|
- סעיף אחר בחוק מס שבח קובע, שמי שבבעלותו דירה אחת, המשמשת למגורים, יהיה פטור ממס. המשקיע הנבון ימכור תחילה את הדירה שרכש להשקעה, ומכיון שזו דירה ראשונה שהוא מוכר, יהיה פטור ממס. הוא ימשיך להתגורר בדירת המגורים, ובעתיד (אחרי פרק זמן הקבוע בחוק) ימכור אותה . היות שזו תהיה דירתו היחידה – הוא יהיה פטור ממס.
- פיצול הבעלות: דירה אחת תהיה בבעלות המשקיע, והדירה השניה בבעלות אדם אחר. יתכן – זה לא חד-משמעי בנוסח החוק – שאסור שהאדם האחר יהיה בן משפחה קרוב, כגון בן זוג, הורים, ילדים, אחים או אחיות. כמובן שאפשר להתגבר על כך, על-ידי רישום הדירה השניה על שם קרוב-רחוק, שמצד אחד הוא נאמן עליך, ומצד שני אינו נחשב כ"קרוב" מבחינת החוק.
- ניתן לרשום את הדירה השניה על שם חברה, בתנאי שהיא לא תהיה בשליטת בעל הדירה הראשונה
- משקיעי חוץ יהיו פטורים בין כה מתשלום מס שבח, כי סעיף אחר בחוק קובע, שאם זוהי דירתו היחידה בישראל של המשקיע, הוא יהיה פטור ממס.
- לשלם מס מופחת: המס המוצע יחול על הרווח הריאלי שיצטבר מיום קבלת החוק, לדעת האוצר חודש יולי הקרוב. מהרווח אפשר לנכות: עלית המדד. כל ההוצאות - עורכי דין, מתווכים וכדומה. בסך-הכל, המס המופחת יהיה נמוך מהמס החל על הרווח ממכירת
רוב הדרכים הללו אינם ישימים לגבי מוכרי מגרשים בעסקות אחוזים. לכן, התוצאה הסופית יכולה להיות, שבישראל יבנו פחות דירות.
|
|
האבסורד הוא, שיתכן מאוד שהתוצאה של החוק החדש תהיה, שבישראל יבנו פחות דירות, וההיצע בשוק יקטן ולא יגדל. זה ייראה כך: בעלי מגרשים מוכרים אותם במקרים רבים בעסקות אחוזים, דירות תמורת מגרש. הדבר מקל על העסקות, כי לקונים רבים אין מליוני שקלים במזומן לשלם בעד המגרש. נניח, שמגרש ל-100 דירות נמצא בבעלות שלש משפחות, והוא נמכר בעסקה לפי 30%. כל משפחה תקבל 10 דירות. כיום, היא יכולה למכור דירה אחת ל-4 שנים, ללא מס. מעכשיו, זה יהיה בלתי אפשרי. מה יעשו המוכרים? הם ידרשו מהיזמים, קוני המגרש, לשלם במזומן ולא בדירות. אמנם, גם מכירה כזו חייבת במס, אבל לפחות הם מקבלים את מלוא התמורה מיד, ולא תשלומים לאורך שנים רבות. קבלנים קטנים ובינוניים, שהם חלק גדול מהענף, לא יוכלו לגייס את המזומנים, והם יעדיפו לא להסתכן , ופשוט לשבת בשקט ולא לבנות. האם פקידי האוצר חשבו על האפשרות הזו?
|
|
ההצעה: פטור ממס רק פעם בחיים
|
|
|
האוצר מבקש לבטל את הפטור המותנה על הדירה השניה, ולקבוע שמכירת דירה שניה תהיה חייבת במס שבח בלי לשים לב לתאריכי המכירה. בדוגמה שלנו, לא יועיל לבעל הדירות, אם ימתין עוד ועוד. הפטור הוא פעם בחיים. מכרת דירה אחת – תהיה חייב לשלם מס על מכירת הדירה השניה, גם אם מכרת אותה לאחר 10 או 20 שנה. החוק יופעל בינואר 2013. מטרת החוק המוצע היא לזרז משקיעים למכור את דירותיהם עד סוף 2012. מי שימכור לאחר מכן – יחויב לשלם מס. כך מקוה האוצר להזרים אלפי דירות לשוק, ולהגדיל את היצע הדירות. קיים פטור נוסף, שיש להניח שהאוצר לא יפגע בו: מי שמוכר דירת מגורים וקונה דירת מגורים אחרת יהיה פטור ממס, כאשר ימכור בעתיד את הדירה השנייה.
|
|
אם פקידי האוצר חושבים שהמס החדש ירתיע משקיעים, הם טועים. המס החל כיום הוא 20% על הרווח הריאלי. מהרווח לצרכי מס יש לנכות עלית המדד מיום תחולת החוק ועד יום המכירה והוצאות הכרוכות בעסקות הקניה והמכירה – עורכי דין, מתווכים וכדומה. בסך-הכל, נראה שהמוכרים ישלמו מס של 12% עד 15%. מס זה נמוך מהמס החל על רווחי ניירות ערך בבורסה, שהוא 20%, ללא אפשרות לניכוי עלית מדד או הוצאות כלשהן. לכן, מי שמאמין ששוק הדירות חזק יותר משוק ההון – אחרת לא היה משקיע ברכישת דירה – ימשיך להחזיק בדירה גם לאחר ינואר 2013. זאת ועוד: נניח שאדם קנה דירה להשקעה ב-2 מיליון שקל, והוא משכיר אותה ב-6,000 שקל לחודש, כאשר חלק גדול מדמי השכירות פטורים ממס. אם ימכור את הדירה ב-2013 ב-2.4 מיליון שקל, יהיה חייב במס של 80 אלף שקל (20% מרווח של 400 אלף שקל). אבל אם ימשיך להשכיר אתה הדירה עד סוף 2012, הוא יהנה מהכנסה של 114 אלף שקל, שחלק גדול ממה פטור ממס. אז מה הרוחנו?
|
|