החובה לבנות בהתאם לתקנות

בשיחה בלתי פורמלית בין כותלי בית המשפט, התבטא שופט אשר אמור לשמוע הוכחות, ולאחר מכן לנסח פסק דין בנושא ליקויי בנייה, כדלקמן: "התקנות [הכוונה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970; א.ב.ע.] אינן מהוות חלק מההתקשרות שבין הקבלן לבין רוכש הדירה, אלא הן בגדר הנחייה של מוסדות התכנון ביחסיהם מול הקבלן". מאמר זה נכתב במטרה להזים דברים אלו, ומטעמים מובנים לא יובאו פרטים מזהים. ראשית ייאמר כי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, בא להוסיף זכויות לרוכש הדירה במפורש, ביחסים שבינו לבין הקבלן/המוכר. לפיכך, יש לבחון האם על-פי חוק המכר (דירות) מוטלת חובה על הקבלן כלפי המוכר למסור לו, בכל מקרה, דירה המתוכננת והבנויה בהתאמה מלאה לתקנות. ובכן, על-פי סעיף 7א לחוק המכר (דירות), "אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה". לפי סעיף 4(א) מוגדרת "אי התאמה" אשר בגינה קמה עילת תביעה לטובת הקונה, ככל שפרט כלשהו בדירה שונה מהאמור במפרט, בתקנות, או בתקן רשמי. די בכך כדי להשיב לאותה התבטאות ולשלול אותה, ואם לא די, הוסיפו בתי המשפט פרשנויות בכיוון זה, ולהלן ציטוט מתוך ע"א 86/86 אחד העם שפירא בע"מ נגד אריה ורבקה לשם, פס"מ תשמ"ח כרך 1 מעמ' 3, פסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, בהרכב השופטים מ' סלוצקי, ח' אריאל, י' מרגלית בעניין זה: "בסעיף זה מעדיף המחוקק את הגנת רוכשי הדירות על-פני עקרון החופש החוזי, ורואה כל דבר בדירה השונה מן האמור במפרט או בתקנות הבניה או בתקן הרשמי, כאי התאמה במשמעות חוק המכר תשכ"ח, ואין הצדדים רשאים להתנות על סעיף זה שהוא בבחינת סעיף מצווה (ius cogens) (ראה ע"א 660/77, 659/77...)". הדברים ברורים ונוקבים; הבסיס לדברי בית המשפט מצוי בע"א הנ"ל [659/77, 660/77, בית המשפט העליון] שפורסם בפד"י ל"ב 1, עמ' 393. משמעות הדברים היא אחת: המחוקק מצא לנכון להתערב בהסכם שבין הקבלן מוכר הדירה לבין הדייר רוכש הדירה - ולהכתיב לקבלן בכל מקרה, וללא תלות בקשר החוזי שנערך ונחתם בין הצדדים, לתכנן, לבנות ולספק לדייר דירה העומדת בכל דרישות התקנות, המפרט כפי שהוא מנוסח על פי חוק המכר (דירות), והתקן הרשמי. אם הדייר מגלה אי התאמה, הרי הוא זכאי לדרוש תיקונה מהקבלן, כתיקון שכבר מחושב וכלול כעסקת המכר ולפיכך כל הוצאות תיקונו ו/או כל נזק אחר בגינו חלים על הקבלן.