הגבלות חמורות יוטלו על בניה לפי
תמ"א 38 בצפון תל אביב - כך עולה מניתוח פירטי שתי תוכניות, שאושרו סופית בשבוע שעבר על-ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. מהניתוח, שנעשה על-ידי News1, עולה כי בצפון העיר תותר תוספת של 1.5 קומות בלבד, ובחלק מהמקרים רק של חצי קומה, לבניה הקיימת. הדבר מעמיד בספק את הכדאיות הכלכלית של הבנייה, כפי שכבר קבעו יזמים רבים.
חשיבות התוכנית היא בעיקר לגבי בניינים שקיבלו התרי בניה עד 1980, שרק בהם אפשר להפעיל את תמ"א 38. התוכנית החדשה מבטלת את התוכנית מ-1981, שהתירה בניה נוספת של 2.5 קומות, ולעתים יותר. הוועדה דחתה עשרות התנגדויות של תושבי צפון העיר על החלטות הוועדה המקומית. התושבים יכולים לערער בפני המועצה הארצית לתכנון ולבנייה. אך כיון שההחלטות נשענות על בדיקות שערכו חוקרת ושמאית, ספק אם הערר יתקבל.
בין קומה וחצי לחצי קומה פירוט התוכנית החדשה, לגבי בניינים שקיבלו היתר בניה עד 1980:
- ברובע 3 בין הרחובות אוסישקין-הירקון-בוגרשוב-שדרות בן-ציון-בוגרשוב-מרמורק עד אבן גבירול (ולא עד בכלל), תותר תוספת של 1.5 קומה בבניינים בני 4-2 קומות - ותו לא.
- ברובע 4, שהוא עיקרו של צפון העיר, ומשתרע בין הרחובות בני דן-שאול המלך-גורן-דרך נמיר-נתיבי אילון עד אבן גבירול (ולא עד בכלל): תותר תוספת של 1.5 קומה. יש שני חריגים: (1) ברחובות ראשיים תותר תוספת בניה גבוהה יותר, כך שהבניין יהיה בן 6.5 קומות. (2) ברחובות עם בניה נמוכה מצפון לרחוב פנקס, תותר תוספת של חצי קומה בלבד, בבניינים בני 3 קומות וקוטג'ים.
- בבניינים של עד 3 קומות, הבנויים על מגרשים עם יעוד מסחרי, ברחובות דיזנגוף ובן יהודה, תותר תוספת בניה כך שגובה הבניין יהיה 5.5 קומות. הדבר יאפשר במקרים מסוימים לבנות דירות מעל בנייני משרדים.
הנפגעים העיקריים הם הדיירים בצפון העיר, רובע 4, שבו מאות בניינים המועמדים לתוספת בניה. זכויות הבנייה שלהם הוגבלו מאוד, קומה וחצי לכל היותר, וברוב המקרים הבנייה אינה כדאית כלכלית. תושבי הרובע הגישו עשרות התנגדויות לוועדה המחוזית. גם מהנדס העיר, עודד גבולי, תמך בהם - אך ללא הועיל.
הנימוק העיקרי של העירייה להגבלת הבנייה לפי תמ"א 38 הוא הרצון "לשמור על המרקם העירוני". העירייה אינה מעונינת בבניה לגובה ברחובות המגורים השקטים בצפון העיר. היא גם חוששת מהוצאות מרובות עקב הצורך לבנות בתי ספר, גני ילדים, מעונות יום, מרכזי יום, חניונים ומקלטים ציבוריים, עקב ריבוי התושבים החדשים. יש לדעת, כי באזור זה כמעט ואין מגרשים עירוניים פנויים. כן התחשבה העירייה בהתנגדות אונסק"ו, שהזהירגה כי בניה צפופה, שלא לפי אופי העיר, עלולה לפגוע בתואר "העיר הלבנה" שקיבלה מארגון זה.
עד 7.5 קומות בבניינים חדשים חלק אחר בתוכניות שאושרו - 3616/א לרובע 3 ו-3729/א לרובע 4 - מדבר על זכויות לתוספת בניה בבניינים שקיבלו את היתר הבנייה לאחר 1980, כך שתמ"א 38 אינה חלה עליהם:
- עד 7.5 קומות - בארבעה רחובות ראשיים - דרך נמיר, פנקס, ז'בוטינסקי, שאול המלך.
- עד 6.5 קומות - ברחובות דיזנגוף, בן יהודה ורחובות רחבים מצפון לרחוב ארלוזרוב.
- עד 5.5 קומות - ברחובות מדרום לארלוזרוב, וכן ברחובות ירמיהו, בוגרשוב והמלך ג'ורג'.
- עד 40 מ"ר ועוד מרפסת מקורה של 12 מ"ר - בבניינים נמוכים.
- עד 4.5 קומות - בניה נמוכה מצפון לרחוב פנקס.
- התוכנית אינה חלה על רחוב אבן גבירול עצמו, שלביו אושרה תוכנית בניה עם תוספות יחודיות, משולבות בקו הרכבת התחתית שיעבור תחתיו, ובהסכם עם משרד התחבורה.
בסך-הכל צופה העירייה, שהתוכנית תאפשר לבנות 6,500 דירות בצפון העיר. רוב הדירות הללו יהיו בבניינים חדשים, או תוספת קומות בבניינים שנבנו לאחר 1980. רק מיעוט קטן של הדירות החדשות יוכלו לקבל את ההקלות של תמ"א 38. מכאן ההערכה, שהתוכנית כפי שאושרה תגביל מאוד את הבנייה לפי תמ"א 38 בצפון העיר.
