איחוד חלקות המוביל להגדלת אחוזי הבנייה אינו יוצר חיוב בהיטל השבחה - קובע לראשונה (15.3.18) בית המשפט העליון.
השאלה שעמדה להכרעה נגעה למקרה בו הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאשרת לבעלים של שתי חלקות לאחד אותן, וכתוצאה מכך נוצרת חלקה גדולה יותר בה ניתנים אחוזי בנייה הגבוהים מאלו של שתי החלקות בנפרד. השופט
מני מזוז קבע שבמקרה זה לא ייגבה היטל השבחה, והנשיאה
אסתר חיות הסכימה איתו; השופטת
דפנה ברק-ארז סברה בדעת מיעוט שיש לגבות את ההיטל.
מזוז אומר, כי החוק קובע במפורש שהיטל השבחה ייגבה בשל עליית ערך הנובעת מאישור תוכנית, ממתן הקלה או ממתן אישור לשימוש חורג. החוק אינו חל על עליית ערך הנובעת מכל מקור אחר, לרבות אישור תשריט איחוד או תשריט חלוקה של מגרשים. לכן, קובע מזוז, התשובה פשוטה: איחוד מגרשים נעשה באמצעות תשריט ולא באמצעות תוכנית, ולכן אינו מחייב בהיטל השבחה.
מזוז דוחה את עמדתה של השופטת המחוזית
מיכל אגמון-גונן, איתה הסכימה ברק-ארז, ולפיה "הבסיס הרעיוני העומד בבסיס היטל ההשבחה" ופסק דין קודם של ביהמ"ש העליון מאפשרים לקבוע שההשבחה נובעת מן התוכנית המקורית ולא מאיחוד המגרשים המאוחר יותר. לדבריו, עמדתה של ברק-ארז נראית לו כסתירה פנימית: "מאחר שההשבחה נבעה מאישור תשריט האיחוד, ומאחר שלא ניתן כאמור לראות באישור תשריט האיחוד משום 'תוכנית' או
'הקלה', ממילא אין בפנינו השבחה במובן החוק".
מזוז מוסיף: "ייחוס ההשבחה במקרה דנן ובמקרים דומים לו לתוכנית עצמה, אף שההשבחה נוצרה עקב הליך תכנוני אחר ומאוחר לתוכנית (אישור תשריט השבחה), משבש את ההסדר הברור שנקבע בחוק לעניין חיוב בהיטל השבחה. מהלך כזה יוצר גם קשיים
מעשיים ממשיים בהיותו יוצר אי-ודאות רבה בעסקות והליכים תכנוניים, וממילא גם פוטנציאל למחלוקות והתדיינויות אין ספור.
"...דיני התכנון והבנייה הם מערכת דינים מסועפת וסבוכה, המעלה מפעם לפעם שאלות שלא ניתן להן מענה בחוק והמחייבות
את הכרעתם של בתי המשפט. והנה דווקא בסוגיה דנן, של החיוב בהיטל השבחה, נקבע לכאורה כלל ברור ופשוט, ואיני סבור כי על בתי המשפט לפגוע בבהירות הכללים שנקבעו בחוק ולגרום לאי-וודאות ולהתדיינויות משפטיות על-ידי יצירת פרשנות 'יצירתית', שאין לה עיגון בחוק, המבקשת לתקן עיוותים כביכול בחוק, אך יוצרת אי-ודאות רבה, תוך יצירת חריגים ואבחנות שאין להן עיגון בחוק".
ביהמ"ש העליון קיבל ברוב דעות את ערעורה של חברת אקרו נדל"ן ודחה את ערעורה של עיריית הרצליה, וקבע שהחברה לא תשלם היטל השבחה על איחוד מגרשים שבבעלותה באזור התעשיה הרצליה. האיחוד מעניק לחברה 180% בנייה במקום 160% והעירייה דרשה ממנה היטל השבחה בסך 3 מיליון שקל. את אקרו ייצגו עוה"ד אלי וילצ'יק ורוית צימנט, ואת העירייה - עוה"ד
אילנה בראף-שניר ויונתן הראל.
