מהפכה במכרזי "מחיר מטרה" לרכישת מגרשים מוזלים לבניית דירות: יזם יוכל לקבל את המגרש בחינם, אם בתמורה יתחייב לבנות אחוז גבוה של הדירות במחירים נמוכים וקבועים מראש. על שינוי זה, הראשון בהיסטוריה של רשות מקרקעי ישראל, החליטה אתמול (יום ב', 8.12.14) מועצת מקרקעי ישראל. מנכ"ל משרד הבינוי שלמה בן אליהו ומנהל השיווק של המשרד, בנימין דרייפוס, חשפו (9.12.14) את השיטה החדשה, ביום עיון והדרכה בנושא, שנערך בתל אביב.
השיטה החדשה תופעל בעיקר במגרשים לא-מרכזיים, ששווים מוערך ב-60,000 שקל לדירה. היזם יודיע שאינו מוכן לשלם בעד המגרש, אך הוא מוכן למכור בזול חלק גדול יותר של הדירות. לדוגמה, אם תנאי המכרז יקבעו שיש למכור 80% מהדירות בהנחה של 20% ממחיר השוק, יזכה מי שיבטיח למכור בזול 81%. אם מתחרה אחר יציע למכור בזול 82% יזכה הוא, וכן הלאה.
המחירים: 1.12 מיליון במודיעין, 1.06 מיליון בראש העין דרייפוס חשף את המחירים הממוצעים המרביים לדירות בכמה פרויקטים, שהם בהנחה של 20% ממחיר השוק, כפי שיקבע השמאי הממשלתי. דירה במודיעין תימכר במחיר מרבי של 1.216 מיליון שקל, לעומת מחיר שוק 1.52 מיליון שקל; דירה בראש העין תימכר ב-1.06 מיליון שקל, לעומת מחיר שוק 1.37 מיליון שקל; דירה ברמלה תימכר ב-980 אלף שקל; דירה בראשון לציון תימכר ב-1.39 מיליון שקל, במקום מחיר 1.74 מיליון שקל.
יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה, פרופ' יוג'ין קנדל, אמר ששלושה גורמים נוספים - חוץ ממחירי המגרשים - יביאו להוזלת הדירות: הוצאות השיווק יהיו נמוכות, כי הדירות ימכרו במהירות; גם הוצאות המימון יהיו נמוכות; מרכיב הסיכון בריבית הבנקאית יהיה נמוך, מאותה סיבה.
המכרזים הראשונים: 2,100 דירות בראש העין, 900 במודיעין בנימין דרייפוס הודיע, שהמכרז הראשון יהיה למכירת 3,000 דירות בראש העין - 70% מהן, כלומר 2,100 דירות, במחירי מטרה, ו-900 דירות במחיר שוק. המכרז השני יהיה למכירת 1,500 דירות בראש העין - 1,200 (=80 אחוז)במחיר מטרה, 300 דירות במחיר השוק.
הדוברים הבהירו, כי 20% לפחות מהדירות ימכרו בשוק החופשי. רשות מקרקעי ישראל עשויה להחליט, בחלק מהמכרזים, ש-30%, ואפילו 40%, מהדירות ימכרו במחיר שוק, ורק היתרה במחירים מוזילים, החלוקה תקבע בכל מכרז על-פי תנאי השוק באותה עיר.
כל אחד יוכל להשתתף במכרזים היועץ המשפטי של משרד השיכון, עו"ד אלעזר במברגר, אמר כי המשרד ורשות המקרקעין החליטו, שכל אדם או חברה יוכלו להשתתף במכרזים. ל תהיה דרישה להוכחת יכולת בניה, כמקובל במכרזי הרשות. המכרזים יהיו פתוחים גם למשקיעי חוץ, עם הגבלות על מכירת הקרקע כמקובל במכרזי הרשות.
מנכ"ל רשות המקרקעין בן ציון ליברמן, והיועץ המשפטי במברגר, הבהירו נקודות נוספות:
- מי יוכלו לקנות את הדירות (חלק מהתנאים מצטברים): זוגות, גם ללא ילדים; רווק בן 35; ידועים בציבור; הורה עם ילד עד גיל 21 בחזקתו; בעל תעודת זכאות של משרד השיכון; חסרי דירות; בעלי דירות, אם יתחייבו למכור את דירתם הנוכחית תוך שנה מיום כניסתם לדירה החדשה.
- קבוצות רכישה ועמותות לא יוכלו להשתתף במכרזי המגרשים, מאחר שמתכונת השיטה אינה מתאימה להן.
- שטח הדירות: 60 עד 150 מ"ר, כולל ממ"ד אך לא כולל מרפסת, חניה ומחסן.
- מחיר הדירה - יחושב לפי מחיר למ"ר בנוי (=20 אחוז פחות מהערכת השמאי הממשלתי) כפול שטח הדירה במרים רבועים. ועוד: פחות מהערכת השמאי. מרפסת תחשב כ-30% משטחה במ"ר(למשל, מרפסת בת 12 מ"ר תחושב כאילו היא 3.6 מ"ר, כפול מחיר למ"ר) מחסן - 40%, חניה - כל חניה תחשב כ-2 מ"ר.
- אם כמה קבלנים יבנו באותה עיר, יהיו מחירי הדירות זהים. התחרות ביניהם תהיה על טיב ואיכות הדירות, ותפעל לטובת הקונים.
- אסור יהיה למכור את הדירה במשך חמש שנים, אך מותר יהיה להשכירה במחיר שוק ללא הגבלה. משרד השיכון יקים מערך פיקוח ובקרה, באמצעות חברה חיצונית, לבדיקת הזכאות, ולוודא שהדירה לא נמכרה בניגוד לחוזה.
- המשרד מנהל מו"מ עם הבנקים, בניסיון להבטיח שדרישותיהם להון עצמי מהקבלנים יהין נמוכות יחסית.
- הקונים לא יוכלו להכניס שינויים בדירה לאחר חתימת החוזה.
- הקבלן לא יוכל למכור שטחים נוספים בבנין ("הצמדות") ולגבות תשלום נוסף.
- אם הקבלן יקבל אישור תב"ע להגדלת מספר הדירות, יהיה עליו למכור את כל הדירות הנוספות בהנחה.
- אם מספר הדירות יוגדל ב-20% על-פי תיקון שבס, יהיה על הקבלן למכור 80% מהדירות בהנחה, ו-20% יוכל למכור במחיר רגיל.
חדרי רחצה, שירותים, ארונות מטבח אדריכלית משרד השיכון, ליאורה זיידמן, פירטה את המפרט המחייב לדירות. הוא כולל בין היתר דרישות לגבי מספר חדרי הרחצה והשירותים בדירות, ריצוף, ארונות מטבח גדולים, רמה גבוהה של שיש וכיורים, מרפסת שירות, חשמל תלת-פאזי, נקודות חשמל ותקשורת רבות בכל חדר, הכנה למיזוג אויר.
המפרט המחייב שם דגש על מתן אפשרות לקונה לבחור מראש בין כמה סוגים של שיש, ריצוף וכדומה. איכות הגימור על-פי המפרט תהווה חלק ממחיר הדירה, והקבלן לא יוכל לגבות עליה תשלום נוסף.