רכיב המע"מ ייכלל בחלק מן השומות לצורך תשלום היטל השבחה - בעיקר אלו הנוגעות לקרקעות המיועדות לבנייה למגורים. לעומת זאת, הוא לא ייכלל בשומות הנוגעות בעיקר לקרקעות המיועדות לבנייה מסחרית. כך קובעת לראשונה (יום ג', 18.6.19) שופטת בית המשפט העליון,
דפנה ברק-ארז.
היטל ההשבחה נגבה בידי הרשות המקומית תמורת אישורה של תוכנית המעלה את ערך הקרקע. עד כה לא פסק בית המשפט העליון בשאלה, האם יש לכלול בערך הקרקע - לצורך חישוב ההיטל - את המע"מ שצפוי הבעלים לקבל כאשר ימכור אותה. פסק הדין היחיד שעסק בנושא היה בשנת 2002 של השופט
אשר גרוניס, אז במחוזי בתל אביב, ולפיו יש לכלול את המע"מ בעריכת השומה.
בשנת 2009 פרסמה מועצת שמאי המקרקעין, הפועלת במשרד המשפטים, את תקן 11 שלה בנושא היבטי מיסוי בשומת מקרקעין. התקן מטפל גם בסוגיית המע"מ, ומבדיל בין שלושה מקרים:
- כאשר הקרקע מיועדת לבנייה ללקוחות פרטיים, בעיקר לדיור, יש לכלול את רכיב המע"מ בשומה. זאת, מאחר שהרוכשים גם הם מביאים אותו בחשבון ומתייחסים אליו כחלק מן המחיר.
- כאשר הקרקע מיועדת לבניית נדל"ן מניב - משרדים, מסחר, מלאכה, תעשיה ותעסוקה - אין להביא בחשבון את המע"מ, שכן הרוכשים אינם רואים אותו כחלק מן התמורה (משום שהם יכולים לקזז אותו כמס תשומות אל מול המע"מ שהם גובים מלקוחותיהם).
- כאשר הקרקע מיועדת הן לפרטיים והן למסחריים (כאשר הרוכשים יכולים להיות גם פרטיים וגם אנשי נדל"ן) - יש לקבוע מיהו הרוכש הסביר שייהנה יותר מרכישת הקרקע או מה שייבנה עליה. אם מדובר ברוכש הפרטי, המע"מ ייכלל; אם מדובר ברוכש המסחרי - המע"מ לא ייכלל.
ברק-ארז אומרת, כי יש לאמץ בפסיקה את הוראות תקן 11. "ככלל, יישומן של נורמות משפטיות אמור להתחשב בתחום הידע שאותו הן
מסדירות. החלתן של נורמות בתחום המיסוי מבוססת, לא אחת, על יישום של ידע מתחום החשבונאות", היא אומרת. תקן 11 מבטא מומחיות שמאית ברמה גבוהה מזו שהייתה בעת מתן פסק דינו של גרוניס (שבע שנים קודם לכן): לא תפיסה של שוק אחיד, אלא שוק שיש בו סוגים שונים של רוכשים.
ברק-ארז מוסיפה, כי אם רכיב המע"מ ייכלל בשומה בכל המקרים, כולל באלו שהם הוא אינו חלק מהמחיר האמיתי של הקרקע, ייווצר מצב שאינו עולה בקנה אחד עם הוראות החוק. מאחר שבחוק נאמר שהחישוב יהיה "כאילו נמכרו [הזכויות] בשוק חופשי", הרי שיש להביא בחשבון סוגים שונים של שווקים.
הדברים נאמרו בהחלטתו של בית המשפט העליון לקבל את ערעורה של חברת אטבליסמנט סמונד ולקבוע, כי המע"מ לא ייכלל בהיטל ההשבחה שתשלם על שינוי ייעוד מחקלאות למגורים. זאת, מאחר שהשמאי קבע שמדובר בשוק מעורב, בו פועלים יזמים, רוכשים פרטיים וקבוצות רכישה - דהיינו, הן מי שיקזזו את המע"מ והן מי שלא יעשו זאת. ברק-ארז הגיעה למסקנה, כי מדובר במקרה בו הנהנים העיקריים יהיו הרוכשים המסחריים. מדובר בחיסכון של 17 מיליון שקל בהיטל ההשבחה.
השופטים
עוזי פוגלמן ו
יוסף אלרון הסכימו עם ברק-ארז. את החברה המערערת ייצג עו"ד יצחק גלזנר; את הוועדה המקומית שרונים ייצגו עוה"ד ליאורה אפרתי ומיכל גלר; את היועץ המשפטי לממשלה ייצג עו"ד רן רוזנברג; ואת מרכז השלטון המקומי - עוה"ד אלי וילצ'יק ואריאל פל.
