במקרים לא מעטים, מוטעים רוכשי קרקע דווקא על-ידי רשויות התכנון עצמן. כאשר נמסר מידע חלקי או מוטעה על-ידי אותן רשויות ועל-סמך אותו מידע מתבצעת עסקת מקרקעין, עשויות אותן רשויות לחוב בפיצוי הניזוקים.
לשון החוק [סעיף 119א לחוק התכנון והבניה, תשכ"א-1965] קובעת, באשר למסירת מידע הנוגע לזכויות במקרקעין, כי:
"ועדה מקומית תמסור, בכתב, לכל המעוניין בקרקע, לפי בקשתו, תוך שלושים ימים, מידע בדבר התכניות הנגועות לקרקע, בין שהן תקפות, מופקדות או שפורסמה הודעה על הכנתן... וכן תנאים... החלים על הקרקע, אם נקבעו תנאים כאמור; הועדה תמסור גם מידע בדבר חבות בתשלום היטל השבחה"
.
לשון התקנות מוסיפה וקובעת, כי
"על קרקע שבמרחב התכנון של הועדה המקומית ניתן לבקש מידע בדבר - שטחה של קרקע שאינו מיועד לצרכי ציבור, בדרך הפקעה או בדרך אחרת, לפי כל תוכנית, וזאת ברמת הדיוק של המסמכים הנמצאים במשרד הוועדה המקומית;
ייעודה של הקרקע והשימושים המותרים בה לפי כל תוכנית, לרבות כל החלופות של יעודים ושימושים אלה;
זכויות הבניה לפי כל תוכנית, לרבות כל החלופות שבתוכנית;
מגבלות בשימוש בקרקע הנובעות מהוראות התוכנית לעניין מסלולי טיסה או הבטיחות בה או לעניין מניעת מפגעי רעש או מפגעים סביבתיים אחרים;
מגבלות בשימוש בקרקע הנובעות מהוראות תוכנית לחלוקה מחדש..."
.
במקרה שהיה, מסרה עיריה לרוכשי שטח קרקע, ערב התקשרותם בהסכם הרכישה, כי ניתן לבנות עליו יחידות דיור. הרוכשים הסתמכו על המידע שהציג בפניהם מנהל ההנדסה בעיר והשלימו את רכישת הקרקע. דא עקא, לאחר שנרכשה הקרקע והרוכשים ביקשו לממש את זכויותיהם בה, גילו כי בהיעדר פיתוח ותשתיות באותו אזור, לא ניתן יהיה לקבל היתר בניה בעתיד הנראה לעין. הרוכשים תבעו את העיריה בשל יצירת "מצג שווא רשלני" ודרשו השבת מלוא סכום העסקה, מאחר ולטענתם לו יודעים היו מצבם האמיתי של המקרקעין לא היו מתקשרים בעסקה ורוכשים אותם.
בפסק דינו של בית המשפט נקבע [ת.א. 11/98 (מחוזי-ת"א) נקר ואח' נ' עיריית פתח תקוה, פסק דינה של כב' השופטת אסתר חיות מיום 9/3/04], כי
"רשות מקומית חבה חובת זהירות, ברמה העקרונית, כלפי הציבור הפונה אליה לקבלת אינפורמציה. תמציתה של חובה זו הינה, כי הרשות המקומית וכל הפועלים מטעמה חבים חובה שלא להתרשל באספקת המידע אותו הם מתבקשים לספק ועליהם לנהוג בזהירות סבירה ולספק מידע אמיתי, מדויק ומהימן, מקום שניתן לצפות כי מבקש המידע יסמוך עליו ויפעל על-פיו [ע"א 209/85 עיריית קריית אתא ואח' נ' אילנקו בע"מ, פ"ד מב(1) 190; ע"א 324/82 עיריית בני ברק ואח' נ' רוטברד ואח', פ"ד מה(4), 102]"
.
עוד קבע בית המשפט, כי לרשות מקומית
"חובה למסור מידע לכל המעוניין בקרקע. חובה זו הוטלה על רשות התכנון המקומית כמי שברשותה מאגר מידע הנאסף ונשמר על-ידה, אגב מילוי תפקידה. בקיום חובה זו על הרשות לפעול, כאמור, בזהירות סבירה תוך צפייה כי המבקשים יסתמכו על המידע הנמסר להם על-ידה"
.
בית המשפט הוסיף וקבע באשר לאופייה של אותה חובה, כי
"מדובר בחובה כללית, אשר תכליתה להעמיד לרשותו של המעוניין בקרקע מידע מהותי האגור בידי הרשות בקשר לאותה קרקע. בקטגוריה זו של מעוניינים בקרקע, נכללים גם רוכשים בפוטנציה של הקרקע, המבקשים לקבל מידי הרשות מידע עדכני המצוי אצלה, על-מנת שיוכלו לכלכל את צעדיהם על-פיו. אכן, מידע כזה עשוי להשפיע על עצם נכונותם לבצע את עסקת הרכישה וכן על התנאים אשר לפיהם תתבצע העסקה, לרבות המחיר.
"טענתה של העיריה, כי יצאה ידי חובתה על-פי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה, בכך שציינה בדף המידע את התוכניות החלו על החלקה ואת זכויות הבניה בה, אין לה עיגון בלשון הסעיף ואין לקבלה נוכח תכליתו של הסעיף להעמיד לרשות המעוניין בקרקע מידע מהותי, אמיתי ומהימן האגור בידי הרשות. מידע כזה אינו יכול להצטמצם לציון התוכניות החלות על החלקה ולציון זכויות הבניה על-פי אותן תוכניות מקום שבו, כמו במקרה שלפנינו, אין מדובר בפרטיה ודקדוקיה של התוכנית, אלא במחסום מהותי ביותר הניצב בפני כל מי שיבקש לממש את זכויות הבניה באזור ולקבל היתר בניה בעתיד הנראה לעין"
.
עם הגשת התביעה, הוסיפה העיריה הערה לתדפיסי המידע המופקים על-ידה, לפיה לא יינתנו היתרי בניה בעתיד הנראה לעין. אותה הערה שכנעה את בית המשפט כי ניתן היה, במאמץ קל בלבד, למנוע את הטעייתו של הציבור המסתמך על המידע.
נקבע, כי התובעים זכאים
"לפיצוי בגין ההפרש שבין המחיר אותו שילמו למוכר עבור החלקה על-פי חוזה המכר ובין שוויה הריאלי של החלקה באותו מועד, דהיינו במועד שבו הציגה בפניהם העיריה, על דרך המחדל, מצג שווא רשלני שעליו הסתמכו, באשר לזמינות המימוש של זכויות הבניה"
.
באותו מקרה חייב את העיריה לשלם לרוכשים סך 245,000$ מתוך 300,000$ ששולמו על-ידם עבור המקרקעין.
במקרה אחר [ע"א 5610/93 יוסף זלסקי ואח' נ' העדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון, פ"ד נא(1) 68], נמצאה הוועדה המקומית אחראית ברשלנות בשל מצג שווא שהציגה בפני הרוכשים. באותו מקרה, הסתמכו הרוכשים על מצג רשלני שנמסר להם, באשר להיקף זכויות הבניה במקרקעין אותם רכשו. בדיעבד התברר להם, כי היקף הבניה מותר באותם מקרקעין על-פי דין עומד על מחצית מן ההיקף שהציגה בפניהם הוועדה. בית המשפט העליון קבע באותו מקרה, כי הרוכשים זכאים לפיצוי מיידי הוועדה המקומית בגין מצג השווא הרשלני שנעשה כלפיהם.
עוד נקבע, כי אמת המדיה שיש לאמץ לפיצוי הרוכשים בגין אותו מצג, מתמקדת בהגנה על אינטרס ההסתמכות והפיצוי מן הדין כי ישקף את ההפרש שבין המחיר ששולם תמורת המקרקעין בהסתמך על המצג, לבין שווים הריאלי של המקרקעין כפי שהיה בעת ביצוע העוולה.
בית המשפט נסמך על העיקרון, לפיו חותרים דיני הנזיקין לפצות את הניזוק על ניזקו הממשי ולהעמידו במקום בו היה, אלמלא בוצעה כלפיו העוולה. לפיכך, אין הניזוק זכאי לפיצויי קיום, קרי: להעמדתו במצב בו צפוי היה לעמוד לו המצג שהוצג בפניו היה נכון, אלא לפיצוי הסתמכות בלבד. קרי: להשבת מצבו לקדמותו. מאידך גיסא אין המזיק יכול להביא בחשבון עליית ערך מאוחרת שחלה לגבי המקרקעין עקב עליית מחירי השוק [וראו גם ע"א 5664/93 זהבה כנען נ' United States of America פ"ד נא(1) 114, 138-139; רע"א 4740/00 לימור אמר ואח' נ' אורנה יוסף ואח', פ"ד נה(5) 510, 522-524].
מכאן, שגם אם כשלתם בעסקת מקרקעין שלא באשמתכם, לא תעמדו בהכרח בפני "שוקת שבורה". כאשר האשם נעוץ באחר, ובכלל זה רשויות התכנון עצמן, לא מן הנמנע לשקול קבלת פיצוי מתאים. אם גיליתם שביצעתם עסקה כושלת כדאי לבדוק מה מקורו של המידע השגוי שקיבלתם, האם נעוץ הדבר ברשלנות שלכם או באשמו של אחר המצוי בין המסמכים?
_________________
המחבר הינו עו"ד, חבר ועדות המדע והטכנולוגיה, המחשוב והתכנות, הבנקאות והתובענות הייצוגיות של לשכת עורכי הדין.
תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.