|
הצוואה נפתחה והמשפחה התפרקה
|
|
הבעיות בין היורשים מתחילות כאשר לא הושארה צוואה או במקום בו נכתבה צוואה שלא ניתנת ליישום * המקרים הקשים ביותר מתרחשים, כאשר בנחלה מתגורר אחד היורשים והזכויות בינו לבין ההורים, שכבר לא נמצאים איתנו, לא הוסדרו כנדרש והצוואה אינה נותנת מענה לכך או שלא קיימת ככל צוואה
|
|
|
|
|
החלטה 1271 - פגיעה ביישובים במגזר החקלאי
|
|
החלטה 1271, מהווה שינוי דרמטי, בכל הקשור להרחבות במושבים וקיבוצים בנגב ובגליל המונים מעל 400 בתי אב ובייחוד אלו הממוקמים במרכז הארץ, אשר ימנעו ככל הנראה מביצוע הרחבות קהילתיות על-מנת שלא לאבד שליטה על אופי האוכלוסיה ביישוב ובכדי שלא למצוא עצמם בחלוף שנות דור, כיישוב קהילתי ולא כמושב או כקיבוץ
|
|
|
|
|
הנחלה נמכרה, אך לאן נעלמו היתרי הבניה?
|
|
כאשר מתבצעת עסקה בנחלה, יש לבחון האם קיימים היתרים למבנים הבנויים בנחלה, הן במינהל והן בוועדה המקומית. ככל ולא נמצאו היתרים, יש להזמין תצלום אוויר מהמרכז למיפוי ישראל על-מנת לבחון האם המבנים היו קיימים בטרם החוק נכנס לתוקף. ככל ויימצא כי המבנים קיימים בתצלום האוויר, ולא בוצע בהם כל שינוי עד היום, ניתן יהיה לבצע את העסקה ללא כל חשש
|
|
|
|
|
החיוב במע"מ בעת מכירה ורכישה של נחלה
|
|
במקרים בהם רוכש הזכויות בנחלה, מבצע שימוש עסקי בחלק החקלאי והוא רשום במע"מ כעוסק מורשה ומפיק הכנסות החייבות במע"מ, הרי שיותר לו לנכות את מס התשומות
|
|
|
|
|
זהירות מחבות במס בגין שימוש חורג בנחלה
|
|
שימושים חורגים במחסנים שהוסבו למגורים או חריגות בניה בגין תוספות ללא היתר לבית מגורים או למחסנים או לכל שימוש אחר, עשויים להטיל חבויות מס ניכרות על בעל הנחלה בעת המכירה, לרבות בגין דמי שימוש עבור תקופות העבר
|
|
|
|
|
החלטת 1271 מבטלת את מוסד ועדות הקבלה
|
|
נכון להיום, אגודות המבקשות לבצע הרחבה קהילתית, יידרשו בהתאם להחלטה 1271, להעביר למינהל אישור מקדים לפיו האגודה מאשרת את ביצוע ההרחבה בהתאם לתנאי ההחלטה, כלומר שיווק המגרשים במכרז של המינהל ללא וועדות קבלה
|
|
|
|
|
חבות ב"מס היסף" בעת מכירת הנחלה
|
|
לשימת ליבם של בעלי הנחלות אשר נמצאים בעיצומו של מו"מ למכירת הזכויות בנחלה - יש להאיץ בהליכים ולסיים את החתימה על ההסכמים עד לסוף השנה על-מנת להימנע מתשלום מס נוסף אשר הוטל ע"י הממשלה וייכנס לתוקף החל מיום 1.1.2013
|
|
|
|
|
נזקים לבעלי הנחלות מאי יישום החלטה 1155
|
|
אי יישום ההחלטה מביאה לתוצאה עגומה ביותר עבור בעלי הנחלות וגורמת לפגיעה אמיתית ומשמעותית בזכויותיהם ואף משיתה עליהם הוצאות ניכרות. למצער, בעלי הנחלות כבולים כיום בביורוקרטיה של מינהל מקרקעי ישראל אשר לא פרסם את הוראות האגף החקלאי
|
|
|
|
|
השיוך הקנייני - איום על עתיד ההתיישבות?
|
|
החשש גדול ביותר של הקיבוצים הינו איבוד הקשר ההדוק בין החברות באגודת הקיבוץ לזכות בנכסים הואיל ואיבוד הקשר, יהווה אבן הדרך במדרון החלקלק לאיבוד סופי של הרעיון הקיבוצי והפיכת הקיבוצים למושבי עובדים או יישובים קהילתיים
|
|
|
|
|
|
|
דרוש יישום נכון של החלטה 1155
|
|
החלטה 1155 אושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011 * למרות העובדה כי פסק הדין חוגג 16 חודשים, עדיין לא אושרו הוראות האגף החקלאי, הנדרשות לפקידי המינהל לצורך יישום ההחלטה ועל כן, נכון להיום, בעלי הנחלות אינם יכולים לפנות למינהל ולבקש לחתום על הסכמי חכירה בגין חלקות המגורים
|
|
|
|
|
פיצול נחלות: הסיפור על הפיצול ועונשו!
|
|
הליכי פיצול הנחלות הינן הדור הבא של ההרחבות במגזר החקלאי. הליכי הפיצול יכולים לאפשר פתרונות יצירתיים במסגרת חלוקת הנחלה בין היורשים, פתרון מגורים לילדים וכן במסגרת מכירת הזכויות לצדדים שלישיים, את מנגד יש לזכור, כי ההליך נדרש בחינה קפדנית ועמידה על הפרטים, על-מנת שבעלי הנחלות לא ימצאו עצמם בעיצומו של סיפור על הפיצול ועונשו.
|
|
|
|
|
מוקשים בהסכמי שיוך בין הקיבוץ ליורשים
|
|
רעיון "הקיבוץ המתחדש", הליכי שיוך הדירות, שיוך מניות יצרניות והשכר הדיפרנציאלי, דורשים מהחברים והיורשים התמודדויות מול הקיבוץ בסוגיות ודילמות, כאלו אשר החברים מעולם לא חלמו עליהם כאשר הם פעלו לקיום הרעיון הקיבוצי
|
|
|
|
|
פיצול נחלה לפי החלטה 1155
|
|
"פיצול נחלה" הינו המושג השגור ביותר כיום על-ידי בעלי הנחלות מאז שאושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011, החלטה 1155 הקובעת את ההוראות ביחס להסדרת זכויות החקלאים בחלקות המגורים בנחלות
|
|
|
|
|
לפני ואחרי החלטה 1155
|
|
כיצד משפיעה החלטה 1155 על מימוש זכויות הבנייה בנחלות? מהי הדרך לממש את זכויות הבנייה? ומהן העלויות בגין מימוש זכויות הבנייה?
|
|
|
|
|
העברת זכויות בנחלה לאחר פטירת בן הזוג
|
|
בהסכם הדו-צדדי, כאשר נפטר אחד מבני הזוג שהוא חבר אגודה, הזכויות בנחלה עוברות במלואן לבן הזוג שנותר בחיים, גם אם המנוח הותיר אחריו צוואה הקובעת כי הזכויות עוברות לילדיו. כלומר, הוראות ההסכם הדו-צדדי גוברות על כל צוואה במקרה זה
|
|
|
|
|
יישום החלטה 979 בהסכמי רכישת נחלות
|
|
קיימות מספר סוגיות בהחלטה 979 המעלות שאלות ותהיות ביחס ליישום ההחלטה בעת מכירת הזכויות בנחלה. שאלה מרכזית שנשאלת היא מה קורה בעת מכירת הזכויות בנחלה כאשר הזכויות בחלקה א' אינן רשומות בטאבו?
|
|
|
|
|
"דמי הסכמה" או "דמי רכישה" זו השאלה?
|
|
הוראות החלטה 979 מכילות בתוכן סתירה מהותית. נשאלת השאלה, איך מיישבים את הסתירה בין סעיף 3.1 הקובע רישום זכויות חלקה א' בטאבו בשלמות כתנאי להיכנס להחלטה מול סעיף 4.9 הקובעות תשלום דמי רכישה בכל מקרה?
|
|
|
|
|
חברים בעצמאות כלכלית בקיבוץ המתחדש
|
|
בקיבוצים רבים בהם השכילו לשמור על המרקם העדין של האוכלוסיה המתגבשת בקיבוץ בחיבור בין חדש לישן והקפידו על עיקרון ההדדיות, מצאנו כי שוררת אחווה ורעות בין החברים אשר צועדים ביחד לעתיד חדש ולעידן חדש בקיבוצים ומחזירים עטרה ליושנה
|
|
|
|
|
הטבות בסבסוד תשתיות בישובים כפריים
|
|
המפה החדשה נולדה בעקבות הפקת לקחים שביצע משרד הבינוי והשיכון ולפיכך הוחלט להגדיל את סבסוד הוצאות הפיתוח בחלק מהיישובים הכפריים העירוניים, וכל זאת בתקווה כי המאמצים של היישובים הכפריים והעירוניים המוזכרים בהחלטה ישאו פירות ויצליחו למשוך אליכם אוכלוסיה חדשה וצעירה
|
|
|
|
|
ההפליה מכה שוב במגזר הכפרי
|
|
לאחר שהתפרסם נוסח התיקון להחלטה 1186 של מועצת מקרקעי ישראל, ואשר לא נכנס לתוקף, התברר כי התקוות היו לשווא, שכן גם התיקון להחלטה קובע, כי ההטבה חלה על המגזר העירוני בלבד ואינה חלה על המגזר הכפרי
|
|
|
|
|
מכירת מגרשים לפי החלטה 1180 בטרם חלוף 5 שנים
|
|
השינוי המשמעותי ביותר אותו הביאה החלטה 1180 בנוש מכירת מגרשים בהרחבות מושבים וקיבוצים, קובע כי לא תותר העברת זכויות במשך 5 שנים למקבל מגרש בפטור ממכרז, החל מיום חתימת חוזה החכירה
|
|
|
|
|
"בנייה עצמית" לעומת "בנייה מרוכזת"
|
|
משתכנים רבים בהרחבות קהילתיות במושבים ובקיבוצים לא מקבלים ייעוץ משפטי בטרם ההתקשרות בהסכמים עם היזם והאגודה וכלל אינם יודעים מה טמון בחובה של החלטה 1180 וכתוצאה מכך, נפגעות זכויותיהם של המשתכנים והם נאלצים להיות כלי משחק בידי מבצעי ההרחבות
|
|
|
|
|
מחיר הנחלה
|
|
מה יהא המחיר לאחר אישור הוראות האגף החקלאי * המוכר יהיה מחויב לשלם את "דמי הרכישה" המהווים תשלום עבור מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות עבור הנחלה, כאשר הקונה לא יידרש לשלם למינהל עבור פיצול הנחלה וכן יהיה פטור מתשלום דמי הסכמה למינהל בעת המכירה
|
|
|
|
|
החלטת ממ"י 1227: הרשות המקומית היא הגורם האחראי
|
|
החלטה 1227 קובעת במפורש, כי הרשות המקומית תהיה האחראית הבלעדית לכל הכרוך בביצוע עבודות הפיתוח לרבות תכנון מפורט לתשתיות הציבוריות בפרויקט. גם במקרים בהם הרשות האצילה את סמכויותיה והישוב התקשר עם יזם לצורך ביצוע עבודות הפיתוח, הרשות המקומית הינה האחראית לכל דבר ועניין
|
|
|
|
