"כדי לסווג עסקת מקרקעין ככזו הכוללת מרכיב מימוני לצורך שאלת ההיוון במסגרת שומת מס רכישה, עלינו להידרש תחילה לאומד דעת הצדדים כפי שזה בא לידי ביטוי בחוזה". כך אומר (יום א', 31.5.15) שופט בית המשפט העליון,
יורם דנציגר, בפסק דין ראשון בו נדרש בית המשפט העליון במישרין לשאלת סיווג עסקת מקרקעין בה התמורה משולמת בחלקים.
דנציגר ממשיך: "ככל שהחוזה מלמד על כך שהקדמה או איחור בתשלום כרוכים בהוזלה או ייקור של התמורה, הרי שלפנינו מרכיב מימוני. בהעדר ביטוי מפורש לכך בחוזה, ברירת המחדל תהיה כי אין מדובר בעסקת אשראי, ושומת מס הרכישה תתבצע על
בסיס נומינאלי. ברם, ברירת מחדל זו איננה בגדר 'סוף פסוק', שכן הצדדים יוכלו לטעון כי נסיבות העסקה מלמדות על כך שכן קיים מרכיב מימוני.
"טענה שכזו תחייב בחינה פרטנית של המקרה לגופו. במסגרת בחינה זו יהיה מקום להתחשב, בין היתר, באופן רישום ודיווח הכנסות מימון על-ידי מוכר הנכס; במשך דחיית מועד תשלום התמורה, וסבירותה של דחייה זו ביחס לטבעה של העסקה
ועסקות דומות לה; וביחס בין שווי השוק של הנכס לבין סך התמורה הנומינאלית המשולמת בעדו".
דנציגר חוזר על קביעות קודמות של בית המשפט העליון, לפיהן קיימת בדיני המס נטייה "להימנע מסיווג גורף של עסקות, ולבכר על פניו בחינה פרטנית של כל מקרה, בשים לב לנסיבותיו, למאפייני העסקה ולהקשר המשפטי שבו נדרש הסיווג".
השופטת
דפנה ברק-ארז, אשר הסכימה עם דנציגר, מוסיפה: "הגישה לפיה לא כל חוזה הכולל תשלום לשיעורין צריך להיחשב כחוזה שיש בו יסוד של עסקת אשראי מתיישבת לא רק עם כללי הפרשנות ועם פסיקתו של בית משפט זה לאורך עשרות שנים, אלא גם עם ניסיון החיים. למעשה, המקרה הטיפוסי של רכישת
דירה או בית כולל יסוד של רכישה בתשלומים, ובהעדר נסיבות מיוחדות המעידות על עסקת אשראי - מס הרכישה משולם כעניין שבשגרה בהתאם למחיר החוזי כערכו ביום חתימת החוזה".
הדברים נאמרו בהחלטתו של בית המשפט העליון לדחות את ערעורה של חברת מידטאון, המקימה מגדל בשטח בית תנובה לשעבר בדרך בגין בתל אביב, בנוגע למחיר העסקה ממנו ייגזר מס הרכישה שתשלם. מידטאון שילמה לתנובה 530 מיליון שקל בחלוקה לשלושה תשלומים, וטענה שיש לחשב את המס לפי 509 מיליון שקל - לאחר היוון של משמעות הפריסה לתשלומים.
מנהל מס שבח דחה עמדה זו ואף קבע, כי יש להוסיף לתמורה 35 מיליון שקל - מימון מטלות ציבוריות בו תשא מידטאון במקום תנובה. לפיכך נדרשה מידטאון לשלם מס רכישה בסך 28.3 מיליון שקל - 2.8 מיליון שקל יותר מהסכום שלדעתה היה עליה לשלם.
דנציגר אומר כי בנסיבות המקרה אין המדובר בעסקת אשראי, אלא בחלוקה לתשלומים משיקוליהם של הצדדים. עוד הוא קובע, כי המטלות הציבוריות הן חלק בלתי נפרד מן העסקה ולכן עליהן להיכלל בחישוב התמורה. מידטאון חויבה בתשלום הוצאות בסך 30,000 שקל. השופט
מני מזוז הסכים גם הוא עם דנציגר. את מידטאון ייצגו עוה"ד ארי וקסלר ואופיר סעדון, ואת המדינה - עו"ד עמנואל לינדר.
