חידה: איך אפשר למכור נכס מניב, ולקבל רק 9% מהתמורה? דלק נדל"ן מכרה את המרכז המסחרי מאטרן בברן, בירת שווייץ, ב-201 מיליון שקל, אבל בפועל תקבל רק 18 מיליון שקל. החוב לבנק כנראה גבוה יותר.
הנה שלוש הסיבות העיקריות לכך, שמוכרים נכס בכסף גדול, ומקבלים לכיס רק כסף קטן:
- דלק נדל"ן שותפה בנכס באמצעות חברה-נכדה, כך שבפועל היא הבעלים של 42.5% בלבד ממנו. במילים אחרות, הבעלים אומנם מכרו את המרכז המסחרי בכ-200 מיליון שקל, אבל דלק נדל"ן הייתה אמורה לקבל, לכל היותר, 85 מיליון שקל.
- יש הוצאות מכירה, וגם מה שקרוי "התאמות". אין פירוט רב למונחים אלו.
- ממה שנשאר, חייבת דלק נדל"ן לשלם מס, על-פי השיעורים הנקובים בשווייץ.
מאטרן הוא מרכז מסחרי בן 17,000 מ"ר, ש-85% ממנו מושכרים לרשת קו-אופ. השוכרים משלמים 12.6 מיליון שקל לשנה - תשואה של 6.3% על שווי הנכס על-פי העסקה. דלק נדל"ן הודיעה כבר לפני כמה חודשים, שהיא מתכננת למכור את המרכז.
דלק נדל"ן ושותפיה חייבים לבנק 162 מיליון שקל, הלוואה שקיבלו בעבר כדי לממן את הרכישה. על-פי כל הסימנים, החוב לבנק גבוה יותר ממה שנשאר למוכרים. עובדה - דלק נדל"ן אינה מדווחת על רווח כלשהוא מן העסקה.
התועלת היחידה לדלק נדל"ן היא כנראה בכך שלקופה זורמים עוד קצת מזומנים, הדרושים בדחיפות כדי לפרוע את חובות החברה לבעלי האג"ח.