יזם החותם על חוזה פיתוח עם רשות מקרקעי ישראל או עם רשות מקומית, הוא שישלם את היטל ההשבחה - אם בתקופת החוזה אושרה תוכנית המשביחה את הקרקע. כך קובע (יום ג', 10.5.16) בית המשפט העליון, בשנותו הלכה שנפסקה בשנת 1989.
מדובר בחוזים בהם מתחייב היזם לפתח את הקרקע, ולקראת סיומם הוא רוכש אותה או חוכר אותה. בהלכת קנית קבעו השופטים
אהרן ברק ו
גבריאל בך, כי בעלי הקרקע - דהיינו המינהל (אז) או הרשות המקומית - הם שישאו בהיטל ההשבחה. השופטת
דפנה ברק-ארז קובעת כעת, בהסכמת השופטים
יורם דנציגר ו
אורי שהם, כי יש לשנות הלכה זו ולהתאים אותה למציאות בשטח ולמדיניות הפסיקה המודרנית בתחום המיסים.
ברק-ארז מציינת, כי היישום של הלכת קנית הביא לחוסר ודאות, שכן נסיבות שונות גרמו לפסיקה מנוגדת. עוד היא מזכירה, כי כיום מפורשים דיני המס בצורה תכליתית - ולכן יש מקום לקבוע שאת היטל ההשבחה ישלם מי שנהנה מן התוכנית המשביחה, דהיינו היזם.
ברק-ארז מראה, כי לנוכח העובדה שחוזי הפיתוח הפכו להיות חד-שלביים - כלומר: המכירה/החכירה מובנית כבר עם החתימה על חוזה הפיתוח, ואינה מותנית במצב הפיתוח או הבנייה - הרי שבמידה רבה היזמים הם בעלי הקרקע. לאור זאת, מן הראוי שהם ישאו בהיטל ההשבחה, שכן הם הנהנים מעליית שווי הקרקע כתוצאה מאישור התוכנית המשביחה.
ברק-ארז אומרת: "התנהלותה של רשות מקרקעי ישראל ומדיניותה המוצהרת של מועצת מקרקעי ישראל ביחס לעתידם של חוזי הפיתוח מצביעות על כך שהלכה למעשה נחשבים היזמים בתקופת הפיתוח כמי ששולטים באופן מהותי בזכויות של חכירה לדורות. המדיניות של רשות מקרקעי ישראל שלא לבטל חוזי פיתוח ולאפשר ליזמים
לחתום על חוזי חכירה גם במקרים שבהם אלה לא עמדו בהתחייבויותיהם מעידה על כך כמאה עדים. מדיניות זו שומטת, הלכה למעשה, את ההבחנות בין חוכר לדורות לבין יזם בתקופת פיתוח, שהרשות אשר ניתנה לו היא הדירה כביכול".
לצד זאת מדגישה ברק-ארז: "יזם שייחשב חוכר לדורות לעניינו של היטל השבחה ייחשב חוכר לדורות גם לצורך החלת ההחלטות בעניין 'דמי היתר' ו'הפרשי ערך'. המתקשרים בחוזי פיתוח לא יצאו קרחים מכאן ומכאן. לכן, באותם מקרים שבהם יזם חב בתשלום היטל השבחה ואף שילם למינהל מקרקעי ישראל תשלום בסך של 91% מההשבחה, תשלום זה יוחזר לו והוא יהיה חייב בתשלום דמי
היתר למינהל בשיעור שבו מחויב חוכר לדורות. בפועל, כמובן, ניתן יהיה לקזז מן הסכום ששולם את שיעורם של דמי ההיתר שהיה משלם כחוכר, כך שרק היתרה תושב לו".
ביהמ"ש העליון דחה את ערעוריהן של חברת בר יהודה וחברת הוניגמן ובניו על חיובן בתשלום היטל השבחה בגין קרקעות לגביהן חתמו על חוזי פיתוח, וחייב כל אחת מהן בהוצאות של 50,000 שקל. את החברות ייצגו עוה"ד עופר אטיאס, עופר גראור, ישראל ציגנלאוב וגיתית ברגר; את הוועדה המקומית שומרון והוועדה המקומית ראשון לציון ייצגו עוה"ד שחר הררי, אייל קוצ'ינסקי והלל גלקופ; את רמ"י ייצגה עו"ד אפרת ברנר; ואת היועץ המשפטי לממשלה - עו"ד חנה זנדברג.
