ועדת הרפורמות בנדל"ן של הכנסת החלה (יום ג', 16.2.6) בדיון בהצעת החוק לתיקון פקודת מס הכנסה, הנותנת הנחות במס לקרנות ריט ישראליות, שייבנו למגורים. ההנחות ינתנו לחברות שיבנו בנייני דירות להשכרה ל-20 על קרקע של רמ"י, קרקע של חברת "דירה להשכיר" או מגרשים פרטיים. הצעת החוק מדברת על שלוש הטבות עיקריות:
- מס הרכישה על הקרקע יהיה 0.5%, במקום 8% כרגיל.
- מס רווחי הון במכירת הבניין בעתיד יהיה 20% מהרווח הריאלי, ולא 25% כרגיל.
- החברות יורשו לקבל הלוואות של עד 80% מההשקעה, במקום עד 60% כיום.
יו"ר הוועדה ח"כ אלי כהן ויו"ר רשות ניירות ערך שמואל האוזר דיברו, בישיבת הוועדה, בשבח הצעת החוק, ואמרו כי תתרום ליצירת שוק חדש של בניית דירות להשכרה לטווח ארוך.
בדיקת News1 מגלה, עם זאת, שההטבות שוליות, ויתנו עידוד מתון בלבד, אם בכלל, לבניית דירות להשכרה:
- מס רכישה מוקטן - ההנחה היא 7.5% ממרכיב הקרקע של הפרויקט, שהם, על-פי המקובל בשוק, כ-40% מההשקעה בפרויקט, כולל בנייה זוהי הטבה חד-פעמית, שיש לפרוס אותה על חיי הפרויקט, 20 שנה, כלומר 2 פרומיל לשנה. אם התוה מהשכרת הדירות תהיה, כמקובל כיום, 3.5%, היא תגדל על-ידי כך ל-3.7%. היתרון הוא בעיקר בהגדלת זמינות הכסף בתחילת הבנייה.
- מס רווחי הון של 20% במקום 25% על הרווח הריאלי נטו לאחר עליית מדד והוצאות. ההטבה שוות-ערך ל-5% לשנה, אך לא תמומש אם לא יהיו רווחי הון. לכן, גם הטבה זו תגדיל את התשואה השנתית בכ-2 פרומיל, וכך נגיע לתשואה של 3.9%.
- תשואה זו עדיין נמוכה בהרבה מהתשואה שמשיגות קרנות ריט, העוסקות כיום רק ברכישת והשכרת נכסים מניבים, בתשואה של עד 8% ברוטו. תשואה דומה משיגות קרנות ריט ואחרות מרכישת נדל"ן מניב, וגם דירות, בחוץ לארץ, בגלל שכר הדירה הגבוה המקובל במדינות אלו.
- מינוף - הקרנות יורשו לקבל הלוואות של עד 80% מההשקעה הכוללת, במקום עד 80% כיום. ספק אם יש כאן הטבה של ממש. אם מחיר ההלוואה, כולל הוצאות, יהיה 3.5% ויותר לשנה, אין כל יתרון בקבלת הלוואה, חוץ מזמינות הכסף. להפך - ככל שההלוואה גבוהה יותר, לפרויקטים שאין ניסיון לגביהם, והרווחיות שלהם לא הוכחה, כך הסיכון גדול יותר. בשוק ההון בישראל "מככבות" כיום חברות, גם גדולות ומנוסות, שנקלעו לקשיים בגלל מינוף (הנפקת אגרות חוב) גבוה!
|