תקנת שוק במכירה ע"י רשות שיפוטית

רכישת נדל"ן מידי בית משפט, לשכת הוצאה לפועל או רשות אחרת הפועלת על-פי דין, יוצרת תקנת שוק. משמעות הדבר היא, שאם המכירה נעשתה על יסוד תרמית - הקונה התמים אינו מאבד את זכויותיו בנכס שרכש. כך קובע לראשונה (7.9.17) בית המשפט העליון. סעיף 34א לחוק המכר קובע: "נמכר נכס על-ידי בית משפט, לשכת הוצאה לפועל או רשות אחרת על-פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקייה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי". השופט ניל הנדל מציין, כי ביהמ"ש העליון טרם הכריע האם מדובר בתקנת שוק או בהגנה צרה יותר, וכאמור - הפעם נפסק שמדובר בתקנת שוק. זאת, גם כדי לעודד רכישת נכסים מידי רשויות המדינה, גם משום שהדבר נחוץ וראוי, וגם לפי לשון החוק. הנדל קבע, כי רשם המקרקעין ועוה"ד משה זלצר וצבי טהורי התרשלו בצורה קשה, כאשר אפשרו למכור נכס בהתבסס על מסמך מזויף. הוא אימץ את קביעת בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופט חיים טובי), לפיה במקרה זה נהנים הרוכשים מתקנת השוק, כך שלא יפסידו את הנכס, ועל הרשלנים לפצות את הבעלים המקורי שהנכס נגזל ממנו כתוצאה מן הזיוף. מאחורי התרמית עמדו יעקב אבירם, שגם הורשע בשל מעשיו ונדון לשנת מאסר, ומתווך נדל"ן שהתאבד במהלך החקירה. אבירם שכר את זלצר כדי שיגיש את המסמך המזויף ללשכת ההוצאה לפועל; זלצר לא ידע על הזיוף. במהלך מימוש הנכס התפטר זלצר מתפקידו ככונס למכירתו, בשל חילוקי דעות עם אבירם, וטהורי מונה במקומו ועל-פי המלצתו. גם טהורי לא ידע על הזיוף. כאמור, הן טובי והן הנדל מצאו, כי זלצר וטהורי התרשלו בטיפולם בנכס. זלצר הסתיר מלשכת ההוצל"פ את העובדה שהוא התפטר משום שלא יכול היה לוודא שהמסמך שמסר לו אבירם היה מקורי. לא מדובר בכשל טכני כפי שטען זלצר: "מדובר בספק העומד בליבו של הליך ההוצאה לפועל, ובלב ליבו של תפקיד כונס הנכסים", אומר הנדל. זלצר התרשל גם בכך שלא ניסה ליצור קשר עם החייב-כביכול - מהלך פשוט שהיה מגלה מיד שמדובר בתרמית. על אחריותו של טהורי אומר הנדל כי היא הייתה חמורה עוד יותר. הוא קיבל את תמורת המכירה והעביר אותה לידי מתחזה שלא פגש מעולם, ולא עשה דבר כדי לוודא את זהותו. המידע שמסר המתחזה היה שונה מזה שנרשם בשטר החוב המזויף שהביא למכירת הנכס, "וכבר בכך די כדי להדליק נורת אזהרה בוהקת במיוחד". הוא גם לא טרח לזהות בין החייב לבין בעלי הנכס - הליך בסיסי ביותר - ולא הודיע לרשם המקרקעין על מחדלו זה. גם רשם המקרקעין נושא באחריות, ממשיך הנדל, ואין הוא יכול לטעון שהסתמך על לשכת ההוצאה לפועל - לה יש חסינות מתביעה משום שהיא גוף שיפוטי. "ניתן היה לצפות כי שתי הזרועות - רשם ההוצאה לפועל ורשם המקרקעין - יפעלו באופן מתואם, תוך מודעות לנהלי הרשות האחרת ותקשורת בין הרשויות במידת הצורך", קובע הנדל. לדבריו, יש צורך בפתרון רוחבי שימנע תקלות כאלו בעתיד ובתיאום בין ההוצל"פ לבין רשם המקרקעין, והוא אף מציע כיצד לעשות זאת. הנדל שינה את חלוקת האחריות לנזק - 2.32 מיליון שקל בערכי פברואר 2008 - בין ארבעת המעורבים. הוא קבע, כי אבירם ישא ב-55% ממנו (1.28 מיליון שקל); טהורי ישלם 696,000 שקל; זלצר ישלם 232,000 שקל; ורשם המקרקעין - 116,000 שקל. הוא גם הגדיל את ההוצאות שנפסקו לטובת בעלי הנכס - בני משפחת צבירי - ל-100,000 שקל. המשנה לנשיאה בדימוס אליקים רובינשטיין הסכים עם הנדל הן לגבי תקנת השוק והן לגבי פסק הדין הספציפי. השופט מני מזוז הסכים עם התוצאה, ואמר שהוא נוטה לדעתו לגבי תקנת השוק - אך לא כאן המקום להכריע בנושא.