שופטת בית המשפט המחוזי מרכז,
זהבה בוסתן, דחתה 70 ערעורים על הימנעות ממתן פיצוי לבעלי קרקעות חקלאיות במחוז המרכז. לדברי משרד המשפטים, הפיצויים המבוקשים עמדו על 3 מיליארד דולר.
כל הערעורים עסקו בתוכנית מתאר מרחבית (תמ"מ) 21/3, החלה על כל מחוז המרכז. התוכנית הופקדה בשנת 1998, אושרה בשנת 2002 ונכנסה לתוקף שנה לאחר מכן. התוכנית קבעה לקרקעותיהם של המערערים את הייעודים הבאים: חקלאי, נוף כפרי פתוח, נופש מטרופוליני, נחל וסביבותיו, גנים לאומיים, שמורות טבע ושמורות נוף. כל ועדות הערר דחו את תביעות הפיצויים של החקלאים, והם פנו לבית המשפט המחוזי.
טענתם המרכזית של המערערים הייתה, כי ייעודים אלו מונעים מהם את האפשרות שבעתיד תופשר הקרקע לבנייה או לתעשיה וערכה יעלה עשרות מונים, ובכך נפגעה ציפייתם ההגיונית שכך יקרה. לדבריהם, לפני התוכנית היה צפוי שייעוד הקרקעות ישתנה, בעיקר משום שהן גובלות באיזורי מגורים שצפויים היו לגלוש אליהן. היועץ המשפטי לממשלה התייצב לדיון ותמך בעמדת הוועדות המקומיות לפיה יש לדחות את הערעורים.
בוסתן מזכירה (14.12.17), כי הפסיקה היא שפיצוי על תוכנית בנייה יינתן רק על פגיעה ישירה ולא על פגיעה עקיפה. פוטנציאל תכנוני - כמו זה לו טענו המערערים במקרה זה - יכול להיות טמון גם בתוכנית צפויה ולא רק בתוכנית מאושרת, אך הפקדת תוכנית כשלעצמה עדיין אינה מספיקה כדי לקבוע שהיה קיים פוטנציאל שכזה ושהוא נפגע בידי התוכנית האחרת.
"הקופה הציבורית אינה יכולה לשלם פיצוי על ירידת ערך המקרקעין הנובע מבסיס ספקולטיבי וציפייה לעליית ערכם בעתיד", קובעת בוסתן. על-מנת שפוטנציאל יצדיק פיצוי, עליו להיות קרוב לוודאות של הפשרת הקרקע החקלאית - ולא זה המצב במקרה הנוכחי. "קביעת רף נמוך מכך יכול להביא לתוצאה אבסורדית, לנטל שהציבור לא יוכל לעמוד בו ולשיתוק עבודתם של מוסדות התכנון העוסקים בתכנון המתארי".
עוד אומרת בוסתן, כי ירידת ערך של מקרקעין (המזכה בפיצוי) מתרחשת רק כאשר יש פגיעה בהם עצמם - ולא בפוטנציאל שלהם. המלצה של ועדה מקומית לוועדה המחוזית או של הוועדה המחוזית למועצה הארצית על הפקדת תוכנית, עדיין אינה יוצרת פוטנציאל תכנוני שהוא בגדר "ציפייה סבירה" העשויה ליצור זכאות לפיצוי אם היא נפגעת. בוסתן גם מסכימה עם ועדות הערר, שאין לקבל את הטענה לפיה די בכך שקרקע חקלאית צמודה לקרקע מופשרת - כדי להניח שגם היא תופשר. "קביעה כזו היא מרחיקת לכת ואינה מבוססת על שיקולים תכנוניים אלא על משאלות לב של בעלי הקרקע".
העותרים נגד הוועדות המקומיות בראשון לציון, פתח תקוה, חוף השרון, נס ציונה והוד השרון ישלמו יחדיו 90,000 שקל לכל אחת מהן, והעותרים נגד ועדת שרונים ישלמו 25,000 שקל.
