שיתוף במקרקעין

מכוח סעיף 30 לחוק המקרקעין ניתן לעשות שימוש רגיל בנכס המשותף בהסכמת רוב השותפים. ברם, הסעיף מסויג: מכוח סעיף קטן (ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף-קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות הענין". מכוח סעיף קטן (ג) "דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים". סוג הרוב הנדרש הוא רוב של מעל ל 50% של בעלי הקרקעות (קרי אם לאחד מבעלי הקרקעות כ – 51% מן הקרקע הוא מהווה את רוב בעלי הקרקעות. הפסיקה קבעה כי אסור שהחלטת הרוב תקפח את המיעוט וכן, כי יש לאפשר למיעוט לשכנע את הרוב ב'צדקתו'. הסכמת רוב בטרם נשמע המיעוט לא תיחשב בהסכמת רוב (ע"א 458/82 וילנר נ' גולני, פ"ד מב(1) 49, ע"א 810/82 זול-בו בע"מ נ' זיידה, פ"ד לז(4) 737, בע 740). אך מאידך נפסק בע"א 810/82 זול-בו בע"מ נ' זיידה, פ"ד לז(4) 737, בע 740 כי אל למיעוט להטיל וטו על שימוש סביר בנכס (השכרתו) שכן תכלית החוק הינה לאפשר הפקת פירות מן הנכס ולא קפאון עסקי. בע"א 663/87 נתן נ' גריינר,פ"ד מה (1) 104 נפסק כי סגירת בית המרקחת אשר היה בבעלות השותפים, על-ידי הרוב, וזאת בכדי שבעלי הרוב, אשר יזמו את הסגירה יוכלו לתפעל בתי מרקחת אחרים בלא להיחשף לתחרות מצד בית המרקחת המשותף, מהווה שימוש שאינו סביר בנכס, אשר מקפח את המיעוט, או במילות פסק הדין: "אך אין הרוב חפשי לקבוע כי גם לך לא תהיה וגם לנו לא תהיה הנאה מהנכס". אך עם זאת, כפי שנפסק בעניין זול בו "קו הגבול המבחין בין שימוש וניהול שהם רגילים לבין שימוש וניהול שאינם רגילים הוא דק, וקיים תחום נרחב של חוסר ודאיות אשר בדיני המקרקעין אין הוא לרוב רצוי".

מכוח סעיף 31 לחוק המקרקעין כל שותף יכול לעשות שימוש סביר במקרקעין על דעת עצמו (כל עוד אינו מונע שימוש דומה מאחרים), וכן כל שותף רשאי "לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם". בע"א 458/82 וילנר נ' גולני, פ"ד מב(1) 49 קבעה השופטת נתניהו כי אם משפחה א' מתגוררת בדירה שבבעלות שתי משפחות, היא מונעת בכך ממשפחה ב' להתגורר בדירה ועל כן השימוש לצורכי מגורים בנכס אינו סביר: השופטת סברה כי התנאים שבסעיף 31(ב) לחוק המקרקעין ולפיו "על השימוש להיות סביר ולא למנוע שימוש דומה משותפים אחרים" הינם מצטברים, וזאת לעומת השופטת פורת אשר סברה כי התנאים חלופיים ועל כן משפחה א' יכולה להתגורר בנכס כל עוד היא משלמת למשפחה ב' את מחצית דמי השכירות: "לסיכום, דעתי היא כי בהעדר בקשה לחזקה משותפת וכאשר השותפים האחרים אינם מעוניינים למעשה לעשות שמוש בנכס, אין לצוות על סלוק ידו של השותף המשתמש רק משום שתכונותיו של הנכס ותכונות השותפים מובילות, אולי, למסקנה לכאורה שהשמוש המשותף אינו אפשרי". התשובה לשאלה 'מהו שימוש סביר' בנכס משתנה בהתאם לנסיבות המקרה: הגם שב ע"א 304/72 מנחם ביאלר נ' משה ביאלר, פ"ד כז(1), 533 נפסק כי מקום בו להורים שותפות בדירת מגורים, האם אינה רשאית להרשות לבנה הבגיר להתגורר בדירה חרף התנגדות האב, אולם בע"א 810/82 זול-בו בע"מ נ' זיידה, פ"ד לז(4) 737, בע 740 נפסק כי השכרת החנות לצדדים שלישיים מהווה שימוש סביר בנכס אשר כל שותף יכול לעשות על דעת עצמו.

מכוח סעיף 34(א) לחוק המקרקעין "כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים". מכוח סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין "תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה זכות כאמור בסעיף קטן (א) אין כוחה יפה לתקופה העולה על חמש שנים". 'עסקה במקרקעין', כמשמעותה בסעיף 34(א) לחוק המקרקעין יכולה להיות גם משכון הנכס, וזאת מכוח סעיף 11(א)(2) לחוק המשכון הדן במשכון חלק מנכס מקרקעין: במקרה כזה "אין הבעלים המשותפים רשאים לחלק את הנכס אלא בהסכמת הנושה או ברשות בית המשפט". כמו-כן, מקום בו הנושה מבקש לממש את הנכס הוא רשאי לתבוע את פירוק השיתוף. כיצד יגנו השותפים בקרקע על עצמם מפני כניסת שותף לא רצוי לשותפות במקרקעין? סעיף 99 לחוק המקרקעין מאפשר לכל שותף לרשום לעצמו זכות קדימה במקרקעין, אשר תאפשר לו, במידה ושותף אחר מוכר את חלקו, להיות הראשון שמציע לרכוש את החלק. שותף במקרקעין רשאי להמחות את זכותו לאחר וזאת מכוח סעיף 1(ב) לחוק המחאת חיובים אשר מאפשר להמחות גם חלק מזכות, לרבות זכות במקרקעין. אולם המחאת זכות בשותפות מחייבת שותף ליידע את שותפיו, וזאת מכוח ס' 9(ד) לחוק המטלטלין ולפיו "הקנה אחד השותפים לאדם אחר זכות בחלקו במיטלטלין המשותפים, עליו להודיע על כך לשאר השותפים, ואם נעשה הסכם שיתוף, עליו להודיע לאדם האחר על קיום ההסכם ותנאיו" (זכות נחשבת למטלטל, וחלים עליה הוראות חוק המטלטלין).

הלכת הרכוש המשותף הקנתה לכל אחד מבני הזוג חלק שווה ברכוש בכל רגע נתון במהלך נישואיהם. הלכה זו הולדתה בקונסטרוקציה שיפוטית: בית המשפט ייחס לכל אחד מבני הזוג הסכמה מכללא לחלוק את רכושו עם בן זוגו, אולם עם חקיקת חוק יחסי ממון, בשנת 1974, נפסק כי השיתוף ברכוש מתחיל עם פירוק הנישואין. בבן צבי נ' סיטין נפסק לאור זאת כי מקום בו מעקל מטיל עיקול על דירה, עליו לוודא שאין לבן/בת הזוג חלק יחסי בבעלות על אותה דירה.