המס המוצע של 18,000 שקל לשנה (או 1% ממחיר הדירה הזולה ביותר, הנמוך מבין השניים) שיוטל על בעלי דירה שלישית עשוי להביא למכירת חלק מהדירות, ולהגדלת ההיצע בשוק, אך אין לדעת בבירור אם ובאיזה היקף זה יקרה. כך עולה ממחקר שערך מרכז המידע והמחקר בכנסת. מחקר זה הוגש (יום ה', 15.12.16) לוועדת הכספים של הכנסת, שדנה ואישרה את המס החדש, כחלק מחוק ההסדרים, ובעקבותיו הוכנסו כמה שינויים.
באופן חריג ובלתי שגרתי, מציעים עורכי המחקר שש דרכים איך לעקוף את המס או להתגבר עליו, כפי שיפורט בהמשך הידיעה. עורכי המחקר מצאו, שהמס יקטין את ההכנסות משכר דירה, כך שההכנסה הריאלית לבעלי הדירות תקטן בממוצע מ-3.1% ל-2.1%. אצל רוב בעלי הדירות, בעלות 2.5 חדרים ומעלה, תקטן התשואה מ-3.6% ל-2.5%. ירידת התשואה עשויה להביא, כך מקווה האוצר - למכירת אחת הדירות, ולהגדלת היצע הדירות למכירה בשוק.
אומדן מוגזם של האוצר אם בעלי הדירות השלישיות לא ימכרו אותן, ייהנה האוצר מהכנסה של 900 מיליון שקל בשנה, בכל אחת מהשנתיים הבאות. עורכי המחקר בדקו את הנתונים וקבעו שאומדן זה מוגזם, מאחר שבעלי דירות לא יקרות ישלמו מס של פחות מ-18,000 שקל לשנה. הממונה על התקציבים משיב על-כך באמרו, שלאוצר חשוב יותר להגדיל את היצע הדירות למכירה, מאשר לגבות מיסים.
המס פוגע בעיקר בבעלי נכסים זולים המחקר מציין, שבכל מקרה מדובר במס רגרסיבי, כלומר פוגע בעיקר בבעלי נכסים בהיקף קטן. מי שיש לו דירה בת 1.5 מיליון שקל, ישלם מס של 1.2% לשנה משוויה. מי שיש לו דירת יוקרה בתל אביב בשווי 10 מיליון שקל (הדוגמה שלהם קיצונית יותר, 20 מיליון שקל), ישלם מס של 0.2% בלבד משווי הדירה. גם יש להניח, שלבעל דירה כזו יהיה קל יותר, יחסית, לשלם את המס.
מס שבח מופחת, קובע מרכז המחקר של הכנסת, עשוי לעודד בעלי דירה שלישית למוכרן, אך גם כאן קשה לדעת מה תהיה ההשפעה הסופית.
הכנסת מציגה: שש דרכים להתגבר על המס באופן חריג ובלתי שגרתי, מציע גוף רשמי של הכנסת שש דרכים: כיצד להתגבר על המס החדש, אם כי כל שש הדרכים עשויות להיות חוקיות בתנאים מסוימים:
- להעביר דירה אחת על-שם בן משפחה קרוב. פקיד השומה יוכל לטעון שזוהי עסקה פיקטיבית, ולקבוע ששלוש הדירות הן בבעלות אחת. אולם הדבר יהיה אפשרי אם בעל הדירות יוכיח שהחליט להוריש לבניו דירות בחייו, ושהבן מנהל את הדירה ונהנה מדמי השכירות. זה אפשרי, ולא מסובך.
- להעביר דירה אחת על-שם חברה. החוק המוצע מתיר לפקיד שומה "להרים את המסך", ולקבוע שהחברה נמצאת בבעלות בעל הדירות האחרות. אפשרות זאת תהא מעשית אם החברה תוכיח שיש לה בעלי מניות נוספים, ולוא גם באחוז קטן. גם זה פתרון לא מסובך.
- אם למשקיע יש שתי דירות בבניין אחד, הוא יכול לאחד אותן, ולהשכיר חדרים בנפרד. הפתרון עשוי להיות חוקי, אך דורש אישור של הרשות המקומית. איחוד שתי דירות גם כרוך בהשקעה והוצאות, ולא ברור אם המאמץ יהיה כדאי.
- להעלות את שכר הדירה, כדי לקבל פיצוי על המס. לדברי המחקר, זוהי אפשרות חוקית וסבירה: אם בעלי דירות רבים ימכרו אותן, יקטן היצע הדירות להשכרה, ודמי השכירות יעלו.
- למכור את הדירה הבעייתית, ולהשקיע את הכסף ברכישת נכס בחוץ לארץ. החוק ישיג את מטרתו, והעסקה חוקית וכשרה, אבל הון יברח לחו"ל, ובעקבותיו אולי גם הבעלים.
- הפתרון הטוב ביותר הוא גירושין - שתי דירות לבעל, שתי דירות לאשה. בתנאי, כמובן, שפקיד השומה לא יטען שמדובר בגירושין פיקטיביים.
