חברה מגה אור, בשליטת יזם הנדל"ן צחי נחמיאס, תשכיר ליזם פרטי בניין בן 30,500 מ"ר באזור התעשיה מודיעין. הבניין יבנה על מגרש שמשקיע פרטי רכש לפני שנים מרמ"י, ואחר כך מכר אותו למגה-אור. השוכר ישלם דמי שכירות של 10.5 מיליון שקל לשנה בחוזה ל-15 שנים (זכות יציאה לאחר 10 שנים) עם אופציות לעוד 10 שנים. דמי השכירות לחמש השנים הראשונות שווי ערך ל-28.7 שקל למ"ר בנוי, לא כולל דמי ניהול. התשלום יעלה ב-3% אחת לחמש שנים.
היזם יפתח במקום מרכז ניהול, כלומר משרדי הנהלה. בבעלות מגה אור כמה מגרשים נוספים במתחם. היא קנתה חלק מהם במכרזי רשות מקרקעי ישראל, ומגרשים אחרים רכשה מיזמים פרטיים. מגה אור משכירה את הבניין האמור עוד לפני שנבנה, ועל-ידי כך מבטיחה לעצמה שוכר לתקופה ארוכה. חוזה השכירות יכנס לתוקף עם השלמת הבנייה.
במקביל, חתמה מגה אור על חוזה, שבו היא נותנת לאותו שוכר אופציה לרכוש 50% מהנכס - המגרש והבניין - ב-79 מיליון שקל לשנה. האופציה תהיה בתוקף בין ינואר 2020 למרץ 2022. הרוכש-בכוח שילם 500 אלף שקל בעבור האופציה. הוא יחליט בבוא העת מה עדיף לו - לשלם דמי שכירות או לרכוש 50% מהבניין.
שווי הנכס - 5,180 שקל למ"ר משמעות הסכם האופציה היא, שהנכס מוערך כיום בכ-158 מיליון שקל. עסקת הרכישה, אם תצא לפועל, מבטאת שווי של 5,180 שקל למ"ר מבונה, כולל מרכיב המגרש. דמי שכירות של 28.7 שקל למ"ר לחודש יתנו למגה אור תשואה של 6.65%, לאחר חמש שנים תעלה התשואה ל-6.85%, לאחר 10 שנים תעלה ל-6%, ולאחר 15 שנים (אם חוזה השכירות יוארך) תעלה התשואה ל-7.25%. תשואות אלו נחשבות כיום לסבירות בשוק הנכסים המניבים. יתר על כן, מגה-אור תקבל בנוסף דמי ניהול. במקרים רבים משלמים השוכרים דמי ניהול בגובה ההוצאות הריאליות ועוד 15%. דבר זה עשוי ליצור מקור הכנסה נוסף לחברתו של נחמיאס.
