חוק פינוי ובינוי

פתגם אנגלי ידוע גורס כי ביתו של פלוני הוא מבצרו. גם בארץ קודשנו רווחה הגישה של "קדושת הקניין", וכי בעל קניין מוגן מפני פגיעה בקניינו, אלא על-פי התחייבויותיו או על-פי רצונו. במהלך השנים נבקעו בחקיקה סדקים במבצר זה של קדושת הקניין לגבי בעלי דירות בבית משותף, ואף בית המשפט העליון קבע, כי זכות הקניין של בעל דירה בבית משותף אינה זכות קניין קלאסית, אלא מוגבלת בזכות הקניין של יתר בעלי הדירות באותו בית משותף. ביום 1.1.06 נכנס לתוקפו חוק פינוי ובינוי (פיצויים) [להלן: החוק], שמטרתו להקל על ביצועם של הסכמי פינוי בינוי. במסגרת הסכמים אלה, מפנים הדיירים את דירותיהם והיזם בונה על הקרקע ומספק להם דירות חדשות. חוק זה, יחד עם הטבות מיסוי שונות ועידוד הגדלה של אחוזי הבניה, נועד לעודד פרויקטים של פינוי בינוי, שיגבירו את יעילות השימוש בקרקע וישפרו את החזות העירונית. על-פי דברי ההסבר, מיועד החוק להתמודד עם תופעה של טרפוד פרויקטים לפינוי בינוי, עקב התנגדויות בלתי סבירות של מיעוט מבעלי הדירות. בבסיס הצעת החוק תפיסה, לפיה ההתחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות ובאינטרס הציבורי הכללי של העיר היא תכלית ראויה, המצדיקה פגיעה מסוימת בקניינו של דייר מסרב. החוק מאפשר לבעלי רוב מיוחס[1] בבית משותף[2], שהחליטו להתקשר בעסקת פינוי בינוי לגבי בית המצוי במתחם פינוי ובינוי, לתבוע בנזיקין בעל דירה באותו הבניין, "המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה, או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים... בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה". המחוקק קבע רשימה (לא סגורה) של מקרים שבהם הסירוב לא ייחשב כבלתי סביר (העסקה אינה כדאית כלכלית, לא הוצעו לדייר המסרב מגורים חילופיים לתקופת הקמת הבניין החדש, לא הוצעו בטוחות ראויות וקיימות נסיבות אישיות מיוחדות שבשלהן הביצוע הוא בלתי סביר לגביו). עוד קובע החוק כי בית המשפט רשאי להקטין את שיעור הפיצויים מטעמי צדק. -------------------------------- 1) רוב מיוחס כמוגדר בחוק: בבניין משותף שבו 4 עד 5 דירות - כל בעלי הדירות, למעט אחד, שלפחות שלושה רבעים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, ובכפוף לתנאי הסעיף. בבניין משותף שבו יותר מ-5 דירות - בעלי הדירות שבבעלותם לפחות 4 מתוך 5 מהדירות, ושלפחות שלושה רבעים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. 2) בית משותף כמשמעותו בחוק המקרקעין ובלבד שיש בו 4 דירות לפחות. הערת המערכת: בניגוד לטכניקה לעניין בנייה ברכוש משותף והתקנת מעלית, שם ניתן לכפות בנייה על דייר סרבן, במקרה זה בחר המחוקק בסנקציה נזיקית לעומת כפייה, ייתכן משום העובדה כי כאן מדובר בהריסתה של דירת המגורים עצמה ופינוי הדייר מדירתו הוא, ולא רק בפגיעה בחלקו ברכוש המשותף. ונשאל (ולא נשיב) מה קורה במקרה שפלוני קנה דירה בבית משותף וכל רצונו הוא שבערוב ימיו יניחוהו לנפשו ושכניו מעונינים להתקשר בעסקת "פינוי ובינוי"? האם ראוי לאפשר לשכניו לתבוע אותו בנזיקין? והאם תעמוד לו הגנת הנסיבות המיוחדות? חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו - 2006 ס.ח. 2046 מיום 1.1.06. הצעת החוק מיום 18.7.05.