עיריית פתח תקוה לא תקבל כעת היטלי השבחה ב-20 מיליון שקל בגין התוכנית לפיתוח קרית אריה, אלא רק כאשר ייעשה תכנון מפורט למתחמים השונים בה. כך קובע (26.11.125) שופט בית המשפט המחוזי מרכז, אבי גורמן. התוכנית פורסמה במאי 2020 וחלה על 2,240 דונם, בהם ייבנו מבני תעסוקה, פנאי ותרבות במגדלים בני עד 40 קומות. השטח חולק לשמונה מתחמים כולל של עשרות מיליוני שקלים. הזכויות בהם יחולקו בשיטה של "סלים מתכלים תחרותיים", במטרה לעודד תחרות בין הבעלים על מימושן. המשמעות היא, שהיקף הזכויות - אם בכלל - שיקבל כל מגרש, ייוודע רק לאחר שהוועדה המקומית תאשר תוכנית מפורטת ביחס אליו. העירייה טענה, כי עיקרון בסיסי בדיני היטל השבחה הוא, כי אם מתברר שמבחינה שמאית אישורה של התוכנית יצרה השבחה, יש לגבות היטל השבחה. קביעה זו נכונה גם כאשר לשם ניצול הזכויות דרוש הליך תכנוני נוסף, טענה, ולכן ערערה על קביעות ועדת הערר לפיהן אינה יכולה לגבות כעת את היטל ההשבחה. היועצת המשפטית לממשלה תמכה בעמדתה של העירייה. לדברי גורמן, מדובר ב"תוכנית ייחודית, במובן זה שהיא הציבה מסגרת שתאפשר בעתיד גיבוש זכויות קונקרטיות במגרשים ספציפיים, אולם בה עצמה, טרם התגבשו זכויות אלה במידת ודאות המקימה אירוע מס מסוג היטל השבחה. קביעה זו נובעת מאופי הזכויות שנקבעו בתוכנית, ומכך שגיבוש הזכויות הקונקרטיות שיקבל כל מגרש (אם בכלל ובאיזה שיעור) - כפוף לשיקול דעת רחב ביותר השמור לוועדה המקומית בעת שזו תתבקש לאשר תוכניות מתאר מפורטות, אשר רק במסגרתן תתגבשנה הזכויות". גורמן מצטט את פסיקת בית המשפט העליון, לפיה יש להטיל היטל השבחה בגין תוכנית המקימה "גשר של ברזל המוליך אל אותן זכויות". כאשר הזכויות בהן עוסקת התוכנית כפופות להליכים תכנוניים נוספים עתידיים, הרי שהתוכנית אינה מציבה "גשר של ברזל" - ולכן לא תהיה מכוחה חבות בהיטל השבחה. לדברי גורמן, בניגוד לטענות העירייה - "אין די ביצירת 'פוטנציאל תכנוני' כדי לגבש אירוע מס מסוג היטל השבחה. אירוע מס שכזה מתגבש רק כאשר התוכנית מבטיחה את התממשותן של הזכויות, במידת ודאות של ממש. רק אז ניתן לראות בזכויות המותנות, כ'מעין מוקנות'" ורק אז מתגבש אירוע מס. מדובר בקביעה ערכית עקרונית של בית המשפט העליון לנוכח תוכניות מתאר חדשות, מוסיף גורמן, ויש להחיל אותה בין אם התוצאה תהיה גבייה היטל ובין אם פטור ממנו. הסיבה היא, שרק כאשר קיים "גשר של ברזל" נוצרת התעשרות ודאית וממשית לבעל הקרקע, המצדיקה את חלוקתה עם הציבור. ביתר המקרים תידחה הגבייה עד למועד המימוש הוודאי. גורמן אומר, שתוכנית קריית אריה אינה יוצרת את הוודאות הנדרשת, וזאת משתי סיבות: אופי הזכויות שנקבעו בתוכנית, ומרחב שיקול הדעת העתידי השמור לוועדה המקומית בעת אישור עתידי של תוכניות מפורטות; והאופי המתכלה של סלי הזכויות, שמשמעותו היא שכלל לא ברור האם ואלו זכויות (והשבחה מכוחן) יינתנו לבעלים.