"משפחות אמידות קונות דירות יוקרה, אינן זקוקות למשכנתא, אבל לוקחות הלוואה בנקאית כי זה כסף זול, ומשקיעות אתו בשוק ההון". כך אומר מר'צלו אינצ'ליני, בעליה של חברת התיווך פרנצ'י נדל"ן, המתמחה בשיווק דירות יוקרה ואחרות בתל אביב והאזור.
לדבריו, אחרי בדיקת 500 עסקות שבהן הייתה מעורבת חברתו בשנה האחרונה, יותר מ-50% מהלווים אינם זקוקים לכסף. הם מנצלים את הריבית הנמוכה, 2% עד 3%, כדי להשקיע בשוק ההון - מניות, אגרות חוב, בתי השקעות וקרנות. יש גם המשקיעים במטבע חוץ. "אני מניח שהתופעה תמשך גם השנה" - הוא אומר.
אינצ'לני מביא כדוגמה עסקה אחרונה שנעשתה באמצעותו: וילה בת 120 מ"ר, על מגרש בן 500 מ"ר, עם זכויות בניה ל-60 מ"ר, בשכונת צהלה תל אביב, נמכרה ב-4.9 מיליון שקל. היורשים קיבלו את הבית לפני מספר שנים בירושה, השכירו אותו, ועתה החליטו למכרו. פרנצ'י פירסמו את הוילה בכמה ערוצים, וגם פנו לכמה קונים-בכוח ברשימת הלקוחות של החברה, שחיפשו וילה בצהלה. תוך שבוע נמכרה הוילה לזוג צעיר ובעל אמצעים. הקונים מנצלים חלק מהמשכנתה שקיבלו כדי להשקיע בבורסה.
אין מס שבח, יש מס רכישה כתב News1 מוסיף, שקוני דירות בשיטה זו עשויים להרווח פעמיים: תחילה מנצלים את המשכנתה או חלק ממנה כדי להשקיע בבורסה ולהרוויח. במקביל, מחיר הדירות עלו אשתקד בממוצע - על-פי כל המדדים והבדיקות - בכ-6%, וההערכה בענף היא שהמחירים ימשיכו לעלות.
בדיקת News1 העלתה, שבדרך כלל אכן עדיף להשקיע את הכסף בבורסה, ולא בנכס. הסיבות:
- מיסים: רווחי הון בבורסה חייבים במס של 20%. רווחי הון ממכירת דירה או וילה פטורים ממס שבח, אך הרכישה חייבת בדרך כלל במס רכישה של 8%. האם 20% מהרווח הוא יותר או פחות מ-8% מההשקעה - התשובה משתנה מעסקה לעסקה. לעתים קרובות, מס של 8% על סך העסקה גבוה יותר ממס ש 20% על הרווח. למשל, אם מחיר הדירה ושער המניה עלו ב-30%, מס הרכישה יהיה גבוה ממס רווחי הון.
הוצאות: רכישת ומכירת ניירות ערך כרוכה בעמלות של עד 1% סך הכל. רכישת ומכירת דירה או בית כרוכות בדמי תיווך של עד 2% לכל עסקה, ועוד שכר טירחת עו"ד שעד 1% לכל עסקה - סך הכול הוצאות עד 6%. אם הנכס הנמכר חכור מרשות מקרקעי ישראל (כך רוב הדירות בארץ), יש לשלם גם דמי היווך לרשות..
- נוחות ומהירות המימוש: נייר ערך בבורסה ניתן למכור תוך יום, ואפשר למכור את כולו או חלק ממנו. מכירת דירה או בית היא תהליך ארוך בהרבה (כולל קבלת אישור הרשות) ולא ניתן למכור חלק מהנכס.
- עסקות נוספות: ניתן למכור ולקנות ניירות ערך בבורסה בלי הגבלה, והמיסוי אינו משתנה. לעומת זאת, הפטור ממס שבח ניתן רק למכירת דירה אחת למספר שנים.
- ביטחון ברווח: שיקול נגדי לכל האמור לעיל: שערי ניירות הערך עשויים גם לרדת, כפי שראינו בשבועות האחרונים. מחירי דירות ובתים בישראל אינם יורדים בדרך כלל, כפי שהוכיחו 8 השנים האחרונות. ניתן להשכיר את הדירות בתשואה(=קווח שנתי) של כ-3%, שחלקו פטור ממס, או לרכוש אותה למען הילדים. אבל אשר לעשות זאת גם עם ניירות ערך וקרנות.