העליון: אין למנות שמאי מכריע במכרזי קרקע

למרות התסכול הנובע מפערים ניכרים בשמאויות שווי קרקע במכרזים, אין בית המשפט יכול למנות שמאי מכריע שיקבע את שוויה. כך פסק (א', 17.4.11) שופט בית המשפט העליון, אליקים רובינשטיין. משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל פרסמו בשנת 2007 מכרז למכירת קרקע להקמת 78 יחידות בטירת הכרמל. ההצעה היחידה שהוגשה, מטעם חברת צ.ח.מ המרמן, הייתה נמוכה ב-75% משומת המינהל: 1.56 מיליון שקל לעומת 5.8 מיליון שקל. השמאי הממשלתי, שהתבקש לבחון את הנושא, אף קבע שומה של 7.6 מיליון שקל. לאור זאת, החליטה ועדת המכרזים לפסול את המכרז ולפרסמו מחדש. המרמן פנתה לבית המשפט המחוזי בחיפה, והשופטת ברכה בר-זיו הורתה לבטל את המכרז ולמנות שמאי מכריע שיקבע את שווי הקרקע. על החלטה זו ערערו הן המדינה והן המרמן. רובינשטיין פותח את החלטתו בהתייחסות עקרונית לתופעה של הצעה אחת בלבד במכרז: "ככלל מתייחס הדין, כאל אדם מן היישוב, בעין חוקרת ובודקת - אם נרצה, חשדנות - לעובדה שלמכרז פומבי הוגשה הצעה אחת... מחוקק המשנה ביקש לאפשר גמישות לעורך המכרז במקרה של הצעה אחת. "ועוד, הנטייה על-פי הפסיקה היא להימנע מביטול מכרז אם התוצאה תהא פרסום מכרז אחר. זאת, הואיל וביטול המכרז ופרסום מכרז חדש תחתיו עלולים לפגוע באינטרס ההסתמכות של המציעים במכרז, יוצרים חלילה פתח לשחיתות, ומשמעותם עלולה להיות מתן אפשרות לבעלי ההצעות הפחות טובות לשפר את הצעותיהם". הצעה יחידה אינה מהווה כשלעצמה עילה לביטול מכרז, מוסיף רובינשטיין, אך "כאשר מדובר בהצעה יחידה שהיא בלתי סבירה לרעה, יתכן כי אין מנוס אלא מביטול המכרז; בחירת הצעה כגון דא תעמוד בניגוד לתכלית המכרז ולעקרונות שבבסיסו. "...כאשר מדובר בהצעה הנמוכה במידה ניכרת ביחס להערכת הרשות, בחירה בה אינה משיגה תכלית מרכזית שבבסיס המכרז והיא יעילות כלכלית; והרי עסקינן בכספי ציבור, ובמקרה זה בחירה של הצעה נמוכה באופן משמעותי משמעה בהכרח גריעה מקופת הציבור שעליה מופקדת הרשות".

האם החולה גוסס או שביכולתו לרוץ מרתון?

מכאן עובר רובינשטיין לביקורת חריפה על התופעה של פערים ניכרים בהערכות שמאים: "זה המקום להביע ביקורת חריפה של שכל ישר ושל התנהלות מקצועית על ההבדלים בין השומות השונות, מקום שההבדלים הללו עצומים כפי שתואר מעלה. "הדבר מזכיר את התנהלותם של מומחים מקצועיים, רפואיים למשל, במקרים מסוימים - והדברים נאמרים מבלי לפגוע או להכליל, ובלשון חדה לשם המחשה - שלעתים התובע בתיק רשלנות רפואית מתואר על-ידי מומחה מטעמו כאילו סבבו בשוק הסופדים וחברה קדישא מצפה, ואילו מומחה הנתבעים מציג כאילו בכוח התובע לרוץ מרתון בקלילות". זהו גם המקרה הנדון, מזכיר רובינשטיין, ואולי בשל התסכול שבפערי השמאות ביקשה בר-זיו להחיל "פתרון יצירתי שובה לב" בדמות מינוי השמאי המכריע. אלא שלפתרון זה אין עיגון בחוקי המכרזים, ולכן אי-אפשר לקבלו. רובינשטיין מציין, כי על שמאי מכריע מוטלות חובות מיוחדות ובראשן החובה לעסוק אך ורק בתחום זה. לפיכך, אין אפשרות למנות שמאי מכריע כלאחר יד, ויש למנותו רק במקרים בהם קבע זאת המחוקק במפורש.

אין להתעלם מפער השומות

בשובו למקרה שלפניו קובע רובינשטיין: "דומה, כי בנסיבות שבהן ההצעה היחידה שהוגשה הייתה נמוכה בכ-75% - לא פחות - משומת עורך המכרז, ואף ביותר מכך משומת השמאי הממשלתי, החלטת ועדת המכרזים היא סבירה בנסיבות, ולא היה מקום להתערבות בה. איני רוצה לומר מה היה על אחריות הוועדה, אילו התעלמה מפער השומות. "...בסופו של יום, הפער העצום בין הערכת המשיבה לזו של המערערים, בשתי גירסאותיה, אינו מותיר ברירה; רשות ציבורית אחראית אינה יכולה למכור את קרקעות הציבור שעליה האחריות להם יותר מאשר אחריות כל אחד מפקידיה לרכושם הפרטי - בלא מתיר". רובינשטיין ביטל את החלטתה של בר-זיו ואישר את ביטול המכרז. המרמן חויבה בהוצאות בסך 25,000 שקל.