היזמים אלכס ספיר ורותם רוזן משקיעים בעסקי פינוי-בינוי, לא בישראל אלא במנהטן: הם רכשו (יום ה', 30.1.15) מפרטיים בניין משרדים ישן בשדרות מדיסון פינת רחוב 36 במנהטן, ניו-יורק. תוכניתם היא להרוס את הבניין, ולבנות על המגרש בניין מגורים בן 10 קומות, ובו 13-10 דירות יוקרה, קומה מסחרית ושתי קומות מרתף לחניון, חדר כושר וספא לדיירים. קבוצת SUZER הטורקית שותפה ב-50%.
ספיר ורוזן רכשו את חלקם בפרויקט, 50%, באמצעות חברת ASRR, בשליטתם. ASRR והחברה הטורקית ישלמו למוכרים 18.5 מיליון דולר, וישקיעו 31.5 מיליון דולר בפינוי שוכרים, בתכנון, בבנייה ובשיווק. סך ההשקעה - 50 מיליון דולר. הדירות וקומת המסחר יימכרו, על-פי התחזית, ב-67 מיליון דולר, כך שצפוי רווח של 17 מיליון דולר לפני הוצאות מימון ומס. אם העירייה תאשר זכויות בנייה נוספות, צפוי גידול בהשקעה וברווח.
לא נמסר מה יהיה הוצאות המימון, ומהו שיעור המס על ההשקעה, כך שלא ניתן להעריך את הרווח נטו.
מו"מ לפינוי כמה מהשוכרים - בתשלום המגרש הוא בן 330 מ"ר, ויש עליו זכויות לבנות 3,300 מ"ר. נראה, שכל דירה תהיה בת 300-230 מ"ר. הבניין הנוכחי מושכר ל-16 שוכרים, רובם בחוזים של עד שנה. לכמה שוכרים חוזי שכירות לטווח ארוך יותר, והיזמים ינהלו אתם מו"מ על דמי פינוי.
בעיות שכירות ומימון העסקה בניו-יורק מדגימה, שגם בעסקה של פינוי בניין משרדים בשכירות עלולות להיות בעיות, אפילו בארה"ב שבה עושים עסקות מהר ככל האפשר. שתי הבעיות המרכזיות הן פינוי שוכרים ומימון:
- פינוי שוכרים - לחלק מהשוכרים יש חוזי שכירות לתקופות של יותר משנה - לא נמסר בכמה שוכרים מדובר ולכמה זמן החוזים שלהם. השוכרים זכאים להשאר בבנין עד תום תקופת חוזה השכירות, והדבר "יתקע" את הפרויקט. ליזמים לא תהיה ברירה, אלא להציע לשוכרי פיצוי, בצורת דמי פינוי, על יציאה מהבניין לפני תום החוזה. כמה ישלמו? האם התשלומים ישפיעו מהותית על הרווח? הכל תלוי כנראה בכושר המיקוח של הצדדים.
- מימון - הקונים התחייבו לשלם 18.5 מיליון דולר בתוך 15 יום, כלומר עד 14 בפברואר. לא נמסר איך תממן SUZER - חברת בנייה ותיקה בבעלות מוסטפא סוזר, שיש לה גם עסקים אחרים - את התשלום. מה שברור הוא, של-ASRR אין כרגע בקופה הסכום הדרוש. לכן, תקבל החברה הלוואה אישית של 10.5 מיליון דולר מספיר ורוזן, ללא ריבית, לשנה. בינתיים ינסו להשיג מימון בנקאי או למכור מראש דירות ושטחי מסחר.
