אורן קובי ביצע מעשי מרמה בעשרות מיליוני שקלים במסגרת חברת א.ר לוגיסטיק נדל"ן, הפועלת תחת השם "אדמה", ונטל לעצמו שלא כדין לפחות 35 מיליון שקל מכספיה. זו המסקנה העיקרית של המנהל המיוחד, עו"ד
חגי אולמן, בדוח הראשון שהגיש (יום א', 29.5.16) לבית המשפט המחוזי בתל אביב.
אולמן מציע לפרק את החברה, באומרו שאין סיכוי להבריא אותה, ולהוציא צו לכינוס נכסיו של קובי. לדבריו, מי שכבר חתמו על חוזה להקצאת קרקע יידרשו להוסיף כספים לצורך מימושו, אך מי שחתמו רק על חוזה שיווק - איבדו את כספם. אולמן גם מבקש להרים את המסך בין קובי לחברה ולחייבו אישית בחובותיה. על-פי הדוח, חובותיה של החברה עומדים על 49.7 מיליון שקל, ואולי יגיעו ל-63.7 מיליון שקל אם יבוטלו כל האופציות שלה, וכנגדם יש לה רכוש בשווי מירבי של 11 מיליון שקל.
אולמן אומר, כי מצא "רצף רחב היקף של הפרות חוק ודין, פגיעה קשה ביותר בלקוחות החברה - רוכשי הזכויות וביתר נושי החברה, וכן כשל רוחבי רחב היקף ונמשך של הרוכשים עצמם אשר עצמו עינם מלראות את המתרחש נגד עיניהם. ניתן לומר, כי היכן ששמנו פעמינו בחקירה זו, מצאנו עצמנו עומדים מול מחדל נוסף, שערורייה נוספת, ודומה כי עוד היד נטויה ואין במפורט להלן משום סוף פסוק למעללי ומחדלי הקבוצה, החברה ואורן קובי בפרט.
"קובי הקים חברת שיווק אגרסיבית, המפעילה מניפולציות שיווק ואיום על המתעניינים הפוטנציאלים ברכישת זכויות באדמות חקלאיות, עד חתימת הסכמי השיווק, והעברת כל התמורה, רובה מראש ובמזומן, לחשבונות החברה, זמן רב טרם שכלל קיים הסכם עם מוכר זכויות במקרקעין וללא שקיימת לעיתים התאמה (לא בזמן ולא בכמות) בין היקף גיוס הלקוחות לבין העסקות שנתגבשו עם מוכרי קרקעות מנגד".
המטרה: להחתים בו ביום אולמן מתאר: "יכולת שיווק מניפולטיבית זו, החלה באיתור מתוחכם של המתעניינים, תיאום פגישת שיווק עימם, ומכאן נעילת הצבת. המתעניינים הובלו לפגישה במשרדי החברה המפוארים, הוצפו במצגים, חלקם - נטען - כמצגי שווא, במישרין ובעקיפין ותוך הפעלת לחץ כבד, שכל תכליתו אחת: החתמת הרוכש, בו ביום, על הסכם שיווק וגביית התמורה מראש ומיד לחשבונות החברה".
הוא מציין, כי איש מבין עשרות הלקוחות לא יוצג בידי עורך דין, בין היתר משום שהחברה הטעתה אותם לחשוב שהם ייוצגו בידי עורכי דין מהשורה הראשונה. כספי הלקוחות היו אמורים להיות מופקדים בנאמנות בידי משרדי גולדפרב-זליגמן ועמר-רייטר-ז'אק-שוכטוביץ, אך בפועל הופקדו שם לכל היותר 15% מהכספים. אולמן אומר, שיהיה צורך לבחון את התנהלות עורכי הדין, כמו גם את זו של רואי החשבון של החברה.
אולמן מוסיף: "קיים חשש כבד, כי לצורך גיבוש הסכם השיווק ולכידת המתעניינים ברשת, נעשתה מניפולציה שיווקית רחבת היקף גם בכל הקשור לסטטוס הנכסים הרלוונטיים ולאפשרויות הגלומות בהן. נזכיר, כי מדובר על קרקעות בייעוד חקלאי, אשר לכל היותר יכול הרוכש לקבל זכויות במושע, יחד עם רוכשים רבים אחרים, שאינו מכיר ולמעשה שם עצמו בקבוצת רכישה, עתידית, ללא כל כתובת, ללא כל ניהול וארגון ובלא שקיימת כל ודאות האם כמות הרוכשים שקובצה לה יחד בגוש מסוים, אכן תתאם על-פי התוכנית העתידית אם וככל שתהא לכמות היחידות שניתן יהיה להקים במגרש".
אחרי שהרוכשים נכנעו ללחצי השיווק, ממשיך אולמן, הם "הובלו במונית או ברכב השרד של אורן קובי למשרדי עורכי הדין השונים, שם חתמו הרוכשים על הסכמי שיווק, נאמנות וייפוי כוח. ברוב רובן של עסקות השיווק והנאמנות הללו, הרוכשים שילמו את כל התשלום, בצ'ק פתוח, עוד קודם לחתימת הסכם השיווק או במעמד חתימת הסכם השיווק, צ'ק אשר נמסר לנציג החברה ששהה במעמד החתימה. מובן, כי חותמת החברה הוספה לצ'ק וזה נפדה לחשבון החברה לאלתר. מרבית הרוכשים, כלל לא הבינו כי בשלב זה, אין בידם כלל ועיקר הסכם רכישה ואין בידם כל בטוחה בנסיבות בהן כל התמורה הקבועה בהסכם כבר שולמה על ידם".
רווח של אלפי אחוזים לחברה עוד אומר אולמן, כי אדמה המשיכה את מסכת הרמייה בכך שהציגה בפני הרוכשים רווח עצום, בעוד שבפועל היא עצמה רשמה רווחים של מאות אלפי שקלים ואלפי אחוזים. רוכשים רבים נתבקשו לחתום על חוזים חדשים בשל שינוי משרד עורכי הדין המטפלים בעסקה, וכך, ללא ידיעתם וללא בדיקתם, הוחתמו על חוזי שיווק למגרשים אחרים לחלוטין מאלו שחתמו עליהם תחילה. "על הרוכשים הופעל לחץ כבד ביותר להשלים במהרה את התשלומים המוטלים לפתחם, שליחים נשלחו לביתם על-פי הצורך, עד השגת היעד - גביית מלוא התמורה טרם מתן השירות בגינה", נאמר בדוח.
הדוח מפרט את החוסרים בפרויקטים השונים של "אדמה". כך למשל, בפרויקט בפרדס חנה התקבלו 8 מיליון שקל - אבל 7.3 מיליון שקל מתוכם לא הופקדו בחשבון הנאמנות, בהרצליה התקבלו 7.4 מיליון שקל, מתוכם לא הופקדו בנאמנות 7 מיליון שקל. בהוד השרון התקבלו 8.3 מיליון שקל ולא הופקדו 7.3 מיליון שקל. בפרויקט העיקרי בתל אביב שילמו הרוכשים 16.7 מיליון שקל, ש-7 מיליון שקל מתוכם לא הגיעו לחשבון הנאמנות. בפרויקט נוסף בתל אביב שולמו 11.2 מיליון שקל ולא הופקדו 8.5 מיליון שקל. בפרויקטים אלו ואחרים חסרים בין כמה מאות אלפי שקלים לבין מיליוני שקלים להשלמת התשלום תמורת הקרקעות.
דירה באקירוב ב-17.5 מ"ש כספי הרוכשים - עשרות מיליוני שקלים - זרמו הישר לכיסו של קובי, אומר אולמן, וזאת למרות שלא הייתה לו כל זכות לקבל אותם. קובי השתמש בכסף לרכישת נדל"ן לעצמו, רכבים במאות אלפי שקלים, שיפוצים במיליונים במשרדי החברה ושיפוץ בבתים שרכש לעצמו בכספיה. כספים נוספים הועברו לאמו של קובי, לחופשות בחו"ל במאות אלפי שקלים, לרכישת שעונים ועטים בהיקף דומה, לרכישת בגדים שוב במאות אלפי שקלים, לקניית יין ועוד.
בין היתר, רכש קובי דירה במגדלי אקירוב ב-17.5 מיליון שקל, כאשר את המקדמה בגובה 10% שילם הישר מחשבונה של החברה. הוא גם צייד ושיפץ אותה בהוצאה כוללת של 6.5 מיליון שקל, שוב על חשבון "אדמה". במשרדי החברה הושקעו 6.2 מיליון שקל בשיפוץ ו-3.8 מיליון שקל בציוד. אולמן מעריך את שווי נכסי המקרקעין של קובי ב-40 מיליון שקל, כאשר רובצת עליהם משכנתה של 10 מיליון שקל.
עוד מצביע אולמן על חשש ממשי, כלשונו, להברחת מיליוני שקלים מהחברה בתקופה האחרונה. בין היתר נרשם לפתע בספריה, שהיא אינה מסוגלת לגבות 2.1 מיליון שקל מחברות אחרות שבבעלותו של קובי. אולמן גם מוסר, כי קובי ניסה בתחילת החודש להמשיך את פעילותה דרך חברת Terra - "אדמה" בלטינית.
לצד כל אלו מצביע אולמן על חשש לעוקץ של מיליוני שקלים שביצע קובי בכספי לקוחותיה של חברת א.מ.י לוגיסטיק מדיה, העוסקת במסחר באופציות בינאריות. כספי הלקוחות הועברו על-ידי הקבוצה (בחתימת קובי) לחשבונותיה בישראל, ולדברי אולמן מדובר בדוגמה לערבוב בין כספי החברות בקבוצה.
