ועדת השרים לעניני דיור אישרה (יום ב', 18.11.13) את הצעתו של שר השיכון
אורי אריאל, לבניית דירות בשיטת "בינוי פינוי", השונה מהותית מתוכנית פינוי-בינוי שהייתה נהוגה עד היום. בין ההבדלים היסודיים, יזמת הבניה עוברת מיזמים פרטיים לממשלה, וסדר הפעולות מתהפך - קודם בונים ואחר כך מפנים.
אריאל מאמין שהתוכנית תביא לבניית רבבות דירות. ואלה עקרונות התוכנית:
- הממשלה תאתר קרקעות פנויות, בבעלות רשות מקרקעי ישראל, הנמצאות בסמוך לשכונות מגורים ישנות.
- הרשות תמכור את המגרשים ליזמים, במכרזים רגילים. היזם יורשה למכור רק 50% מהדירות המאושרות על-פי התב"ע. הוא יחויב לשמור בצד, למשך זמן מסוים, את הדירות הנותרות, ולתת לממשלה אופציה לרכשן במחיר שיקבע מראש במכרז.
- היזם יבנה בנייני מגורים על המגרשים שקנה, וימסור את הדירות לדיירי הבניינים הישנים הסמוכים.
- משרד השיכון יפרסם "קול קורא" לדיירים,ויקרא להם לבוא ולקבל בחינם את הדירות החדשות. (מי לא ירצה מתנה? ראה בהמשך)
- לאחר מכן יהרוס היזם את הבניינים הישנים, ויבנה על המגרש בניינים חדשים. הוא ימכור את הדירות החדשות בשוק, במחירים רגילים.
בעיה: דרושה הסכמה פה אחד נקודה חשובה ובעיתית היא, שהתוכנית כולה מותנית בכך שכל הדיירים , כלומר 100 אחוז מהם, יענו להצעה, ויסכימו לעבור מדירה ישנה לדירה חדשה וגדולה יותר. דרישה זו עלולה לעורר קשיים ולטרפד את התוכנית. לדוגמא, אם דירה מסוימת איננה רשומה בטאבו על שם הדייר, מסיבה כלשהיא, הוא לא יוכל לחתום על מסמך שבו הוא מוותר על הדירה.
מי יממן? בעיה חמורה נוספת היא מימון הפרויקט. על-פי ההצעה, יחויב היזם לשלם בעד המגרש, הוצאות הפיתוח והוצאות הבניה של בניין חדש, וכל זאת לפני שמכר אפילו דירה אחת בבניין הסמוך שיבנה. המדובר בהשקעה גדולה, שתדרוש מהיזם להשיג מקורות מימון גדולים, וזאת בתקופה שבה הבנקים מגבילים מתן אשראי לענף הנדל"ן.
מי ינהל? נקודה לא ברורה נוספת היא מי ינהל את הפרויקט. מדובר, למשל, בסקר מקיף כלל-ארצי לאיתור שכונות ומגרשים המתאימים לתוכנית. הגוף המנהל יצטרך לחתום על הסכמי פינוי עם כל הדיירים, לבדוק את טיב הבניין והדירות שיבנו בעבורם, ולפקח על פינוי הדירות הישנות ומעבר הדיירים לדירות החדשות. כן יהיה עליו להחליט, איזה דירה יקבל כל דייר בבניין החדש. לממשלה אין כיום חברה שתעסוק בפעילות מעין זו.
מה תעשה הממשלה באופציה? בנוסף, לא ברור מה תעשה הממשלה באופציה שקיבלה. הצעת האופציה אינה נותנת ליזם ביטחון ברווחיות הפרויקט, מאחר שהממשלה רשאית, אך לא חייבת, לקנות ממנו את הדירות (בתקופה העליה ממדינות חבר העמים, נתן שר השיכון דאז
אריאל שרון אופציה לקבלנים, עם התחיבות לקנות את הדירות).
חוץ מזה, מה תעשה הממשלה בדירות שתקבל? האם היא תהפוך לסוחר נדל"ן או למתווך דירות? ומה בכלל יש לה לעשות עם מאות ואלפי דירות בבעלותה, המפוזרות בכל חלקי הארץ?