בפרק זה מדובר בתכנון עירוני ולא בתכנון מבנים.
תכנון עירוני פירושו הכנת תוכנית מתאר. תוכנית המתאר לא כוללת שום פרט של תכנון המבנים, אבל באה להסדיר את האיחוד והחלוקה מחדש של החלקות אשר בתחומה, וקובעת מה מותר לבנות מבחינת יעוד המבנים, אחוזי בניה מותרים, מרווחים, דרכי גישה, מספר יחידות (דיור, מסחר או אחרות) לדונם, מגרש מינימלי שמותר לבנות בו, מספר קומות מותר, גובה המבנים ועוד.
לאור סוגה ותכליתה של תוכנית המתאר, בדרך כלל היא מתייחסת למספר מגרשים סמוכים שיש ביניהם קשר תכנוני הגיוני. אמנם, לעיתים תוכנית המתאר מתייחסת רק לחלקה אחת, לבניין אחד או אף לפריט מסויים במגרש או בבניין, אך המקרה היותר שכיח הוא שתוכנית המתאר כוללת מספר חלקות צמודות.
היוזמה להכנת תוכנית מתאר יכולה להיות של כמה גורמים, וכך נקבע בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, סעיף 61א'. אלה הגורמים אשר יש להם רשות להכין תוכנית מתאר מקומית, על-פי חוק זה:
א. משרד ממשלתי;
ב. רשות מקומית שבה כלולה התכנית;
ג. ועדה מקומית המופקדת על האזור בו כלולה התכנית;
ד. בעל הקרקע;
ה. מי שיש לו עניין בקרקע.
הגורמים א', ב', ג' לעיל הם גורמים ציבוריים, שחזקה עליהם כי בהכינם תוכנית מתאר, יעשו זאת ללא פניות כשטובת הציבור לנגד עיניהם. לא כן בעל הקרקע או בעל עניין בקרקע - אלה יכולים להיות גם גורמים פרטיים, שעיקר מעייני רוחם מתמקד ברווחים פרטיים ו/או בהשבחת המגרש שלהם. אלא שהתוכניות שיכינו, יעברו בדיקה ואישור בוועדות לתכנון ולבניה, אשר אצלן יגבר האינטרס הציבורי והראייה הכללית.
משמעותה של הרשות הניתנת לבעל עניין בקרקע להכין תוכנית מתאר היא, כי לשכן שלך יש דרך חוקית לתכנן מה יהא מותר לבנות בשטח שלו - ובשטח שלך. וזאת, אף אם הוא מחזיק בפחות ממחצית השטח ואתה היא בעלים של למעלה מ-50% מהנכס הנכלל באותה התוכנית.
להלן דברי השופטת מיכאלה שידלובסקי-אור בעניין זה, בעת"מ (עתירה מינהלית) 1051/02 מרדכי גבריאלי ואח' נגד הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים ואח' [בית המשפט המחוזי ירושלים, פסק דין מיום ב' בתמוז תשס"ג (2 ליולי 2003)]:
"בית המשפט העליון הכיר בזכותם של תושבים להתאגד וליזום תכנית במקום מגוריהם. בעת"מ 1356/01 פי גלילות נ' הוועדה המחוזית ואח' תק-מח 2002 (2), 5847 בעמ' 5855 (להלן: עניין פי גלילות) נאמר:
"נניח שמתחם של אלפי דונמים מחולק בין שני בעלי זכויות, לאחד זכות חכירה ארוכת זמן ב-51% מהשטח ולשני כזאת ביתרה של 49%, האם זה סביר שרק בעל הזכויות ברוב השטח יורשה להגיש תוכנית?
החשש שהביע השופט בן זמרה שפרשנות מרחיבה עלולה לגרום לכך שכל בעלים גבר, היינו שכל בעל זכויות בקרקע, יהא שטחה אשר יהא יוכל להגיש תכנית המשתרעת על פני מרחב התכנון כולו ואפילו על-פני המדינה כולה, לאו חשש הוא בעיני. המחזיק דונם באילת יתקשה להראות את זיקת העניין שהדבר יוצר, לא רק במקרקעין במטולה, אלא אפילו בכל מרחב התכנון של העיר אילת.
השאלה היא שאלת תחימת הגבול, אימתי תחשב החזקה בשטח ל'זניחה' ביחס למלוא התוכנית ואימתי תהיה משמעותית"
.
בעניין פי גלילות, הכיר בית המשפט בזכותה של חברת פי גלילות כבעלת עניין במקרקעין להגיש תוכנית, למרות שכל זיקתה היתה חכירה של כ-10% מהמקרקעין הכלולים בתוכנית וכל שיקוליה היו כלכליים בלבד. ביתר שאת במקרה דנן יש לראות בעותרים בעלי עניין, שכן העותרים הם בעלים של של שליש מהמקרקעין הכלולים בתוכנית, כמו גם העובדה שחלקת המשיבים מצורפת לתכנית עקב היות חלקת העותרים בלתי רגולרית, דבר המגביל את תכנונה. יש לראות בהם בעלי עניין".
עולה מכך, כי אם יש לך 9 דונם הצמודים לחלקה קטנה בת דונם אחד אשר שייכת לאדם אחר, מוסמך הוא להגיש לוועדה לתכנון ולבניה תכנית מתאר שתחול על כל עשרת הדונמים האמורים.
יתירה מכך, מכיוון שתוכנית מתאר כוללת גם חלוקה פנימית של גבולות חלקות ומגרשים בתחומה, יוכל אותו שכן לכלול את החלוקה של המגרשים גם אצלך...
בהמשך לאותו פסק דין (1051/02), נדרש בית המשפט להתייחס לסוגיה זו, וכך נפסק:
"נראה, כי המחוקק אכן הבחין בצורך המתעורר לעיתים, בחיבור של מספר חלקות במסגרת תוכנית אחת, על-מנת להגיע למצב התכנוני האופטימלי. לאור קביעתי שהעותרים אכן נכנסים בגדר 'בעלי עניין במקרקעין', הרי שהם רשאים להגיש תוכנית. כמו כן, אין לאסור על העותרים לכלול בתכנית המוגשת על ידם אף את חלקת המשיבים, היות ואיסור כזה יגביל תכנונית, שלא לצורך, את האפשרויות התכנוניות העומדות לעותרים בניסיונם למצות את הפוטנציאל המירבי של חלקתם. מה עוד שבזכות להגשת התכנית לבדה אין בכדי להזיק למשיבים, אשר יוכלו עדיין להגן על זכותם ולהגיש התנגדות לתכנית המוצעת לועדה המקומית/מחוזית. רשות תכנון אשר תדון בעניין תהא רשאית לבחון את התכנית לגופה ולשקול, בין השאר, אף את היות התכנית בעלת אינטרס ציבורי אם לאו, כמו גם את מערכת האיזונים שנקבעה בתכנית המוצעת בין המשיבים לעותרים.
הנה כי כן, מסקנתי היא שהעותרת בנסיבות העניין דנן באה בגדר 'מי שיש לו עניין בקרקע', ומכאן שהיא היתה רשאית להגיש תוכנית איחוד שלא בהסכמה"
.
אכן, גם מהבחינה העקרונית עדיף כי תוכנית מתאר לא תתטמצם לשטח המגרש שבבעלות יזם התכנית.
תוכנית המתאר אמורה להוות פתרון תכנוני אופטימלי וגבולות התוכנית צריכים להיקבע על-פי שיקולי תכנון שהם רחבים יותר ומקיפים יותר משיקולי קניין. אמנם יש מקרים בהם תכנית מתאר באה כדי לפתור סוגיה מקומית פרטנית שאינה חורגת מהחלקה בה מדובר, אך זה אינו המקרה הקלאסי של צורך תכנוני.
לאור דברים אלה, יש לראות בפסק דינה של השופטת שידלובסקי - אור הנחיה ראויה לתכנון עירוני, והבהרה חשובה בעניין זכותו של השכן לתכנן לך את המגרש, גם כשהמגרש שלך גדול בהרבה מהמגרש שלו, ומעבר לכך, זכותו גם לכלול בתכנון זה חלוקה מחדש של המגרשים.
________________
ד"ר אינג' אברהם בן-עזרא הוא מהנדס בניין, בעל תואר שלישי בהנדסה אזרחית, חבר באגודת המהנדסים האזרחיים ASCE (ארה"ב) בדרגת Fellow, ומחברם של עשרות ספרים בתחום התכנון והבנייה - ספרי הדרכה וספרות מקצועית.