|
חידושי חקיקה בנדל"ן
|
|
לאחרונה אושרו על-ידי ועדת הכספים של הכנסת תיקוני חקיקה במסגרתם יבוטל מס המכירה (בתוקף רטרואקטיבי), ויבוטלו שיעורי מס מופחתים למקרקעין שנרכשו עד שנת 1960. בנוסף - יבוטל חוק התיאומים ואף לכך השלכה גם בתחום מיסוי המקרקעין. להלן ייסקרו חלק מהשלכות התיקונים
|
|
|
|
|
הקשר בין שיעור המס ומועד הירושה
|
|
המועד בו נפטר מוריש של נכס מקרקעין הינו בעל חשיבות רבה ביחס לשיעור המס שיחול על היורשים בעת מכירת הנכס. כך לדוגמה פטירת המוריש בטרם 01.04.1981 עלולה להוביל לשיעורי מס גבוהים ואיבוד הזכאות לשיעורי מס היסטוריים
|
|
|
|
|
כשפטור הוא לא באמת פטור
|
|
תקנות מיסוי מקרקעין כוללות בחובן מספר פטורים ממס רכישה. הפטור הינו למעשה חיוב בשיעור של 0.5% וככל שמדובר בדירת מגורים משמעות הפטור הינה לעיתים חיוב מעבר לכללי החיוב הרגילים. הגיעה השעה לתיקון עיוות זה
|
|
|
|
|
|
|
דירת המגורים והמס
|
|
על-רקע הידיעות על הגירתו של מר לב לבייב לאנגליה ורכישת בית מגורים באנגליה, יוצגו להלן היבטי מס הקשורים בדירות מגורים בישראל ובאנגליה, על-רקע ההגירה לחו"ל. האמור הינו בעל אופי כללי באופיו ומבלי שלכותבים מידע ספציפי ביחס לנכונות הפרסומים
|
|
|
|
|
מעמדו של בר רשות
|
|
האם הענקת הרשאה לשימוש במקרקעין כבר רשות הינה עסקה החייבת לצורך חוק מיסוי מקרקעין? כאשר מדובר במקרקעי מינהל, התשובה הינה חיובית מכח החוק. לאחרונה ניתן פסק דין בו הוכרה זכות במקרקעין גם בהרשאה אחרת
|
|
|
|
|
רכישת דירות ע"י דייר מוגן
|
|
רשויות המס, בגישה מקלה מבחינתן, הוציאו הוראת ביצוע, לפיה במכירת הזכויות במקרקעין יותר כניכוי גם שווי הדיירות המוגנת ליום רכישת זכויות הבעלות בניכוי המס החל עליה
|
|
|
|
|
אופציה שאינה אופציה
|
|
לעיתים רבות הסכמים שונים מופיעים בתחפושת ומה שכתוב בהם איננו מעיד על מהותם. ועסקינן הפעם דווקא בסוגי הסכמים שממ"י או רשויות מקומיות הינם צד להם
|
|
|
|
|
מס הרכישה על דירות מגורים
|
|
לאחרונה, עבר תיקון החוק המגדיל את מדרגות מס הרכישה ביחס לדירת מגורים - ואף מעבר למתווה הראשוני שגובש. נבחן להלן את השלכות התיקון, לרבות לעניין קבוצות רכישה
|
|
|
|
|
קיזוז הפסדים מהשכרה
|
|
לא תמיד מרוויחים בנדל"ן, ולעיתים ההשקעה כרוכה בהפסד. נבקש להתייחס במסגרת הטור השבוע להפסדים הנובעים מהשכרת נכס, ולהצביע על האפשרות לנצלם (התלויה בסיווג ההפסד) כמו גם על העיוות החקיקתי הקיים בפקודת מס הכנסה בהקשר זה
|
|
|
|
|
דמי חכירה בחכירות ארוכות
|
|
לאחרונה ניתן ע"י בית המשפט העליון פסק דין עקרוני בעניין פי גלילות הקובע בין היתר מהם התנאים במסגרתם חוכר יוכל להכיר בדמי החכירה המשולמים על ידו כהוצאה פירותית, ומתי יאלץ לחכות עד למכירה העתידית ולהפחיתם ממס השבח
|
|
|
|
|
ואקום חקיקתי
|
|
הסדרי המיסוי המיוחדים ביחס לאופציות במקרקעין, פינוי בינוי, חילוף זכויות במקרקעין וקומבינציה פקעו ביום 31.12.06 וטרם הוארכו עד כה, תוך יצירת ואקום חקיקתי. במסגרת הרשימה ייבחנו מהן כוונות רשות המיסים בהקשר זה כפי שהן באות לידי ביטוי בהצעת חוק
|
|
|
|
|
על שימוש במקרקעין
|
|
להגדרת פעולה כמכירה של זכות במקרקעין השפעה ישירה על חיוב במיסים העקיפים (מס רכישה ומס מכירה), מיסים הפוגעים ביעילות הכלכלית. לפיכך, המגמה הפרשנית הרצויה הינה צמצום המונח "זכות במקרקעין". להלן יוצגו מספר תשלומים הקשורים במקרקעין ואשר אינם מהווים לדעתנו בגדר "זכות במקרקעין"
|
|
|
|
|
על עיוות המע"מ
|
|
קבוצות הרכישה אינן יוצרות חיסכון בלתי ראוי במע"מ. ההיפך הוא הנכון - דווקא במסגרתן משולם מע"מ על הערך המוסף בלבד ונמנע עיוות מע"מ חמור הקיים ברכישת קרקע ומכירת דירות המבוצעת ע"י קבלנים ויזמים. מלחמתה של רשות המיסים בקבוצות הרכישה היא איפוא הפתרון השגוי לבעיה אמיתית
|
|
|
|
|
אין כפל מבצעים
|
|
לאחרונה פסק בית המשפט העליון כי במכירת דירת מגורים שתמורתה הושפעה מזכויות בניה נוספות, לא תחול הנחה נוספת על החלק החייב במס. דווקא מפסיקה זו, ניתן להסיק מהם המקרים בהם כן תחול ההנחה
|
|
|
|
|
מכירת דירה בחו"ל
|
|
לא רבים מודעים לכך כי גם מכירת דירת מגורים בחו"ל (ולא רק בישראל) עשויה ליהנות מפטור מלא ממס. ברשימה זו ייסקרו התנאים בהם יש לעמוד לצורך דרישת הפטור
|
|
|
|
|
על איחוד דירות
|
|
התופעה של פיצול דירות מגורים ואיחוד דירות מגורים מעוררת את השאלה האם ניתן יהיה למכור את הדירות אחת וליהנות מהפטור במס שבח למכירת דירת מגורים. המבחן, כפי שנקבע בפסיקה הוא הייעוד הפיזי בפועל במועד המכירה
|
|
|
|
|
מעבר לקרקע של אחר
|
|
לאחרונה רווחת תופעה בה עקב הטלת מגבלות בנייה (לדוגמה עקב שימור) קובעת הוועדה המקומית הסדר לפיו עובר הבעלים עם זכויות הבנייה שלו לקרקע של אחר. לטענתנו, הנתמכת גם בפסיקה החדשה בעניין שמשון זליג, השלכות המס של מעבר כאמור מצומצמות ביותר
|
|
|
|
|
תכנוני מס חייבים בדיווח
|
|
בטור מן השבוע שעבר ציינו מהם תכנוני המס החייבים בדיווח הקשורים קשר הדוק למקרקעין. להלן נצביע על דרכי התמודדות עם החקיקה, בפרט בהתייחסות לפעולה שעניינה רכישת שירותי בניה (או קבלת מימון) נגד תשלום תמורה המחושבת לפי סכומי מכירה של המקרקעין
|
|
|
|
|
חובת הדיווח
|
|
התקנות בעניין תכנוני מס החייבים בדיווח שהותקנו לאחרונה כוללות בחובן התייחסות גם לעסקות שירותי בניה/מימון נגד קבלת תמורה באחוזים ועסקות של קבוצות רכישה. להלן יוצגו ההשלכות של סיווג פעולות אלה כתכנון מס חייב בדיווח
|
|
|
|
|
מועד תיקון שומה
|
|
אחת השאלות המעניינות היא האם תיקון שומות מיסוי מקרקעין יכול להיעשות גם לאחר חלוף 4 השנים המנויות בסעיף 85 לחוק. בנושא קיימת פסיקה סותרת, הנותנת משקל שונה לאינטרסים של יציבות מחד-גיסא ומס אמת מאידך-גיסא
|
|
|
|
|
החלטה ללא פומביות
|
|
בפסק דין תקדימי קובע בית המשפט העליון כי המועד הקובע לבחינת הפעלת סמכויות רשויות המס - הינו המועד שבו יצאה ההחלטה מחזקת רשויות המס ונשלחה לנישום ולא המועד שבו התקבלה ההחלטה. לפסק הדין חשיבות רבה לביצוע הזכויות הדיוניות של הנישומים
|
|
|
|
|
על עסקות מקרקעין (ב')
|
|
בהמשך לטור הקודם, נפרט במסגרת הטור השבוע מהם התנאים הספציפיים, אשר העומד בהם יהא זכאי לקבל אישור לרישום זכויותיו במרשמי המקרקעין. פעמים רבות, עצם קבלת האישור לרישום עשוי להכריע אף ביחס לזכויות המהותיות במקרה של מחלוקת, ומכאן חשיבותו
|
|
|
|
|
תוקפן של עסקות מקרקעין
|
|
כאשר נמכרות זכויות במקרקעין או מבוצעת פעולה באיגוד מקרקעין וקיימת חבות במס, קובע החוק כי תוקף העסקה יותנה בתשלום המס ובדיווח. להוראה זו, שעניינה הגנה על רשויות המס, עשויות להיות השלכות גם על הצדדים לעסקה, ולעיתים היא מובילה דווקא לפגיעה ברשויות המס
|
|
|
|
|
פטור ממכירת דירה
|
|
חשבתם שדירת המגורים נמכרת על ידכם בהפסד והחלטתם שלא לדרוש את הפטור? בעקבות הוראת ביצוע חדשה של רשות המיסים עלול לחול חיוב במס שבח גם כאשר החישוב מראה כי קיים הפסד. על מי חל הסיכון וכיצד ניתן להימנע ממנו?
|
|
|
|
