|
הבנקים יעניקו משכנתא, למימון רכישת נכס מניב, רק עד 50% משווי הנכס - קובעות הוראות חדשות של הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל. ההוראות ניתנות בצורת תשובות על שאלות שהבנקים הפנו לבנק ישראל, לאחר שהוראה 329 בנושא זה נכנסה לתוקף ביולי אשתקד. בין ההוראות החדשות: - תושב חוץ יוכל לקבל משכנתה של עד 50% בלבד גם לרכישת דירה ראשונה בארץ. זאת, בניגוד לאזרח ישראל, שיוכל לקבל הלוואה גבוהה יותר לרכישת דירה ראשונה.
- גובהן של המשכנתאות יקבע על-פי שווי הנכס (הערכת שמאי מטעם הבנק) או ההשקעה בבנייתו, הנמוך שבין השניים. בחישוב ההשקעה אסור לכלול רווח יזמי.
- אסור לתת הלוואות בשיעורים גבוהים מאלו שאישר בנק ישראל, גם אם הלווה השיג ביטוח משכנתא. כיום כמעט ולא ניתן לרכוש ביטוח כזה.
הלוואה למגרש - עד 50% משוויו - הלוואה למימון רכישת מגרש תהיה בגובה ההלוואה שהיה הלווה מקבל, לו בנה בית פרטי על המגרש.
- אדם קנה מגרש כדי לבנות עליו 2 קוטג'ים. על אחד מהם יקבל משכנתה גדולה, כי זו דירה יחידה. על הקוטג' השני, יקבל משכנתה של עד 50%, כי זו דירה להשקעה.
- מותר לבנק לתת הלוואה נוספת, למימון רכישת נכס מניב או דירה נוספת. אולם אסור לבנק לקבל, כביטחון חלקי להלוואה זו, את הדירה שעליה כבר קיבל הלווה משכנתא.
- מותר להורים או לקרובי משפחה אחרים לקחת הלוואה, תוך שיעבוד הדירה שלהם, כדי לסייע לילדים להשיג את ההון העצמי הדרוש. התנאי: ההלוואה תהיה 50% לכל היותר משווי דירתם של ההורים.
שניים אוחזים בדירה - שני אנשים קונים דירה, לדוגמה בעל ואישה. לגבי אחד מהם זוהי דירה ראשונה. לגבי בן הזוג, זו דירה שנייה, או שהוא תושב חוץ. בנק ישראל ממליץ לפצל את הרכישה לשתי עסקות (כביכול), ולתת הלוואה לפי זכותו של כל אחד מבני הזוג.
- אדם הבטיח לבנק שימכור את דירתו הנוכחית, ובתמורה יממן את ההון העצמי להלוואה. אחרי שנתיים התברר שלא מכר את הדירה. הבנק אינו חייב לנקוט בצעדים כלשהם.
- כל לווה חייב לחתום על תצהיר, שבו ידווח בין היתר על מקורות הכנסתו, שיהיו המקור לפירעון ההלוואה. לגבי זוג צעיר, תעודת הזכאות היא תחליף לתצהיר.
- אם הלווה פרע בפירעון מוקדם 10% ויותר מההלוואה, יכול הבנק לחשב מחדש מהי ההכנסה הדרושה להבטחת פירעון היתרה.
חישוב הכנסה אצל עצמאיים - איך מחשבים מקורות הכנסה אצל עצמאים? עליהם להגיש לבנק העתק מהדוח השנתי האחרון שהגישו לרשות המיסים.
- אדם קונה דירה להשקעה ומשכיר אותה. דמי השכירות נחשבים כחלק ממקורות ההכנסה. ההוראה החדשה קובעת, שהקלה זו תהיה בתוקף גם אם הקונה עובר לדור בדירה שכורה, ולכן הכנסותיו נטו משכר דירה קטנות. עם זאת, יש צורך בהצהרת קונה ובבדיקת שמאי מטעם הבנק לגבי ההכנסה הצפויה ללווה מהשכרת הדירה שקנה.
- רבים לוקחים משכנתה מעורבת - חלקה בריבית משתנה וחלקה בריבית צמודה. יש לחשב את התשלומים החודשיים יחסית לחלוקת ההלוואה בין שני המקורות.
- אדם לקח בבנק הלוואת גישור ולאחר מכן הוא מבקש להמיר אותה להלוואה לטווח ארוך - במקרה זה יש לערוך חוזה הלוואה חדש, עם כל הבדיקות הדרושות.
|
