אחד המרכיבים החשובים בקביעת ערך המקרקעין הוא אחוזי הבנייה המותרים במגרש, שכן על-פי אחוזי הבנייה נקבע גודלו הכולל של הפרוייקט המותר לבנייה בנכס, ובדרך כלל, ככל שאחוזי הבנייה יותר גדולים, כך גם עולה ערכו של הנכס. לפיכך, יש חשיבות מכרעת לתוכנית המתאר הקובעת מהו אחוז הבנייה המותר בכל מגרש.
אלא שבכך, מסתבר, לא מסתיים העניין: גם אם אין חילוקי דעות באשר לאחוזי הבנייה המותרים, עדיין ייתכנו פרשנויות שונות מהותית בדבר שיטת החישוב של אחוזי הבנייה. אמנם יש תקנות בנידון, והן - "תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) תשנ"ב-1992", אולם ייתכנו חילוקי דעות בדבר הפרשנות הראויה של תקנות אלו.
כך קרה כאשר תושבי הישוב מבועים שבנגב כהן עוזי ונורית רכשו מגרש ומסרו את נושא התכנון של ביתם בו לידי אדריכל הפנים דוד כהן סקאלי, ראש המגמה לאדריכלות במכללת ספיר. מר סקאלי ידוע כאדריכל ייחודי, המתכנן מבנים בלתי שגרתיים בהם הוא מטביע את חותמו כאדריכל יוצר. ראו לדוגמא את הוילה של משפחת בוזגלו בישוב דוגית, שכבר התפרסמה בעיתונות המקצועית בשל ייחוד התכנון (גיליון מאי-יוני 2004 של "בית ונוי"). הדברים אמורים כדי להבהיר, כי התוכניות היוצאות מהמחשב של סקאלי אינן נושא למיקוח בהיותן יצירת אמנות שכל שינוי בה כרוך בחשיבה יסודית וספק אם הוא כלל אפשרי (מבחינת היוצר).
לגופו של עניין, לאחר גמר תכנון הבית במבועים והגשת התוכניות להיתר בניה לאישור, העלה מהנדס הוועדה ספק בדבר חישוב שטחים וגרס כי שטח מעבר במרכז הבית - שאינו סגור מכל עבריו והוא בגובה של שתי קומות - נכלל בחישוב השטחים, דבר אשר אם הוא נכון, מצריך שינויים יסודיים בתכנון, אשר לו סקאלי התנגד נמרצות.
להלן התקנה הדנה בשטח מסוג זה:
"(4) לעניין תקנת משנה זו, "דירה" - כמשמעותה בסעיף 145(א)(2) לחוק;
(ט) היה שטח בקומת כניסה לבנין מקורה באופן כלשהו בגובה שאינו עולה על שתי קומות, ולא היה סגור ביותר משני קירות, יבוא שטח זה במניין שטחי השירות לעניין תקנות אלה; היה גובה הקירוי של שטח כאמור שתי קומות או יותר, לא יבוא אותו שטח במניין השטח הבנוי"
.
מהנדס הוועדה המקומית החליט שלא לאשר את התוכנית, כל עוד השטח האמור לא כלול בחישובי השטח לצורך קביעת אחוזי הבנייה. על החלטה זו הוגש ערר לוועדת ערר מחוזית, על סמך חוות דעתי שבעיקרה נטען בה כי מכיוון ששטח המבואה הינו בקומת הכניסה, [במרכזו של חדר האורחים], מכיוון ששטח זה פתוח מכל עבריו [כלפי שאר שטח הסלון סביב], ומכיוון שגובהו הוא 2 קומות ולא קומה אחת - הרי לפי תקנה זו (4) ט', אין לכלול את השטח במסגרת אחוזי הבנייה.
להלן החלטת ועדת הערר במלואה, לאור חשיבות הנושא לכלל ציבור המתכננים בארץ ובהיות החלטה זו קצרה ותמציתית:
מדינת ישראל - ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבנייה - מחוז דרום
ערר מספר 6018/04
העוררים: 1. עוזי כהן 2. נורית כהן
נגד
המשיבה: הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שמעונים
תאריך הישיבה: י"ד בסיוון תשס"ד 3 יוני 2004
החלטה
ערר על החלטת המשיבה בתיק מספר 3070570 בקשה מס' 20040117 בבניין הנמצא בגוש 100246 מגרש 57/56 בישוב מבועים.
העורר הגיש בקשה לבניית בית מגורים. המשיבה החליטה בשלב זה לדחות את הדיון - "עבירת זכויות בנייה".
שאלת המחלוקת בין הצדדים הינה פרשנות של סעיף 4 ט' לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) תשנ"ב-1992.
אנו סבורים, כי הפרשנות הצודקת הינה בפרשנות העוררים וכמפורט בחוות דעתו של ד"ר אברהם בן-עזרא. אנו סבורים, כי סעיף זה עוסק בשטחים בתוך הבניין, לפיו שטח הנמצא בקומת כניסה לבניין והוא מקורה מעל גובה 2 קומות, אין להביאו במניין חישובי השטחים כשטח לבנייה.
אשר על כן, החלטנו לקבל את הערר, ולהורות למשיבה ליתן את ההיתר המבוקש.
יוספה פרידמן, מזכירת ועדת ערר, מחוז דרום;
אהרן ברוכין, עו"ד, יו"ר ועדות ערר, מחוז דרום ומחוז ירושלים.
לערר תקדימי זה חשיבות מכרעת, כי לאורו שטחים נרחבים בוילות ובקוטג'ים הממוקמים בדרך כלל בקומת הכניסה בחדר האורחים, אשר הם בגובה 2 קומות ויותר, אינם צריכים להיכלל באחוזי הבנייה ולפיכך הם גם פטורים מאגרת בנייה. כמוהם גם שטחי לובי של בתי מלון ומבנים אחרים הנכללים בקטגוריה זו מבחינת מיקומם בקומת הכניסה, היותם פתוחים, וגובהם [2 קומות ויותר].
____________________
ד"ר אינג' אברהם בן-עזרא הוא מהנדס בניין, בעל תואר שלישי בהנדסה אזרחית, חבר באגודת המהנדסים האזרחיים ASCE (ארה"ב) בדרגת Fellow, ומחברם של עשרות ספרים בתחום התכנון והבנייה - ספרי הדרכה וספרות מקצועית.