בעלי עסקים רבים בארצנו רואים בלוח הזמנים הקצוב להם להספקת השירות משום "המלצה", וסבורים כי רשאים הם לאחר בהספקתו על חשבון רוכש השירות. התופעה מוכרת במיוחד בשוק הנדל"ן הפרטי. תופעה נפוצה היא המתנה בת חודשים תמימים, מעבר לתקופת האיחור שהתיר לעצמו הקבלן מלכתחילה בחוזה באותו הוא ניסח עבור הרוכש. במקרים רבים נלווים לאותו איחור ליקויי בניה שונים, ובחלקם מציע הקבלן לרוכש לקבל את החזקה בנכס בטרם ניתן "טופס 4" והכל כדי לא להידרש לפצותו בסופו של יום.
לשון החוק [1] קובעת, כי:
"על מבנה שנבנה לפי היתר שניתן... יחולו הוראות אלה:
(1) בקשה לרשות מאשרת לתת אישור לפי סעיף זה תוגש בחתימת המורשה להיתר... שערך את הבקשה להיתר ויצורף לה תצהיר של המורשה להיתר, שבו יצויין כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתר הבניה וכי הוא ראוי לשימוש; נתמנה כאחראי על בקורת הבניה מורשה להיתר שלא ערך את הבקשה להיתר, יחתום גם הוא על הבקשה לרשות המאשרת ועל התצהיר;
(2) הרשות המאשרת תיתן את האישור תוך עשרה ימים מיום שהוגשה לה הבקשה, אלא אם כן הודיעה בכתב בתוך המועד האמור לחברה, לספק המים או למנהל, כי לא התקיימו התנאים הקבועים בחוק ובתקנות לצורך חיבור המבנה לחשמל, למים או לטלפון, לפי העניין, ותפרטם; העתק מההודעה יישלח למורשה להיתר;
(3) לא נתנה הרשות המאשרת אישור בתוך המועד האמור בפסקה (2), או לא הודיעה על התנגדותה לחיבור כאמור באותה פסקה, ניתן לפנות, לאחר המועד האמור, ישירות לחברה, לספק המים או למנהל ולבקש חיבור המבנה כאמור, ובלבד שיתקיימו גם בבקשה זו הוראות פסקה (1); עשה כן, ניתן יהיה לחבר את המבנה לחשמל, למים או לטלפון, לפי העניין, גם בלא אישור הרשות המאשרת, אלא אם כן קיימת מניעה אחרת לפי כל דין, והרשות המאשרת או מי שנתבקש לחבר את המבנה לחשמל, למים או לטלפון, הודיעו על כך בכתב למבקש החיבור"
.
עוד מוסיף החוק [2] וקובע, כי
"מבנה ראוי לשימוש... הוא מבנה שנסתיימה בנייתו למטרה שלשמה הוקם, לרבות מערכות החשמל, המים והביוב בו והכנת חיבור המערכות האמורות לרשתות החשמל, המים והביוב השכונתיות והאזוריות.
...על-אף האמור... יכול שהעבודות המפורטות להלן, ואינן מבוצעות במבנה עצמו, טרם הושלמו, ובלבד שבאי-ההשלמה לא נשקפת סכנה לבריאותם או לשלומם של המשתמשים במבנה, הנכנסים אליו או היוצאים ממנו, וניתן להשתמש במבנה למטרה שלשמה הוא נבנה באופן ראוי גם ללא השלמת העבודות כאמור:
(1) עבודות עפר;
(2) קירות תומכים;
(3) ניקוז;
(4) מערכת השקיה;
(5) תאורה;
(6) גינון;
(7) גדרות;
(8) ריצוף;
(9) חניה"
.
רק לאחר מכן יוכלו הרוכשים לחבר את הדירה לשירותי חשמל, מים וטלפון [3]. כל עוד לא ניתן "טופס 4", חזקה היא כי המבנה אינו ראוי למגורים ועשוי הוא אף לסכן את יושביו. החוק אף קובע סנקציות שונות למתגוררים במבנה שבנייתו טרם הושלמה כדין. לפיכך, לא רשאי הקבלן לדרוש מרוכשי דירה לקבל את החזקה בדירה בטרם ניתן "טופס 4".
במקרה שהיה, הופיע בהסכם שנחתם בין הקבלן והלקוח תנאי המאפשר לקבלן לאחר במסירת הדירה, בלא שיהא בכך משום הפרה של ההסכם:
"למרות כל האמור בהסכם זה, איחור בהשלמת הבית, מכל סיבה שהיא, שלא יעלה על שלושה חודשים מהמועד הנקוב... לא יהווה הפרה של התחייבויות הקבלן בהסכם זה ולא יזכו את המזמין בתרופה כלשהי. למען הסר ספק, מובהר כי המזמין לא יהא זכאי לכל תרופה שהיא בגין איחור של שלושה חודשים כאמור, אף אם האיחור בהשלמת הבית ייארך מעל לשלושת החודשים האמורים".
באותו מקרה [4], קבע בית המשפט כי הקבלן איחר במסירת הדירה 82 ימים מעבר לשלושת החודשים הקצובים לו לכך ובשל אותם ימים חייב אותו לפצות את הרוכשים בסך 4,000 ש"ח. גם במקרה נוסף [5] חייב בית המשפט את הקבלן בשל איחור בן שישה חודשים מעבר לתקופה המוסכמת.
בהיעדר תניית פיצוי מוסכם בין הצדדים, ייטה לרוב בית המשפט לקבוע פיצוי בשל האיחור במסירת החזקה בהתאם לשווי דמי השכירות המקובלים והראויים לנכס, במועד בו אמור היה להימסר או לנכס אשר את המשך השהייה בו נאלצו הרוכשים לממן בשל האיחור. בית המשפט יימנע מקביעת פיצויים מסוג זה אם לא יוכיחו הרוכשים את גובה השכירות הראוי או את גובהם של שאר הנזקים. במקרים מסויימים, וגם אם נענעו הרוכשים או לא עלה בידם ולהוכיח את שווי השכירות הראוי עדיין יזכה אותם בית המשפט, "מן הצדק", בפיצויי עבור עגמת הנפש. יצויין, כי פיצוי מסוגר זה אינו נפסק לרוב בתביעות מסוגים אחרים.
ראוי הוא, כי בתי המשפט לא יימנעו מפיצוי הרוכשים, למצער בשל עגמת הנפש, הטרחה והטרדה שהוסבו להם בשל האיחור, גם אם לא עלה בידם להוכיח את הפסד השכירות המדוייק. זאת, מאחר שניסיון החיים והשכל הישר מלמדים, כי איחור במסירת דירה וקל וחומר איחור משמעותי, טבעם להסב טרדה ועגמת נפש רבים לרוכשים אשר נסמכו על מועד המסירה בתום-לב וכלכלו צעדיהם בהתאם.
___________________
[1] חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.
[2] תקנות התכנון והבניה (חיבור מבנה לתשתיות לפני השלמת תנאי ההיתר), התשנ"ב-1991.
[3] תקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981.
[4] ת.א. 19440/00 (שלום-י-ם) ספיר ואח' נ' שיאמ - יזום בניה ופיתוח בע"מ ואח', פסק דינו של השופט יצחק מילנוב מיום 23.3.04.
[5] ת.א. 7718/96 (שלום-י-ם) ירון ואח' נ' חב' קוטלר עדיקא חברה לבניה בע"מ ואח', פסק דינו של כב' סגן הנשיא יצחק שמעוני מיום 9.3.04.
___________________
המחבר הינו עו"ד, חבר ועדות המדע והטכנולוגיה, המחשוב והתכנות, הבנקאות והתובענות הייצוגיות של לשכת עורכי-הדין.
תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.