מועד החיוב בהיטל השבחה בגין תוכנית שנועדה להכשיר בדיעבד עבירות בנייה, יהיה רק מעת מתן ההיתר הנקודתי לנכס ולא מעת אישורה של התוכנית הנרחבת המכשירה אותה. כך קובעת לראשונה (יום ג', 16.2.21) שופטת בית המשפט העליון, דפנה ברק-ארז.
היטל ההשבחה הוא שיעור מתוך עליית ערכו של הנכס, בעקבות אישור תוכנית בנייה המעלה את ערכו. השאלה שעמדה להכרעה נגעה למקרה בו תוכנית מכשירה בדיעבד בנייה בלתי חוקית, ואגב כך גורמת לעליית ערכה: מתי תחול חובת היטל ההשבחה. החוק מציין שלושה תאריכים אפשריים: קבלת היתר בנייה, תחילת השימוש בפועל בנכס בהתאם לתוכנית מאושרת או מכירתו/העברתו. במקרה של הכשרת בנייה בלתי חוקית, לשאלה זו יש חשיבות רבה, שכן ריבית הפיגורים על היטל השבחה היא 6% בשנה.
הוועדה המקומית ירושלים, שבערעוריה ניתן פסק הדין, סברה, כי יש לפרש את החלופה השנייה כחלה גם על מצבים בהם השימוש בפועל (הבלתי-חוקי) החל לפני אישור התוכנית (המכשירה בדיעבד). לכן, טענה, החיוב בהיטל ההשבחה יהיה מוקדם - ממועד אישור התוכנית - ולא מאוחר יותר, כאשר מוצא היתר בנייה על פיה. בעמדה זו תמך היועץ המשפטי לממשלה. אולם ברק-ארז קובעת, כי המועד המחייב יהיה רק קבלת היתר הבנייה בדיעבד - דהיינו מאוחר יותר, תוך חיוב בריבית פיגורים רק ממועד זה.
ברק-ארז מבססת את מסקנתה על מספר נימוקים. הראשון הוא לשון החוק: "התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התוכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה". לדבריה, "השימוש במונח 'הותר', בהקשר הנוכחי, מלמד כבר מן הבחינה המילולית הפשוטה על כך שכוונת הסעיף לחול בנסיבות שבהן די באישור התוכנית כשלעצמו כדי להתיר את השימוש, דהיינו שאין צורך בהוצאת היתר לשם הוצאתו אל הפועל". לכן, כאשר יש צורך בהוצאת היתר - עדיין לא יחול החיוב. פרשנות זו מתיישבת גם עם מבנה הסעיף כולו.
נימוק נוסף הוא שיקולי מדיניות, במסגרתם טענו הוועדה המקומית והיועץ המשפטי, כי דחיית התשלום מיטיבה עם העבריינים. ברק-ארז מסכימה איתם אך אומרת כי זו אינה התמונה במלואה. אם הוצאת ההיתר בעקבות אישור התוכנית מתעכבת, האחריות לכך מוטלת על הרשות המקומית - והבעלים אינם צריכים לשלם על כך. "אין די בקיומה של התעשרות כדי להצדיק את גביית ההיטל. התעשרות זו צריכה להיות קשורה בעיקרה בפעולה התכנונית. דומה אפוא כי יש הצדקה שהטיפול
בהתעשרות מכוח בנייה לא-חוקית ייעשה בעיקרו במסגרת הכלים הקיימים בידי הרשויות לאכיפת החוק", היא מוסיפה.
בהקשר זה מזכירה ברק-ארז, כי קיימים כלים מינהליים ופליליים למאבק בעבריינות הבנייה ולמנוע מצב בו חוטא יוצא נשכר. ההליך הפלילי מאפשר בין היתר לחייב את העבריין לשלם את היטל ההשבחה שהיה משלם אם היה מבקש היתר בנייה כחוק, וזאת בנוסף לקנסות ולאפשרות להורות על הריסת הבנייה. עוד היא אומרת כי ההתמשכות האפשרית של מתן ההיתרים לאחר אישור תוכניות - במיוחד כאשר מדובר במספר גדול מאוד של נכסים וכאשר יש צורך בהליכים רבים להוצאתם - עלולה לגרום לחוסר שוויון בין בעלי נכסים דומים, אם החיוב יוצמד למועד אישור התוכנית ולא למועד מתן ההיתר.
ברק-ארז דחתה את ערעורה של הוועדה המקומית על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (סגן הנשיא יורם נועם), אשר קבע אף הוא, כי מועד החיוב יהיה הוצאת ההיתר ולא אישור התוכנית. השופטים דוד מינץ וענת ברון הסכימו עם ברק-ארז. את הוועדה המקומית ייצגו עוה"ד ארז שפירא ונטע עזרא; את בעלי הנכסים ייצגו עוה"ד עוזי כהן, אחמד ספדי, וסים נאטור, גבריאלה גוזל ומשה כהן; ואת היועץ המשפטי - עו"ד יונתן ברמן.
