פסק דין של בית המשפט המחוזי בירושלים עשוי להקל על יזמים לגייס מימון לפרויקטים במסגרת
תמ"א 38. השופט
דוד מינץ קבע (1.10.14), כי חוזים לקבלת הלוואות למימון הפרויקטים שהוצגו בפניו, אינם מהווים "ניירות ערך" ואין צורך בפרסום תשקיף כדי להפיצם.
חברת קדם לחידוש מבנים מתכננת לגייס מימון ממלווים פרטיים לפרויקט תמ"א 38 ברמת גן. בכוונתה לפנות למספר רב של מלווים פוטנציאליים ולהציע להם להתקשר בהסכמי הלוואה בשיעורי ריבית משתנים, בהתאם להיקף ההלוואה, ובאמצעות התקשרות ספציפית עם כל מלווה בנפרד. רשות ניירות ערך טענה שמדובר ב"סדרה" כמשמעותה של מילה זו בחוק ניירות ערך ולפיכך דרשה מחברת קדם להכין תשקיף ולפעול רק במסגרתו.
מינץ דחה את עמדתה של הרשות. לדבריו, מאחר שכל מלווה יוכל לשאת ולתת על תנאי ההלוואה שיעניק, אין המדובר בסדרה הדומה לזו של ניירות ערך כגון מניות ואיגרות חוב, שתנאיהן זהים לכל. עוד הוא אומר, כי אין המדובר בחוזי השקעה, שכן אין קשר בין פעולותיה של קדם לבין התשואה שיקבלו המלווים; הללו יקבלו בכל מקרה את הריבית שתובטח להם בחוזים עמהם.
מינץ גם מדגיש, כי תכליתו של חוק ניירות ערך אינה חלה בעניין הנדון. מטרתו של החוק היא לגשר על פערי המידע בין החברה לבין המשקיעים. "אלא שמשא-ומתן המאפשר שיג ושיח בדבר תנאי ההסכם, כמו גם בחירה נקודתית ברמת הסיכון הרצויה למשקיע, מוציאים אפוא את הסכמי ההלוואה מהמתחם המחייב של דיני ניירות הערך".
לבסוף דוחה מינץ את טענתה של הרשות, לפיה לאור מומחיותה בתחום שוק ההון, ובהיותה הגוף המקצועי שהופקד על ביצוע חוק ניירות ערך, אין מקום להתערבות של בית המשפט בשיקול דעתה. מינץ מזכיר לרשות את שנקבע זה מכבר בפסיקה: "העובדה שרשות נוקטת בפרשנות מסוימת של דבר חקיקה אינה מחייבת את בית המשפט, ואין בית המשפט יכול להסתפק רק בבחינת הסבירות של פרשנות הרשות, ולהשתחרר מחובתו להכריע הוא בשאלות של פרשנות".
הרשות חויבה בתשלום הוצאות בסך 15,000 שקל. את קדם ייצג עו"ד אילן מוריאנו, ואת הרשות - עו"ד ליאב ויינבאום.
