רשות מקרקעי ישראל הוציאה (יום ה', 31.08.23) מכתב לעו"ד דורון אריאל - בא-כוחה של קבוצת הרכישה שמקימה קבוצת חנן מור וגורמים נוספים הפועלים עמו, ובו היא מדגישה, כי הרשות לא התירה את פיצול הקרקע בשדה דב, וכי היא לא תסכים להכיר ו/או לרשום זכויות ליחידים שירכשו זכויות/דירות במסגרת קבוצת רכישה המיועדת להקים כ-80 דירות על חלק מהקרקע בשדה דב. משמעות הדבר: רוכשי הזכויות/היחידות לא יוכלו לקבל ערבות לפי חוק מכר להבטחת כספם, והם יהיו מוגבלים בשיעבוד זכויותיהם לצורך קבלת הלוואות מבנקים או מגורמים אחרים. גם הבנקים לאומי ודיסקונט - שהעמידו הלוואות ענק למור נדל"ן למימון רכישת הקרקע עלולים להיקלע לסיבוכים, נוכח מצגי שווא מצד מור נדל"ן, בפני רוכשים. פניית הרשות לעו"ד אריאל מהווה "איתות אזהרה" חריף לרוכשי דירות/זכויות במסגרת קבוצת הרכישה שמנסה איש העסקים חנן מור, בעל השליטה במור נדל"ן, להתחייב להקים על חלק מהקרקע שבה זכתה הקבוצה במכרז. הקבוצה מתקשה להוציא את הפרויקט בכללותו אל הפועל - הפרויקט המתוכנן אמור לכלול ארבעה בניינים שיוקמו רק לאחר שקבוצת מור (או כונס נכסים או יזם אחר שייכנס בנעליה) יבנה חניון משותף ומעליו קומה משותפת, בשל היותה בסכנת קריסה ובחובות גדולים, וזאת בעיקר בעקבות עסקה כושלת שביצעה, במסגרתה רכשה קרקע בשדה דב בסכום כולל של 1.5 מיליארד ש"ח, מזה 1.3 מיליארד ש"ח במימון בנק לאומי ודיסקונט. מכתבה של הרשות שוגר לקבוצת חנן מור בעקבות שאילתה שהופנתה אל הרשות על-ידי News1. הרשות התבקשה להתייחס להודעת מור נדל"ן הרשומה למסחר בבורסה במסגרת פרסום דוחותיה הכספיים, לפיה: "החברה חילקה את הקרקע בפרויקט ל-4 חטיבות קרקע והחלה במהלך למימוש חלק מהקרקע באמצעות קבוצת רוכשים ולאחר שקיבלה הסכמה לכך". בפניית News1 לרשות מקרקעי ישראל נאמר, בין היתר, כי "הודעת החברה עומדת בסתירה לדיווח שמסרתם, לפיו לא אישרתם פיצול. הודעתה מעלה חשש להטעיית הציבור". הרשות התבקשה ליתן מענה ברור ופרטני: "האם אישרתם להם פיצול מסוים; והאם נוכח הודעתה, תפעל רשות מקרקעי ישראל כדי להבהיר לציבור כי לא הותרתם פיצול של הקרקע".

רמ"י: רוכשי יחידות לא יוכלו לבוא בטענות

נוכח הנסיבות שנוצרו, ומאחר שמור נדל"ן מסרה דיווחים בעייתיים והמשיכה להציע זכויות ליחידים במסגרת קבוצת רכישה שהיא מקימה תוך חשש להטעיית הרוכשים - בטרם קיבלה אישור לפצל את הקרקע, מצאה הרשות לנכון, בעקבות פניית News1, לשגר מכתב חדש לעו"ד דורון אריאל (31.08.23 בצהריים) ולהעבירו כתגובה ל-News1. להלן המכתב בשלמותו:

• דורון אריאל עו"ד צהריים טובים
  בהמשך למכתבי המצב והודעתך מטה, הריני לחזור למען הסר ספק כי העברת זכויות בחלקים מסוימים אינה אפשרית, אלה רק העברה במושעא בתחום המתחם בכללותו.
  לעניין קבוצת רכישה –
  מובהר בזאת, כי ככל שרוכש הזכויות הינו קבוצת רכישה אזי הזכויות ברמ"י יירשמו ע"ש נאמן או חברה משכנת ולא על כלל חברי הקבוצה. עוד מובהר כי ניהול הקבוצה ייעשה על-ידי הנאמן או על-ידי החברה המשכנת ויכלול הפקת התחייבויות לרישום משכנתה, ניהול ורישום של העברת זכויות, רישום ירושה, טיפול במשכנתאות לרבות רישומן, משכון, עיקולים, שעבודים, אישורי זכויות וכל מה שיידרש לשם ניהול קבוצת הרכישה, וכן הכנה ורישום של פרצלציה, רישום בית משותף ורישום זכויות יחידי הקבוצה בלשכת רישום המקרקעין עם רישומו של בית משותף כאמור. למען הסר ספק כלשהו רמ"י לא תתנהל מול יחידי קבוצת הרכישה ולא תנהל בספריה כל רישום לגבי מי מיחידי קבוצת הרכישה.
  יובהר כי לאחר השלמת הבנייה במגרש כולו, לרבות כלל הייעודים בו, לאחר ביצוע פרצלציה ומשהמגרש יהיה כשיר לרישום בלשכת המקרקעין, ירשמו הנאמן ו/או החברה המשכנת בלשכת רישום המקרקעין, ולא יחידי הקבוצה, ולא תהיה להם או למי מטעמם כל טענה ו/או דרישה ביחס לכך.
  בנוסף, מובהר ומודגש בזאת כי ככל ורוכש הזכויות הינו קבוצת רכישה, אזי הרשות לא תכיר ולא תרשום בספריה את הסכם השיתוף בין חברי קבוצת הרכישה, ככל שייחתם כזה, וחברי קבוצת הרכישה לא יוכלו לבוא בכל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כנגד רמ"י בעניין זה.
  בהתאם למכרז ולחוזה החכירה, היזם אחראי לרישום בעלי היחידות. מובהר כי במקרה של קבוצת רכישה יהיה הנאמן אחראי גם לרישום בית משותף ובהמשך גם לרישום בעלי הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בהתאם.

הרשות מגלה: בכלל, לא קיבלנו מסמכים להעברת זכויות

גם לאחר המכתב ששוגר אל עו"ד דורון אריאל, ונוכח הודעתה הבעייתית של מור נדל"ן במסגרת הדוחות לבורסה, מצאה רשות מקרקעי ישראל להוציא תגובה נוספת ל-News1, שבה הדגישה כדלקמן:

• החברה לא קיבלה "הסכמה" אלא קיבלה הודעה ראשונית בלבד לפיה רמ"י תהיה מוכנה לבחון העברת זכויות במושעא.
  עם זה ציינו שאם מדובר בקבוצת רכישה עליהם או ע"י גורם אחד אחר לפנות לאישור ההנהלה.
  יוער כי לא הועברה אלינו עד כה כל הודעה ו/או מסמכים להעברת זכויות מכל סוג שהוא.

לא נמסר דיווח לרשות ניירות ערך

הודעתה הרשמית של רשות מקרקעי ישראל לחברת מור נדל"ן ולב"כ עו"ד דורון אריאל, הינה מהותית. ברי, כי תוכן ההודעה מחייב מסירת המידע הן לבעלי המניות הרשומות למסחר בבורסה והן לרשות ניירות ערך. על-אף זאת, החברה לא דיווחה על ההודעה שקיבלה, שמשמעותה: מגבלות קשות ביישום התוכנית להקמת קבוצת רכישה ומכירת זכויות ליחידים. יודגש, רוכשי זכויות/יחידות עלולים לספוג נזקים גדולים עקב המידע המטעה ו/או החלקי שהועבר אליהם מצד קבוצת חנן מור בכלל ומצד מנהלת קבוצת הרכש בפרט, בניסיון לשכנעם להצטרף לקבוצת רכישה.

תגובת מור נדל"ן: פועלים בשקיפות, קיבלנו אישור...

קבוצת מור נדל"ן התבקשה בבוקר ה-31.08.23 - מיד לאחר פרסום הדוחות הבעייתיים, להשיב ל-News1 לגבי הדיווח, לפיו: ״החברה חילקה את הקרקע״... ״ולאחר שקיבלה הסכמה לכך״. "נא לפרט מה חולק ומי נתן אישור", וגם: "כמה דירות/זכויות נמכרו בפרויקט בשדה דב". הנהלת מור נדל"ן סירבה לפרט כמה יחידות/זכויות נמכרו, אם בכלל, בתואנה: "השאלה הזו היא איננה מידע פומבי ועל-פי חוק איננו יכולים להשיב". נמסר עוד, כי "החברה הציבורית פועלת בשקיפות ובתיאום עם כלל הגורמים הרלוונטיים, כולל רגולציה ובנקים. כל מהלך מלווה בייעוץ משפטי ופיננסי. החברה כבר הוציאה דיווח לגבי התוכניות ולכן כל טענה המנוגדת לכך היא הכפשה ולשון הרע". החברה שבה וטוענת כי "בניגוד לסדרת הפרסומים באתר זה יש מכתב ברור של רשות מקרקעי ישראל, שמאשר העברת חלק מהזכויות במקרקעין לקבוצה". בא-כוח קבוצת הרכישה בשדה דב, עו"ד דורון אריאל, מסר: "כפי שנמסר כבר בעבר לאתר אינטרנט זה, אנחנו פועלים על-פי דין ועל-פי נהלי רמ״י. רמ״י מעולם לא אסרה על העברת זכויות במקרקעין לקבוצת רכישה. אדרבה, בין הצדדים מתנהל שיח ענייני ומקצועי בנוגע לאופן בו תירשמנה ותנוהלנה זכויות קבוצת הרכישה במתחם. ואגב, גם היום התקבל אישור מפורש מרמ״י המאשר זאת וחבל שלא בפעם הראשונה מדווח באתר זה ההפך מכך״.

כאמור, הודעתה של רשות מקרקעי ישראל ל-News1 שנמסרה שעות ספורות לאחר שהחברה פרסמה דוחות כספיים, מדברת בעדה. עולה ממנה, כי מור נדל"ן מסרה מידע מטעה לציבור וכי החברה עלולה לסכן את כספם של רוכשי יחידות/זכויות. טוב יעשו המתעניינים ביחידות/בזכויות לפנות לקבלת ייעוץ משפטי הולם, בטרם יזרימו מיליוני ש"ח מכספם.