אם כך, מהו שיעור המיסים הכולל מתוך שווי ה
דירה החדשה שלנו?
- מס רכישה: 2.5% שהקבלן משלם על הקרקע, ועוד 3.5% בממוצע שהדייר משלם על הדירה (דירות רבות נרכשות להשקעה וממוסות ב-3.5% מהשקל הראשון, כאמור), ובסך-הכל 6%.
- מע"מ: 14% משווי הדירה כולל מע"מ.
סה"כ: כ-33% ממחיר הדירה הם מיסים.
בהתאחדות הקבלנים מציינים שבמדינות ה-OECD, שיעור המס המצטבר במחיר הדירה הוא 12% בלבד, וברו
בן חל שיעור מע"מ מיוחד, נמוך יותר, על דירות.
בישראל, הכנסות המדינה מכל דירה חדשה שנמכרת הן לעתים אף גבוהות יותר, שכן דירות שנבנות על קרקעות ששיווק מינהל מקרקעי ישראל כוללות תשלום למינהל, שעל-פי רוב גוזר מחירים מפולפלים על קרקעות באזורי הביקוש.
אם נפרוס את תשלום המס על פני תקופה, נוכל לבודד את מרכיב המס השוטף על דירה ולהשוותו להכנסה השוטפת.
לדוגמה: ניקח לצורך הדוגמה דירת ארבעה חדרים ממוצעת במעגל השני של מרכז הארץ: לפי המדד החודשי למחירי הדירות, שהשיקו "גלובס" ו
אתר "הומלס", מחיר דירת ארבעה חדרים בנתניה עומד על 1.223 מיליון שקל, ואילו דירת ארבעה חדרים בפתח תקוה עולה 1.271 מיליון שקל.
ניקח את הממוצע של שתיהן: 1.25 מיליון שקל, כמחיר המשקף דירה ממוצעת.
נפרוס 1.25 מיליון שקל לתקופה של 25 שנה, עם ריבית שנתית של 5%. התשלום החודשי מסתכם ב-7,307 שקל, שהם 87,684 שקל בשנה. נגזור מהם את מרכיב המס, 33%, וקיבלנו תשלום מס שנתי של 28,935 שקל על הדירה הממוצעת שלנו. לא ממש משנה איזה חלק מעלות הדירה מומן מהון עצמי ואיזה חלק ממשכנתה, שכן ההון העצמי שלנו יכול היה להשיג עבורנו תשואה חיובית אלטרנטיבית אם לא היה מושקע במימון הדירה והמיסים המועמסים עליה.
אם נחזור לשכיר המרוויח את השכר הממוצע במשק, הרי ש-35% מהכנסתו נטו מופנים לתשלום מיסים על דירתו. במילים אחרות, 4.2 משכורות נטו בשנה.
יחד עם 2.2 משכורות שכזכור מופנות לתשלום מיסים על רכב משפחתי אחד [ראו
טור קודם], השכיר העייף שלנו כבר בזבז יותר ממחצית הכנסתו נטו (ומכאן המסקנה המתבקשת שבשביל להחזיק דירה ומכונית צריך שתי משכורות למשק בית), ועוד יד המיסים נטויה - שכן השכיר שלנו גם מעשן, משלם ארנונה, קונה גאדג'טים לפעמים ואפילו שותה קצת ברנדי. על כך בשבוע הבא.