וכן לכך מי שמוכר דירת מגורים וזכאי לפטור מלא במכירה [מכירת דירת מגורים מזכה לפי סעיף 49ב(1); מכירת דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2); מכירת דירת ירושה לפי סעיף 49ב(5) וכו']. מוכר זה הצופה כי יופטר כליל ממס במכירה, עלול לגלות להפתעתו כי הוא חייב במס הכנסה על מרכיב התמורה המיוחס לריבית.
טלו מקרה שבו נמכרת דירת מגורים מזכה בסכום של 1,050,000 דולר, כאשר התשלום עתיד להתבצע לאחר שנה בערכו הדולרי וללא ריבית (הניחו כי ריבית דולרית הינה 5% לשנה). במקרה זה עשויים 50,000 דולר שלא להיחשב חלק מתמורת המכירה/רכישה - הרוכש לא יחוייב בגינם במס רכישה והמוכר לא יחויב במס מכירה. מנגד, אותו סכום (50,000) יחשב הכנסה פירותית אשר תמוסה במסגרת פקודת מס הכנסה (מס בשיעור 20%, אלא אם כן המוכר תבע הוצאות מימון על הנכס הנמכר עליו משולמת הריבית - מס בשיעור 49%).
יש לציין, כי חשיפת המס קיימת בעיקר לגבי מרכיב הריבית, שכן הפרשי ההצמדה, הגם שנחשבים כהכנסה לפי סעיף 2(4) לפקודה, יהיו בדרך כלל פטורים ממס על-פי סעיף 9(13) לפקודה (יחיד המוכר נכס "פרטי" פטור ממס על הפרשי הצמדה שקיבל בשל מכירת הנכס ובתנאי ש- (א) אין מדובר בהפרשי הצמדה חלקיים; (ב) היחיד לא תבע הוצאות ריבית או הפרשי הצמדה בשל הנכס; (ג) הפרשי ההצמדה אינם הכנסה עסקית ואינם רשומים בפנקסי חשבונותיו של היחיד).
מוכרי נדל"ן ישמחו בוודאי לשמוע כי שיטת ההיוון, החושפת אותם לחיוב במס הכנסה, לא תיושם בכל מקרה ומקרה. על-פי פסק דין המכון הגיאופיסי, שיטת ההיוון תסוייג במקרים בהם השפעת ההיוון איננה מהותית. אימתי השפעת ההיוון תיחשב מהותית? התשובה לשאלה זו איננה ברורה ונראה כי תשמש כר פורה לויכוחים מול רשויות המס.
נציין כי בנסיבות פרשת המכון הגיאופיסי נקבע, כי אשראי לתקופה של שנה וחצי אינו אשראי לזמן קצר והשפעת ההיוון באותו מקרה (כ- 10% מכלל התמורה) נחשבה כמהותית. מכאן ניתן להסיק, שבתנאי אשראי קצרים יותר, יש והמשקל שיתפוס מרכיב המימון מתוך תמורת העסקה יהיה קטן יחסית וניתן יהיה להכיר בהכנסה בהתאם לסכום הנקוב של התמורה ללא הפעלת שיטת ההיוון.
מעניין יהיה לבחון את השפעת עקרון ההיוון וניגוד האינטרסים שיצר בין הצדדים לעסקה, על שוק עסקות הנדל"ן.