בית המשפט העליון דחה בקשת מערער למתן סעד הצהרתי, לפיו הינו הבעלים של קרקע בירושלים, שנרשמה על-שמו בטאבו, משנקבע כי הוא הביא להיווצרותן של "עסקות נוגדות", בין זכותו בקרקע לבין זכותה של רוכשת קודמת של חלק מהקרקע, וזאת למרות שהרוכשת הקודמת לא רשמה הערת אזהרה לטובתה במשך תקופה ארוכה, ולאור העובדה שהמערער לא פעל בתום-לב ובתמורה, והעסקה לטובתו לא נרשמה בעודו בתום-לב.
נקבע, כי במקרה דנן, העובדה שהרוכשת הקודמת של הקרקע נמנעה מלרשום הערת אזהרה במשך תקופה ארוכה, אינה גורמת לביטול העדיפות של זכותה שלה בקרקע על פני זכותו הנוגדת של המערער, משום שלא ניתן לאמר שאי רישום הערת האזהרה על ידה הוביל למצב של עסקות נוגדות. נקבע כי היה זה המערער, שלמרות שהיה בכוחו למנוע מבעוד מועד את התנגשות הזכויות הללו, לא בדק את מצב רישום הזכויות בנכס, ופעל במצב של עצימת עיניים ובחוסר תום לב סובייקטיבי ואובייקטיבי, ולכן ה"אשמה" להתנגשותן של העסקות הנוגדות רובצת לפתחו.
במאי 1981 נמכרה חלק מהקרקע למשיבה, ובדצמבר 1985 נמכרו המקרקעין בשלמותם לאדם נוסף. בפברואר 2000 מכר אדם זה את המקרקעין למערער, והמערער רשם אותם על-שמו בינואר 2002.
בהליך בפני בית המשפט המחוזי לא התעוררה מחלוקת בין הצדדים על-כך שהמשיבה רכשה את זכויותיה במקרקעין כדין, ולכן נקבע, כי המערער יוכל לגבור על זכויותיה, רק אם יעמוד בתנאים הקבועים בסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, העוסק בעסקות נוגדות. התנאים הינם - האם המערער ביצע את הרכישה וסיים את רישומה בתום לב ובתמורה.
בית המשפט המחוזי קבע שלא ניתן לבסס ממצאים שבעובדה ביחס לקיומה של תמורה בנוגע לרכישת הקרקע על-ידי המערער, וכי המערער היה מודע, עוד בעת רכישת המקרקעין, לכך שבמקרקעין מתגוררים שוכרים, הטוענים לזכויות נוגדות, ולכך שמתנהל הליך בבית המשפט בנוגע למקרקעין.
לנוכח האמור, קבע בית המשפט המחוזי, כי המערער אינו יכול לגבור על זכותה של המשיבה, והוסיף כי התרשלותה של המשיבה, בכך שהיא נמנעה מלרשום את הנכס על שמה, איננה יכולה להכשיר את נכונותו של המערער להתקשר בעסקה נוגדת. תובענתו של המערער נדחתה, והוא ערער לבית המשפט העליון.
בבית המשפט העליון נקבע לעניין סעיף 9 לחוק המקרקעין, כי הכלל הבסיסי מקנה את העדיפות לבעל העסקה הראשונה בזמן. עם זאת, זכותו של בעל העסקה המאוחרת עשויה לגבור על זכותו של בעל העסקה הראשונה, וזאת בהתמלא מספר תנאים: תום לב, תמורה, והשלמת הקניין באמצעות רישום העסקה במרשם המקרקעין.
הרציונאל הטמון בבסיסו של הכלל האמור מגלם שילוב של שיקולי יעילות מלכתחילה, שמכוחם תישלל זכותו של אדם בנכס, כאשר הוא היה בעמדה אשר אפשרה לו למנוע את היווצרות התחרות מלכתחילה. הכוונה לחובת תום הלב המוטלת על הרוכש השני, אשר בנסיבות בהן ידע או עצם את עיניו לגבי קיומה של זכות נוגדת מוקדמת, יכול היה להימנע מהתקשרות בעסקה ביחס לנכס או להימנע מהתקדמות בביצועה. מנגד ניצבים שיקולי יעילות בדיעבד, לפיהם יש להטות את הכף לטובת בעל הזכות הנוגדת אשר ייגרם לו הנזק הרב ביותר, במידה ויפסיד את זכותו. ביטויו של שיקול זה הינו בדרישת התמורה והשלמת הקניין.
המבחן לתום לבו של הרוכש הראשון בנוי מתום הלב הסובייקטיבי - אשר עניינו אי ידיעתו של הרוכש השני על דבר קיומה של הזכות הראשונה בשעה שערך את עסקת המקרקעין. ומנגד, מתום הלב האובייקטיבי - אשר עניינו בדיקת מרשם המקרקעין או מצב ההחזקות במקרקעין עצמם על-ידי הרוכש השני טרם עריכת העסקה. הודגש כי די בכניסה לעסקה במצב של "עצימת עיניים" - קרי: בנסיבות בהן היה מתעורר חשדו של אדם סביר כי לצד מוקדם קיימת זכות ביחס לנכס - כדי לקבוע שהרוכש השני נהג בחוסר תום לב.
עוד קובע בית המשפט העליון, כי החובה לנהוג בתום לב חלה גם על בעל העסקה הראשונה בזמן - בדמות רישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין, באמצעותה יכול הרוכש הראשון בזמן להפוך למונע הזול ביותר של "תאונה משפטית" זו. עם זאת, אי רישומה של הערת אזהרה אין פירושה בהכרח כי הופרה חובת תום הלב, או כי זכותו של הרוכש השני גוברת על זכותו של הרוכש הראשון. בנסיבות בהן הרוכש השני פעל בחוסר תום לב סובייקטיבי ו/או אובייקטיבי, ה"אשמה" להתנגשותן של העסקות הנוגדות רובצת לפתחו, שכן בידיו הייתה האפשרות הפשוטה ביותר למנעה. משכך, היעדרה של הערת אזהרה מצידו של הרוכש הראשון לא תגרור את ביטולה של עדיפותו על פני הרוכש השני, שכן במצבים אלה לא ניתן לומר כי אי רישום הערת האזהרה הוא שהוביל למצב של עסקות נוגדות.
בית המשפט העליון מתייחס לממצאים העובדתיים, וקובע כי בנסיבות המקרה, מתעורר קושי רב לקבוע ממצא עובדתי ביחס לקיומה של תמורה (קיומן של סתירות של ממש בין עדותו של המערער לבין עדותו של המוכר, ועיון בפרטי הסכם המכר מעיד על קיומן של סתירות בין האמור בו לבין עדות המערער, הן באשר לגובה התמורה המשולמת ולמודעות המערער לעניין קיומם של שוכרים במקרקעין).
לעניין תום לבו של המערער קיבל בית המשפט העליון את קביעותיו של המחוזי, וקבע כי אלו מבססים מסקנה, לפיה המערער לא עמד בדרישת תום הלב. נקבע, כי אומנם המשיבה נמנעה מלרשום הערת אזהרה משך תקופה ארוכה, ואכן לא מן הנמנע שהתנהלותה זו עולה כדי הפרת חובת תום הלב המוטלת עליה, אך נוכח העובדה שהייתה פה עצימת עיניים מצד המערער, אין מחדלה זה מקנה למערער עדיפות על פני זכותה הנוגדת, משום שהתנהלותו של המערער במקרה דנן היא זו אשר הובילה ל"תאונה המשפטית", המתבטאת בקיומן של העסקות הנוגדות, כאשר המערער - אשר היה בכוחו למנוע מבעוד מועד את התנגשות הזכויות בין הצדדים - נמנע מלבדוק את ההחזקה בנכס. לכן נקבע כי יש להטיל עליו את "עלויותיה" של "תאונה משפטית" זו.
לפיכך הערעור נדחה.