הזכויות בבית מרכזים - לפי שווי היחידות

הזכויות במגרש עליו ניצב "בית מרכזים" בתל אביב יחולקו לפי השווי היחסי של כל יחידה לפני שנשרף הבניין, ולא לפי החלק היחסי בשטח הבניין. כך קובעת (28.12.17) שופטת בית המשפט העליון, דפנה ברק-ארז. חלקו המערבי של בית מרכזים נשרף כליל ב-2003 ובעליו - קבוצת עופר (83%) ושורה של בעלי חנויות בחזית הבניין - לא הגיעו להסכמה על שיקומו. לפיכך, נדרש רישום מחדש של הזכויות בקרקע. בעלי הרוב טענו שיש לחלק אותן בהתאם לחלק של כל בעלים בשטח הבניין הקודם, ואילו בעלי המיעוט טענו שיש להתחשב בשווי של כל יחידה (מה שמעלה את הערך של חלקם משום שכאמור החנויות פנו לרחוב קיבוץ גלויות). בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל את עמדת עופר ומרתף היוצרים, אך ברק-ארז קיבלה את ערעורם של בעלי החנויות תוך קביעת הלכה מחייבת למקרים שכאלו. במרכז המחלוקת עמד סעיף 147 לחוק המקרקעין, הקובע שאם בניין שנהרס אינו משוקם - "כל אחד מהם [הבעלים בבניין] יהיה בעל חלק בלתי מסוים כחלק שהיה לו ברכוש המשותף של הבית המשותף". ברק-ארז אומרת, כי לשון החוק אינה נותנת מענה למחלוקת שבפניה, אם כי לדעתה - ניתן ללמוד מהסעיף העוסק בשיקום בניין, כי הקו המוביל הוא התחשבות בערך היחידה ולא רק בשטחה. היא מקבלת את עמדת בעלי החנויות, לפיה "קבלת העיקרון של חלוקת התמורה לפי שטח היחידות תוביל למעשה לפגיעה בזכויות הקניין שהיו להם ושהיו נשארות על מכונן אילו נבחרה החלופה של הקמת הבניין. בהתחשב בכך שזכות הקניין היא זכות חוקתית, נכון ליתן ללשון החוק פרשנות החותרת להגנה על הזכות הקניינית". ברק-ארז מוסיפה: "אין לכחד כי בכל הליך של פירוק שיתוף על דרך של מכירה, לא ניתן להבטיח את שביעות הרצון של כלל הצדדים, לא כל שכן בסיטואציה של פירוק שיתוף לאחר חורבן הבניין - שכן השבה מלאה של המצב לקדמותו היא משימה קשה מאוד. עם זאת, יש לשאוף לכלל שיבטיח ככל הניתן את ההגנה על זכויות הקניין של כלל השותפים. "בהתחשב בכך, אני סבורה שקיים קושי בהחלתו של מדד השטח כמדד בלעדי מאחר שזו עלולה לא לשקף את ערכן של הזכויות הקנייניות של בעלי היחידות. זאת, מאחר ששווי היחידה משקף תמיד, מניה וביה, גם את הפרמטר של שטחה. ככל שהיחידה גדולה יותר - כך גם שוויה יהיה גבוה יותר, אך היפוכם של דברים אינו נכון: בעל יחידה קטנה ששוויה, בשל מאפיינים ייחודיים, הוא גבוה במיוחד - לא יקבל את מלוא שוויה לפי מדד 'נקי' של שטח. במילים אחרות, החשש לפגיעה בזכות הקניין של בעלי היחידות במקרים של החלת מדד השטח, יהא תמיד גדול יותר מהחשש הנוגע לפגיעה שעשויה להיות כרוכה בהחלת מדד השווי". לדעת ברק-ארז, תוצאה זו תואמת גם את הקו המקובל בדיני תאגידים בנוגע להגנה על זכויות המיעוט, ואף עולה בקנה אחד עם עקרון תום הלב. עוד היא מעירה: "אם יידע הרוב בבית המשותף כי אם ילך במתווה של הקמת הבניין יהיה מחויב לעקרונות של הגינות בחלוקת השווי, ואילו בחירה במתווה החלופי של פירוק שיתוף תפטור אותו מכך, התוצאה עלולה להיות מעוותת, ולשקול באופן ברור כנגד הקמת הבית שנהרס". השופטים עוזי פוגלמן וענת ברון הסכימו עם ברק-ארז. עופר ומרתף היוצרים ישלמו הוצאות בסך 60,000 שקל. את בעלי החנויות ייצגו עוה"ד חגי צופן וצילי עקיבא-רפפורט, ואת בעלי הרוב - עוה"ד יגאל דורון, חגית מזרחי וג'ני רוזנברג.