חברת הנדל"ן הממשלתית עמידר, תהיה בעתיד הקרוב גם חברה יזמית שתבנה אלפי דירות. כך מקווים יו"ר החברה, עו"ד
יצחק לקס והמנכ"ל החדש ראובן קפלן. הם מקדמים באחרונה את התוכנית למהפך זה, שפורסמה לראשונה ב-News1 ("איש הנדל"ן של השבוע" - 12.12.14). שר האוצר
משה כחלון, המחפש כל דרך כדי להגדיל את הצע הדירות, תומך עקרונית. לא בטוח שרשות החברות הממשלתיות, שהיא אגף במשרדו, תאשר.
היו"ר יצחק לקס, כבר סימן ב-News1 את כיוון הפעולה החדש של החברה, בעיקר במסלול פינוי-בינוי (הקרוי גם "התחדשות עירונית"). התוכנית שגובשה בחודשים האחרונים היא להרוס בניינים ישנים בני 60-50 שנה, שבהם 1,000 דירות קטנות, ולבנות על המגרשים 4,000 דירות חדשות וגדולות. הדיירים יקבלו, כמקובל, ללא תשלום, דירה חילופית וגדולה, ויתר 3,000 הדירות, יימכרו בשוק החופשי. אם זה יצליח, יהרסו ויבנו עוד בניינים בעתיד.
בבעלות עמידר 43,000 דירות בעשרות ערים. הדבר מאפשר לה פעילות בנייה בהיקף גדול מאוד, יותר מכל חברת בניה. התוכניות הראשונות הן לקדם פינוי-בינוי, בין היתר, בחולון, רעננה, רמת גן והוד השרון.
עמידר תחויב לפתור כמה בעיות לפני שתוכל להתחיל בבניה בפועל: - האם ההליך חוקי: עמידר היא חברת ניהול, ולא חברה יזמית. ייתכן שיהיה צורך לתקן את תקנון ההתאגדות שלה, כדי לאפשר לה לפעול בפינוי-בינוי. זהו הליך משפטי לא פשוט ולא מהיר. בנוסף, אין לדעת אם רשות החברות הממשלתיות תאשר מהפך כזה בעמידר.
- מי הם הדיירים? חלק מדיירי עמידר הם בשכירות, וודאי יסכימו לקבל ללא תשלום דירה חדשה בבעלותם. אולם חלק מהדיירים הם כבר בעלי הדירות (קנו אותן מעמידר במחירים נמוכים ב-15 השנים האחרונות), ויהיה צורך לנהל מו"מ עם כל דייר כדי לקבל הסכמתו.
- דירות חילופויות: היה צורך לאתר דירות חלופיות לדיירים המתפנים. לעמידר אין ניסיון בכך ואין לה מנגנון לאיתור דירות ריקות בשוק הפרטי.
- קבלנים: עמידר אינה קבלן. היא תפרסם מכרזים לבחירת קבלנים, ואגב גם יועצים. לעמידר אין ניסיון בתחום זה, כי היא, כאמור, רק חברה מנהלת.
- מימון: איך תקבל עמידר ליווי בנקאי למימון הבנייה? היא תציע כנראה לבנקים, כביטחונות, בניינים ישנים שלה. אין ביטחון שהבנקים יקבלו ביטחונות אלו, כי שווי הדירות נמוך, וכולן תפוסות על-ידי דיירים.
הבעייתיות של סעיף המימון עשוי להביא לכך, שעמידר תבקש מהממשלה מימון ישיר או ערבות להלוואות בנקאיות. יש להניח ששר האוצר יתמוך בכך עקרונית, כדי להגדיל את הצע הדירות בשוק. לא ברור אם האוצר כמשרד יסכים לתת ערבויות כאלו, וודאי לא מימון ישיר.
כדי לממש את התוכנית, נוקטים לקס וקפלן בכמה צעדים. הם מכינים מפה מפורטת של שיכוני עמידר, שבהם 37,000 דירות וקובעים מהם הבניינים שיקבלו עדיפות ראשונה. פרויקט ראשון, באזור הצפון, כבר יוצא לדרך.
צעד נוסף של מידר במימוש התוכנית הוא גיוס אשראי בנקאי, לבניית הבניינים. עמידר מבקש מהבנקים אשראי לבנייה במתחם א', ותיתן כביטחון את הבניינים במתחם ב', וכן הלאה. מדובר על אשראי במאות מיליוני שקלים, העשוי במשך הזמן להגיע עד שני מיליארד שקלים.
