מיסוי מלא במכירת קניון

פעילותם של קניונים היא חלק מנכס המקרקעין של בעליהם, ולכן התמורה בעת מכירתם של הקניונים תחויב כולה במיסי מקרקעין - מס רכישה ומס שבח. כך קובעת (14.12.17) נשיאת בית המשפט העליון בדימוס, מרים נאור. החוק קובע, כי הכנסות של איגוד מקרקעין חייבות במס שבח, ואילו מי שרוכש ממנו נכסים חייב במס רכישה. במקרה שאין המדובר באיגוד מקרקעין, ההכנסה תהיה חייבת במס רווחי הון שהוא נמוך יותר, ואילו הרוכש יהיה פטור ממס רכישה. לפיכך, לנישומים יש תמריץ להראות שבבעלותו של האיגוד גם נכסים שאינם בגדר מקרקעין ושאת התמורה בגינם יש להפחית מן הסכום החייב במיסי מקרקעין. נאור דנה בארבעה ערעורים שעסקו במכירת ארבע קניונים ברחבי הארץ, כאשר בשניים מן המקרים התקבלה הטענה שקיימת פעילות עצמאית, המנותקת מהמקרקעין, ובשניים אחרים היא נדחתה. מסקנתה של נאור היא, שלאיגודי מקרקעין ככלל יכולים להיות נכסים שאינם קשורים לפעילותם - אך במקרה של הקניונים, כל הנכסים הללו מהווים חלקי בלתי נפרד מהנדל"ן ולכן מיסי המקרקעין ישולמו גם בגינם. החוק קובע רשימה של נכסים שייחשבו ככאלו שאינם חלק מהרכוש הנדל"ני, ובעבר התעוררה מחלוקת האם מדובר ברשימה סגורה או פתוחה. נאור אומרת שאין צורך להכריע במחלוקת זו, שכן המילה "מטלטלין" המופיעה בחוק כוללת גם נכסים בלתי מוחשיים - שעליהם בעיקר נסוב הוויכוח בנוגע למכירת הקניונים. מדובר בערכו של הקניון כעסק חי, במוניטין שלו ובפעילות המסחרית המתנהלת בו. לאחר פרשנות נרחבת של החקיקה והפסיקה ותוך הסתמכות על פסקי דין מן העולם, אומרת נאור, כי פעילות ייצורית על גבי הקרקע השייכת לאיגוד המקרקעין (חברה שכל עיסוקה בנדל"ן) אכן תיחשב כפעילות עצמאית ולא תחויב במיסי מקרקעין. אולם פעילות הקניונים היא חלק בלתי נפרד מהנדל"ן ומיועדת להשיא את רווחיהם של בעליהם, והיא מהווה למעשה השכרת נכסים. גם אם הפעלת הקניון מחייבת התעסקות רבה, אין בכך כדי להפוך אותה לפעילות עצמאית - קובעת נאור. "כפי שכל אדם שביקר אי-פעם במרכז קניות יודע, מדובר לא רק בחניה ובשירותי ניקיון ואחזקה אלא גם באווירה, בפעילויות, באירועים ובמבצעים - אלה הם השירותים העיקריים שסיפקו בענייננו מרכזי הקניות (בין בעצמם, בין באמצעות חברה שבבעלותהּ מרכז הקניות, בין באמצעות חברת ניהול)", ממשיכה נאור. "בנסיבות אלה אני סבורה כי אין מנוס מלהתייחס לכל השירותים הללו כאל שירותים נלווים הכרחיים או שירותים אחרים הנובעים ממהות הקשר שבין בעלי המקרקעין לשוכריהם. הפעילות העסקית הכרוכה במתן שירותים אלה טבועה אפוא במרכז הקניות ומהווה חלק בלתי-נפרד מהמקרקעין". בשולי פסק הדין מתריעה נאור מפני המצב, בו קיומה של פעילות עצמאית עשוי לפטור לחלוטין איגודי מקרקעין ממיסי שבח ורכישה. "הדין הקיים מעודד איגודים המחזיקים בזכויות במקרקעין להכניס אליהם גם פעילויות עסקיות שאינן קשורות במקרקעין או נכסים אחרים שאינם זכויות במקרקעין אשר ישמשו להפקת הכנסות ויעמדו במבחן הטפלות, כדי לצאת מן ההגדרה של איגוד מקרקעין. "ראוי שהמחוקק יבחן את הצורך בתיקון ההגדרות הסבוכות הקיימות בהקשר זה בחוק מיסוי מקרקעין, במטרה להביא לכך שכל עסקה במישרין או בעקיפין בזכויות במקרקעין אכן תמוסה. ניתן, למשל, להטיל את המס בגין פעולה בכל איגוד המחזיק בזכויות במקרקעין, בשיעור יחסי ליחס שבין שווי הזכויות במקרקעין לבין שווי האיגוד". המשמעות המעשית של פסק הדין היא הטלת מיסי שבח ורכישה על מלוא התמורה בארבע עסקות. הראשונה היא מכירת מרכז רוטשילד בראשון לציון לחברת גזית-גלוב ב-2005 תמורת הלוואת בעלים של 182.5 מיליון שקל. השנייה היא מכירת מלוא מניות קניון חוצות המפרץ בידי האחים העופר למליסרון ואשטרום ב-2009, בה הוטלו מיסים של 14 מיליון שקל. השלישית היא מכירת קניון בת-ים בידי שופרסל לחברת אלדר ב-2008 תמורת 157 מיליון שקל. בעסקה הרביעית מכרה משפחת רויכמן-סגל את קניון לב חדרה לבריטיש ישראל בשנת 2011 ב-267 מיליון שקל. ארבעת הנישומים חויבו בתשלום הוצאות בסך 100,000 שקל כל אחד. השופטים ענת ברון ועוזי פוגלמן הסכימו עם נאור. את המדינה ייצג עו"ד עמנואל לינדר, ואת החברות ייצגו עוה"ד רלי לשם, עדי פרמדר, אורית קוך, אלכסנדר שפירא, אופיר סעדון, דורית בנימיני, טלי יהושע, ניר רבר וזיו שרון.