היבטי מס שחייבים לשקול בכל עסקת נדל"ן עסקות נדל"ן מתרחשות בכל עת והן חלק בלתי נפרד מחיינו. עסקה במקרקעין יכולה להיות קנייה של הבית שחלמתם או חתימה על חוזה שכירות בהיותכם סטודנטים. מעבר למחיר העסקה, ישנם תשלומים נוספים שיהיו כרוכים בביצועה והוצאתה לפועל. חשוב לשלוט בהם ולהיות ערוכים לביצוע התשלום עבורם.

מס רכישה - משמעות

מס רכישה משולם כאשר רוכשים זכויות במקרקעין במדינת ישראל. חובת התשלום מוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-6319. את המס משלמים על נכסים פרטיים, מגרשים ודירות עם ייעוד שונה, ומבנים עם ייעודים שונים. עבור רכישת דירת מגורים ראשונה על-ידי אדם יחיד, שיעור המס במדרגה הראשונה הוא 0 אחוז. אם מדובר במדרגה השנייה, מס הרכישה יהיה 3.5 אחוזים, 5 אחוזים במדרגה השלישית, ו - 8 ו10 אחוזים בהתאמה במדרגות הרביעית והחמישית. את מס הרכישה מטילים על הצד בעסקה שרוכש את הכנס (למעשה קונה זכות במקרקעין). שיעור המס הסופי יקבע לפי המחיר שבו קונה את הנכס וזכאותו לפטור. כדי לצמצם כניסת משקיעים לשוק, אחוז מס הרכישה עולה בעת קניית דירה שנייה והלאה. את מס הרכישה משלמים תוך 60 ימים מרכישת הנכס או הקרקע. התשלום יבוצע באמצעות השובר שמקבלים בעת הקנייה. את התשלום מומלץ לבצע במסגרת הזמנים ולהימנע מעיכוב, שכן יש סכנה בצבירת ריבית נוספת.

מס שבח - משמעויות

בעת מכירת נכס, נוצר הון ברוב המקרים עליו יש צורך בתשלום מס שבח. משמעותו היא השיבוח שעבר הנכס בעת החזקתו בידי הבעלים הקודמים. את המס משלמים על ההפרש בין מחיר הקנייה הראשוני למחיר המכירה כעת. לצורך חישוב מס השבח כוללים את שכרו עורך הדין שליווה את העסקה, דמי תיווך, ותשלומים אחרים שהיו לטובת שיפוץ הנכס, אגרות ומיסים. לאור כך, חשוב מאוד לשמור את כל הקבלות שמוכיחות את ההוצאות כדי לצמצם את הסכום עליו תדרשו לשלם השבחה. מס שבח הוא כ - 25 אחוזים מסכום ההפרש שקיים בעת מכירת הדירה. נקודה חשובה, אם לא בוצעה השבחה בנכס, יש לשקול קבלת פטור תשלום המס. יש לבחון את הרצון להגיש בקשה בצורה מושכלת, משום שניתן לקבלו פעם אחת על מכירתה של דירה יחידה. מס השבח נקבע גם הוא בחוק מיסוי מקרקעין. במשך השנים, החוק השתנה בצורה שהשפיעה על דרישות התשלום של מס שבח. בין היתר, השינויים משפיעים על הזכאות לפטור וזכאות לדחיית התשלום שלו. פטור מס שבח במכירת דירה יחידה, נותר כסדרו.

מיסוי בעת השכרת נדל"ן

ישנם שלושה מסלולי מס אפשריים במסגרת הכנסות שמגיעות מהשכרת נכס לאדם אחר. 1. פטור ממס (חלקי/מלא) - חוק מס הכנסה קבע פטור מלא מהכנסות שמגיעות משכר דירה, אם הן לא עולות על 5,100 שקלים בחודש. אם הסכום עולה על גובה הפטור אך נמוך מסכום הפטור כפול שתיים, ישולם מס שולי בהתאם לדרגות. 2. מס מופחת בשיעור של 10 אחוזים - סעיף 122 בפקודת מס הכנסה מייצר מסלול נוסף לתשלום מס מופחת, כ - 10 אחוזים מהסכום. זאת אם מדובר ביחיד שזוהי הכנסתו משכר דירה בישראל. במסלול זה, אין אפשרות לנקות הוצאות שוטפות שנבעו לטובת הנכס. מס זה צריך לשלם תוך 30 ימים מסוים שנת המס שבה התקבלו ההכנסות של דמי השכירות. במסלול זה יש לדרוש הצהרה כי הדירה משמשת את השוכר למגורים בלבד. 3. חיוב לפי מדרגות מס - במסלול זה, החיוב יהיה לפי המס השולי של המשכיר. המשמעות היא שמאגדים את סך ההכנסות מכל המקורות ועליהן משלמים את המס. בחירה במסלול זה כרוכה בהגשת דוח הכנסו שנתי במס הכנסה.

ייעוץ משפטי לבניית תוכנית מס בעסקות נדל"ן

לכל החלטה עסקית שתקבלו בתחום הנדל"ן יש משמעות משפטית. לאור עובדה זו, חשוב מאוד לערב עורך דין מקצועי שידע להציג בפניכם את האפשרויות שעומדות לכם ואת המשמעות שלה. הבחירה בעורך הדין היא חשובה, חשוב לוודא כי מדובר באדם שמכיר את שוק הנדל"ן הישראלי באופן כללי. אך לא פחות חשוב לוודא כי הוא מכיר את תחום הנדל"ן בו אתם מעוניינים לעשות עסקה. לאור האמור, עסקות נדל"ן הן מאורע שגרתי בחיינו בצורה כזו או אחרת. למרות זאת, הן מכילות דיוקים שלא תמיד ניתן לעקוב אחריהם ולשלוט בדרישות. לכן, אם אתם נמצאים לקראת עסקה כזו או אחרת, בדקו את עצמכם בעזרת אנשי מקצוע בתחום.