חברת אביב-אלרון ושותפיה רכשו בסוף השבוע (7.10.10) מהבנק הקנדי BRC שטר חוב בן 75 מיליון דולר, כלומר הלוואה בסכום זה, שהבנק נתן ליזמים בארה"ב.
אביב-אלרון ושותפיה שילמו בעד שטר החוב רק 30 מיליון דולר. כלומר, הם קיבלו הנחה של 30 מיליון דולר, המבטאת רווח "על הנייר" בסכום זה.
הביטחון להלוואה הוא 57,200 מ"ר במרכז המסחרי "פדראל ווי" בסיאטל, מדינת וושינגטון, ארה"ב (המרכז הוא בן 72,000 מ"ר, ויתר השטחים בבעלות משקיע אחר). שטר החוב עומד לפרעון, בתשלום אחד, ביוני 2017. בינתיים, יקבלו המשקיעים ריבית חודשית בגובה 5.5% מההלוואה.
אביב-אלרון היא בעלת 38% בקבוצה הרוכשת, והשותפים האחרים הם קרן השקעות ויזם נוסף.
האם ההשקעה כדאית? זה אפשרי, אך לא בטוח. המשקיעים מביאים בחשבון את השיקולים הבאים:
- הלווה משך לפי שעה רק 62 מיליון דולר מתוך מסגרת ההלוואה של 75 מיליון דולר. מעתה, יהיה עליו להחזיר ריבית וקרן לקבוצת אביב-אלרון. אם יעמוד בתשלומים (עד עתה שילם כראוי), יהיה ליזמים רווח נאה, שניתן תשואה של 16% על ההשקעה.
- אולם, יש סבירות שהלווה לא יוכל לפרוע את ההלוואה. במקרה כזה, תתפוס קבוצת אביב-אלרון את הנכס. היא תוכל להמשיך ולהשכירו, או למוכרו.
- אם תשכיר את הנכס, יהיו לה הכנסות של 3.7 מיליון דולר לשנה, העלולות לרדת ל-3.3 מיליון דולר. התשואה על ההשקעה תהיה 7.3% עד 8.2%. בין השוכרים - רשתות מייסי וסירס, מן המובילות בארה"ב. אולם כפי שהוכיח המשבר הכלכלי האחרון, שום "שם גדול" איננו חסין מפני קשיים.
- אם תמכור את הנכס - לא ברור מה תקבל בתמורה. אביב-אלרון לא מסרה נתונים על שווי הנכס. ממילא, הנתונים של היום אינם רלוונטיים לשנת 2017. הבניין הוא בן 35 שנה, שופץ חלקית לפני שלש שנים, כך ששויו, כנראה, אינו גבוה, יחסית.
