יורשים של דירות הנמצאות בהליכי התחדשות עירונית ניצבים לעיתים בפני מלכודת מס מורכבת, אך נייר עמדה חדש של רשות המיסים מבקש לעשות סדר - ולהבהיר מתי ניתן ליהנות מפטור ממס שבח, ומתי לא.
נייר העמדה מתמקד במקרים שבהם דירת מגורים התקבלה בירושה ונכללת בעסקת פינוי-בינוי או חיזוק מבנים. השאלה המרכזית: האם היורש זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת ה
דירה - גם כאשר הדירה המקורית כבר נהרסה והוחלפה בזכות לדירה עתידית.
הבסיס: פטור ליורש - אבל לא בכל מצב
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח ליורש, בתנאי שהוא נכנס לנעלי המוריש. כלומר, אילו המוריש היה מוכר את הדירה - היה זכאי לפטור, ולכן גם היורש זכאי לכך.
אלא שהפטור הזה אינו אוטומטי, והוא תלוי בשלושה תנאים מצטברים:
- זהות היורש - בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא
- מצב הנכסים של המוריש - בעל דירה אחת בלבד
- זכאות היפותטית - המוריש עצמו היה פטור ממס במכירה
הטלטלה: תיקון 96 משנה את כללי המשחק
המורכבות האמיתית מתחילה כאשר הדירה נמצאת בהליך של התחדשות עירונית. כאן נכנס לתמונה תיקון 96 לחוק, שנועד להסיר חסמי מס בעסקות כאלה.
החידוש המרכזי: גם כאשר הדירה נהרסה בפועל, הזכות לקבל דירה חדשה בעתיד נחשבת ל"דירת מגורים" לצורכי מס .
במילים פשוטות: גם אם אין דירה ממשית - החוק מתייחס אל הזכות החוזית כאילו מדובר בדירה קיימת. זה מאפשר ליורשים, בתנאים מסוימים, ליהנות מהפטור גם בתקופת הביניים.
הגורם הקריטי: מועד הירושה
הנקודה שמכריעה את גורל הפטור היא עיתוי הירושה ביחס ל"יום המכירה" - מונח משפטי הקובע מתי מתרחש אירוע המס.
שני תרחישים מרכזיים:
- ירושה לפני יום המכירה - היורש נכנס לנעלי המוריש, ויכול ליהנות מהפטור גם על הדירה החלופית, כפוף לתנאים.
- ירושה אחרי יום המכירה - היורש מקבל למעשה זכות לדירה עתידית, והזכאות לפטור תלויה בתחולת תיקון 96.
הבדל קטן בתזמון - הבדל גדול בכיס.
עוד הבחנה חשובה: לפני 2021 ואחריה
תיקון 96 חל רק על עסקות שיום המכירה שלהן לאחר 18 בנובמבר 2021.
המשמעות:
- ירושה לאחר מועד זה, ובטרם הסתיימה הבנייה - עשויה לזכות בפטור.
- ירושה לפני מועד זה - לא תיחשב כ"דירת מגורים מזכה", ולכן לא תזכה בפטור, גם אם הדירה תימכר לאחר סיום הבנייה.
מדובר בפער מהותי שעשוי לשנות לחלוטין את חבות המס של היורש.
גבולות הגזרה: לא לכל עסקה
ברשות המיסים מדגישים כי ההבהרות בנייר העמדה חלות רק על עסקות התחדשות עירונית - פינוי-בינוי ו
תמ"א 38 - ובמקרים שבהם מתקבלת דירה אחת חלופית בפטור מלא.
אין להשליך מהן על עסקות אחרות, והמסמך עצמו ממליץ לפנות לייעוץ מקצועי במקרים שאינם נכללים בו.
בסופו של דבר, המסר של רשות המיסים ברור: בעולם ההתחדשות העירונית, לא רק מה קיבלתם בירושה קובע - אלא מתי קיבלתם, ובאיזה שלב נמצא המיזם. טעות אחת בתזמון עלולה להפוך פטור מלא לחיוב מס כבד.