בתים משותפים

דירה מוגדרת בחוק המקרקעין כחדר/תא חדרים/תאים שנועדו לשמש יחידה נפרדת למגורים או לעסק. גם לאחר הרישום כבית משותף ישנם חלקים שהם בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות כגון חצר, מעלית, לובי, גדר, וכדומה. לכל דירה מוצמד חלקה היחסי ברכוש המשותף. בע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז (3) 808 נפסק כי לא ניתן לעשות עסקות ברכוש המשותף ללא הסכמת כל הדיירים. אחוזי הבניה של הבית המשותף – גם הם רכוש משותף של כל הדיירים. ברם, כאשר ועדות התכנון והבניה מספקות היתרים לבניה ברכוש המשותף הן אינן דורשות את הסכמת כל הדיירים ויכול להווצר מצב שבו דייר קיבל היתר בניה ברכוש המשותף חרף התנגדות דייריו, כל עוד בקשתו הלמה את חוקי התכנון והבניה. במקרה כזה – במידה והדייר שקיבל היתירי בניה בנה חרף התנגדות הדיירים - תרופתם של הדיירים תהא בבקשה לצו הריסה, הכל כפי שהתרחש בע"א 6339/97 רוקר ואח' נ' סלומון פ"ד נה(1) 199. מכוח סעיף 62 לחוק המקרקעין אין להצמיד חלק מן הרכוש המשותף לאחת הדירות אלא בהסכמת כל בעלי הדירות, וכן אין להטיל חבות על בעלי הדירות אלא בהסכמתם. בע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2)807 נפסק כי כל גריעה מהרכוש המשותף יש לפרש בדווקנות ובצמצום רב, וזאת בשל התכלית של הגנה על בעלי הדירות. כאשר קבלן חפץ להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמיד אותם לדירה כלשהי (לרוב, דירה שישאיר לעצמו) עליו לציין זאת במפורש וזאת מכוח סעיף 6 לחוק המכר (דירות). בע"א 750/88 אברהם רובינשטיין ושות', חברה קבלנית בע"מ נ' דיירי הבית המשותף ברחוב קדושי קהיר 36-38 בחולון, פ"ד מד(4) 861 נפסק כי על הקבלן להדגיש בחוזה המכר אילו חניות/מחסנים/גגות לא יהיו חלק מהרכוש המשותף, אלא יוצמדו לבעלי דירות (אין להסתפק באמירה כללית ש'חלקים מהרכוש המשותף יוצמדו', ראו: ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' סטולר, פ"ד נד(1) 849). מאידך, נפסק שם כי: "אין צורך לציין בכל חוזה וחוזה (או מפרט) לאיזו דירה ספציפית מוצמד כל חלק המוצא מן הרכוש המשותף. דרישה מעין זו לא בא זכרה בחוק ובפסיקה ואף אין היא רצויה. יש בה משום כבילה מכבידה ומיותרת של הקבלן מבלי שתצמח מכך תועלת ממשית לקונה. הדירות בבית המשותף נמכרות באופן הדרגתי ופעמים רבות מתקשר הקבלן עם רוכש דירה אחד שעה שאין הוא יודע ואינו יכול לדעת מה תהא עמדת רוכשי דירות עתידיים באשר להצמדת חלקים שמקומם ברכוש המשותף דוגמת חניה או גג לדירותיהם". מכוח סעיף 71ב לחוק המקרקעין, חרף העובדה שעשייה ברכוש המשותף מחייבת קבלת הסכמת כל בעלי הדירות, ניתן להצמיד חלק מן הרכוש המשותף לאחת הדירות לצורך הרחבתה, וזאת בהסכמת ¾ מבעלי הדירות שלדירותיהם צמודים כ 2/3 מן הרכוש המשותף. הוראה זו נועדה לפתור את צפיפות הדיור באופן כזה שמשפחה שרוצה להרחיב את דירתה לא תהא שבויה בגמותיו של 'דייר סרבן'. בכל מקרה, מכוח סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין לא ניתן להצמיד לרכוש המשותף "חדרי מדרגות, מעלית, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות". הגם שכאשר אחד הדיירים רוצה להצמיד לדירתו את הרכוש המשותף, נדרשת הסכמת כל הדיירים, הרי שבנוגע לשימוש ברכוש המשותף, כל דייר רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף על דעת עצמו (ע"א 549/73 וינטרס ואח' נ' זמורה ואח', פ"ד כח(1) 645 ).

מכוח סעיף 61 לחוק המקרקעין "בית משותף יתנהל על-פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף". מכוח סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על-פי דין או המקובלים על-פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר". סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 קובע כי "בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". סעיף 71 לחוק המקרקעין קובע כי "החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה", אולם לצורך פגיעה ברכוש המשותף נדרשת הסכמת רוב הדיירים, בהחלטת האסיפה הכללית שבה נכחו כל הדיריים. בכל מקרה החלטות האסיפה הכללית של הדיירים כפופות לדיני החוזים, ובעיקר לעיקרון תום הלב (ראו: ע"א 2896/90 טרוצקי ואח' נ' דיין ואח', פ"ד מו(3) 454).

באם הדיירים לא קבעו אחרת, התקנון המצוי, אשר מצוי בתוספת לחוק המקרקעין, מחייב אותם. ב ע"א 2896/90 טרוצקי ואח' נ' דיין ואח', פ"ד מו(3) 454 נפסק כי על הוראות תקנון מצוי לפיהן רק בעלי דירות יכולים להשתתף באסיפה כללית ניתן להתנות בהתנהגות ולקבוע כי גם בעלי זכות חוזית לקבל זכות קניינית בדירה וגם שוכרי דירות יוכלו להשתתף. בע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ, פ"ד לו(2) 21 נפסק כי כשרותה המשפטית של נציגות הבית המשותף מוגבלת לכדי ניהול פנימי של ענייני הבית המשותף, ולא לייצוג הדיירים בתביעות אל מול הקבלן. סעיף 2 לתקנון המצוי קובע כי: "(א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. (ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת. (ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו". בד"נ 20/73 יעקב שמע נ' נחמה סדובסקי, ו-21 אח', פ"ד כח(1), 730 נפסק כי הסבת הדירה בקומת הקרקע לחנות מכולת, אין בה כדי "לפגוע ברכוש המשותף", שכן אין מדובר בשינוי של קיר הגובל עם הרכוש המשותף, וכדומה. ברם, השופט כהן בדעת מיעוט קבע כי יש לפרש סעיף זה פרשנות תכליתית, ולפיה, אין זה משנה אם השינוי שערך בעל הדירה הינו שינוי יעוד או שינוי פיזי, וכל עוד השינוי פוגע בדיירים האחרים, בערך דירותיהם וכדומה, יש לאסור שינוי זה ללא הסכמתם. לעומת זאת, בע"א 395/74 יצחק לוי, ואח' נ' רבקה סמואל, ואח', פ"ד כט(2), 39 נפסק כי פתיחת חלון במחסן המוסב לדירה, באופן אשר פוגע בפרטיות השכנים, יש בו משום "פגיעה וגרימת מטרד וסבל לדירות הסמוכות", וזאת עקב הפגיעה בפרטיות דיריהן, ועל כן פתיחת החלונות מנוגדת לסעיף 2 לתקנון המצוי (אם כי לא עצם הסבת המחסן לדירה).