פאנגאיה, יורוקום ואלקטרה קנו את מתחם תנובה

פאנגאיה, יורוקום, אלקטרה ואלקטרה נדל"ן קנו (14.6.11) מתנובה מגרש בן 13.56 דונם בדרך פתח תקוה בתל אביב. הן ישלמו 530 מיליון שקל. היזמים יקמו חברה משותפת, שבה יחזיקו פאנגאיה ויורוקום (בשליטת שאול אלוביץ) 37.5% כל אחת, ושתי חברות אלקטרה 25% - 12.5% לכל אחת. היזמים יבנו במקום שנים או שלושה מגדלי משרדים, מסחר ומגורים, בשטח ברוטו (כלומר שטח עיקרי ועוד שטחי שירות) של 124.3 אלף מ"ר. חלוקת השטחים: 67,000 מ"ר משרדים, במגדל אחד או שנים; 30,000 מ"ר למגורים במגדל בן 50 קומות, שיהיה מגדל המגורים הגבוה ביותר בישראל 19,000 מ"ר מסחרי, ככל הנראה בקומות הקרקע של המגדלים. היכן "נולדו" 1,700 מ"ר? סך כל השטחים לשלשת היעדים כמפורט לעיל הוא 126 אלף מ"ר, שהם 1,700 מ"ר מעל זכויות הבניה הנוכחיות. לא ברור היכן "נולדו" עוד 1,700 מ"ר. יתכן שההסבר הוא "עיגול" מספרים. ההשקעה הכוללת מוערכת ב-1.64 מיליארד שקל, מזה כאמור 530 מיליון שקל במגרש, ועוד כ-1.1 מיליארד שקל בבניה, מימון, תיכנון והוצאות נלוות אחרות. הלוואה לשנה וחצי בנק מסחרי התחייב להעמיד לרשות היזמים הלוואה של 350 מיליון שקל למימון 65% מההשקעה במגרש. ההלוואה היא לשנה וחצי בלבד, ולא נמסר איך מתכננים היזמים לפרוע אותה. ההלוואה תועמד לרשות היזמים בעוד שנה, ביוני 2012, והם יעבירו את הכסף לתנובה כחלק ממחיר המגרש. היזמים יממנו מאמצעיהם 180 מיליון שקל ממחיר המגרש, ועוד 35 מיליון שקל הוצאות שונות. הם שילמו מיקדמה של 50 מיליון שקל בחתימת החוזה, וישלמו 82.5 מיליון שקלך נוספים בדצמבר. יתרת המחיר המגרש תמומן, כאמור, מההלוואה הבנקאית. החשש: תקן חניה מוקטן יבטל הפרויקט על-פי התב"ע, יהיו בבניין מרתפים בשטח כולל של 96,000 מ"ר. אם כולם מיועדים לחניה, יהיה במקום חניון של 3,000 מקומות. אולם מכיון שחלק מהמרתפים מיועדים לצרכים אחרים, יש להניח שמדובר בחניון של כ-2,500 מקומות חניה. החוזה כולל תנאי מגביל: אם הוועדה המקומית לבניין ערים לא תאשר בתוך 30 יום את תקן החניה בבניין - תבוטל העסקה. הסיבה: עומד להיכנס לתוקף תקן חניה חדש, המקטין מאוד את מספר מקומות החניה בבנייני משרדים בתל אביב, כדי לעודד שימוש בתחבורה ציבורית. היזמים חוששים, שההגבלה תקטין את הביקוש למשרדים ותפגע בכדאיות הפרויקט. אולם הם יכולים להודיע, עד יום לפני תום ה-30 יום, כי הם מוותרים על התנאי, ומוכנים לבנות גם עם חניה קטנה יחסית. פאנגאיה תקבל עמלת שיווק 3% החוזה בין הצדדים קובע, כי פאנגאיה תשווק את המשרדים, הדירות והשטחים המסחריים. היא תקבל עמלת שיווק של 3%. בהנחה, שהשטחים ימכרו בכ-2 מיליארד שקל, תקבל פאנגאיה עמלה של 60 מיליון שקל. העמלה בפועל תהיה קטנה יותר, כי על חלק מהעסקות, שלא פורטו, היא תקבל עמלה של 2% בלבד. אם שטחי המשרדים יושכרו, תקבל פאנגאיה עמלה קטנה יותר, מאשר שיש להניח שחוזי השכירות יחתמו בתשואה של 8% לערך. עוד קובע החוזה, כי אלקטרה נדל"ן תהיה הקבלן הראשי לבניית המגדלים, בהוצאה מוערכת של כ-800 מיליון שקל. אם נניח שהרווח הקבלני הוא 5%, מבטיח החוזה לאלקטרה רווח קבלני של כ-40 מיליון שקל.