X
יומן ראשי
חדשות תחקירים
כתבות דעות
סיפורים חמים סקופים
מושגים ספרים
ערוצים
אקטואליה כלכלה ועסקים
משפט סדום ועמורה
משמר המשפט תיירות
בריאות פנאי
תקשורת עיתונות וברנז'ה
רכב / תחבורה לכל הערוצים
כללי
ספריה מקוונת מיוחדים ברשת
מגזינים וכתבי עת וידאו News1
פורמים משובים
שערים יציגים לוח אירועים
מינויים חדשים מוצרים חדשים
פנדורה / אנשים ואירועים
אתרים ברשת (עדכונים)
בלוגרים
בעלי טורים בלוגרים נוספים
רשימת כותבים הנקראים ביותר
מועדון + / תגיות
אישים פירמות
מוסדות מפלגות
מיוחדים
אירועי תקשורת אירועים ביטוחניים
אירועים בינלאומיים אירועים כלכליים
אירועים מדיניים אירועים משפטיים
אירועים פוליטיים אירועים פליליים
אסונות / פגעי טבע בחירות / מפלגות
יומנים אישיים כינוסים / ועדות
מבקר המדינה כל הפרשות
הרשמה למועדון VIP מנויים
הרשמה לניוזליטר
יצירת קשר עם News1
מערכת - New@News1.co.il
מנויים - Vip@News1.co.il
הנהלה - Yoav@News1.co.il
פרסום - Vip@News1.co.il
כל הזכויות שמורות
מו"ל ועורך ראשי: יואב יצחק
עיתונות זהב בע"מ
X
יומן ראשי  /  מושגים
מכוח דיני השיתוף במקרקעין כל שותף רשאי לעשות שימוש סביר בנכס על דעת עצמו לניהול הנכס נדרשת הסכמת רוב השותפים
▪  ▪  ▪
מהו שימוש סביר במקרקעין? [פלאש 90]
בתים משותפים
ענבל בר-און
בית משותף הינו יצור כלאיים בין בעלות המאפשרת שרירות לבין שיתוף המאפשר התחשבות * חוק המקרקעין מחייב לרוב הסכמת כל הדיירים לשינויים ברכוש המשותף אך גם מאפשר בנסיבות מסוימות התגברות על סחטנוו של 'דייר סרבן'
לרשימה המלאה

בעלת משותפת במקרקעין מוסדרת בסעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, ולפיו: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם".
שותפות במקרקעין יכולה להווצר בכל מיני נסיבות, ביניהן ירושה, שיתוף בין בני זוג או אף מכוח סעיף 21 לחוק התכנון והבניה אשר דן באיחוד וחלוקה מחדש של מקרקעין.
יש לציין כי דיני השיתוף במקרקעין שבפרק ה לחוק המקרקעין, אינם חלים על בתים משותפים, אשר עליהם חלים דיני הבתים המשותפים שבפרק ו לחוק המקרקעין.
סעיף 29 לחוק המקרקעין מאפשר לשותפים ליצור הסכם שיתוף הנוגע לשיתוף במקרקעין, אך בהיעדר הסכם שיתוף ביניהם יחולו על המקרקעין המשותפים סעיפים 30 - 36 לחוק המקרקעין.
עם רישום ההסכם הוא מחייב כל אדם אחר. כך נפסק בע"א 269/74 מנחם בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1), 243:
"רישומו של הסכם-שיתוף מבטיח שכל אדם יידע, או יועמד בחזקת יודע, כיצד מתנהלים המקרקעין המשותפים הנדונים בו, וכיצד נחלקו השותפים בינם לבין עצמם בזכויותיהם ובחובותיהם בכל הנוגע למקרקעיהם המשותפים. יכולים השותפים להסכים בינם לבין עצמם כל אשר הוא לרצונם. אך פשיטא שאין בהסכמתם וברצונם כדי לחייב גופים ורשויות הפועלים על-פי דין....ולא זו בלבד אלא אם הסכם-השיתוף אין בו כדי לשלול זכויות קניניות מאת בעלי ההסכם עצמם, על אחת כמה וכמה אין בו כדי לשלול זכויות כלשהן מאת מי שלא היה צד לו כלל ועיקר".

לא לקפח את המיעוט [AP]

הסכמת רוב בשותפות במקרקעין

מכוח סעיף 30 לחוק המקרקעין ניתן לעשות שימוש רגיל בנכס המשותף בהסכמת רוב השותפים. ברם, הסעיף מסויג: מכוח סעיף קטן (ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף-קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות הענין". מכוח סעיף קטן (ג) "דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים".
סוג הרוב הנדרש הוא רוב של מעל ל 50% של בעלי הקרקעות (קרי אם לאחד מבעלי הקרקעות כ – 51% מן הקרקע הוא מהווה את רוב בעלי הקרקעות.
הפסיקה קבעה כי אסור שהחלטת הרוב תקפח את המיעוט וכן, כי יש לאפשר למיעוט לשכנע את הרוב ב'צדקתו'. הסכמת רוב בטרם נשמע המיעוט לא תיחשב בהסכמת רוב (ע"א 458/82 וילנר נ' גולני, פ"ד מב(1) 49, ע"א 810/82 זול-בו בע"מ נ' זיידה, פ"ד לז(4) 737, בע 740).
אך מאידך נפסק בע"א 810/82 זול-בו בע"מ נ' זיידה, פ"ד לז(4) 737, בע 740 כי אל למיעוט להטיל וטו על שימוש סביר בנכס (השכרתו) שכן תכלית החוק הינה לאפשר הפקת פירות מן הנכס ולא קפאון עסקי. בע"א 663/87 נתן נ' גריינר,פ"ד מה (1) 104 נפסק כי סגירת בית המרקחת אשר היה בבעלות השותפים, על-ידי הרוב, וזאת בכדי שבעלי הרוב, אשר יזמו את הסגירה יוכלו לתפעל בתי מרקחת אחרים בלא להיחשף לתחרות מצד בית המרקחת המשותף, מהווה שימוש שאינו סביר בנכס, אשר מקפח את המיעוט, או במילות פסק הדין: "אך אין הרוב חפשי לקבוע כי גם לך לא תהיה וגם לנו לא תהיה הנאה מהנכס".
אך עם זאת, כפי שנפסק בעניין זול בו "קו הגבול המבחין בין שימוש וניהול שהם רגילים לבין שימוש וניהול שאינם רגילים הוא דק, וקיים תחום נרחב של חוסר ודאיות אשר בדיני המקרקעין אין הוא לרוב רצוי".

שניים אוחזין בדירה...

מה יכול כל שותף במקרקעין לעשות על דעת עצמו?

מכוח סעיף 31 לחוק המקרקעין כל שותף יכול לעשות שימוש סביר במקרקעין על דעת עצמו (כל עוד אינו מונע שימוש דומה מאחרים), וכן כל שותף רשאי "לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם".
בע"א 458/82 וילנר נ' גולני, פ"ד מב(1) 49 קבעה השופטת נתניהו כי אם משפחה א' מתגוררת בדירה שבבעלות שתי משפחות, היא מונעת בכך ממשפחה ב' להתגורר בדירה ועל כן השימוש לצורכי מגורים בנכס אינו סביר: השופטת סברה כי התנאים שבסעיף 31(ב) לחוק המקרקעין ולפיו "על השימוש להיות סביר ולא למנוע שימוש דומה משותפים אחרים" הינם מצטברים, וזאת לעומת השופטת פורת אשר סברה כי התנאים חלופיים ועל כן משפחה א' יכולה להתגורר בנכס כל עוד היא משלמת למשפחה ב' את מחצית דמי השכירות:
"לסיכום, דעתי היא כי בהעדר בקשה לחזקה משותפת וכאשר השותפים האחרים אינם מעוניינים למעשה לעשות שמוש בנכס, אין לצוות על סלוק ידו של השותף המשתמש רק משום שתכונותיו של הנכס ותכונות השותפים מובילות, אולי, למסקנה לכאורה שהשמוש המשותף אינו אפשרי".
התשובה לשאלה 'מהו שימוש סביר' בנכס משתנה בהתאם לנסיבות המקרה: הגם שב ע"א 304/72 מנחם ביאלר נ' משה ביאלר, פ"ד כז(1), 533 נפסק כי מקום בו להורים שותפות בדירת מגורים, האם אינה רשאית להרשות לבנה הבגיר להתגורר בדירה חרף התנגדות האב, אולם בע"א 810/82 זול-בו בע"מ נ' זיידה, פ"ד לז(4) 737, בע 740 נפסק כי השכרת החנות לצדדים שלישיים מהווה שימוש סביר בנכס אשר כל שותף יכול לעשות על דעת עצמו.

ניתן למכור לאחר...

העברת חלק במקרקעין המשותפים לצד ג'

מכוח סעיף 34(א) לחוק המקרקעין "כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים". מכוח סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין "תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה זכות כאמור בסעיף קטן (א) אין כוחה יפה לתקופה העולה על חמש שנים".
'עסקה במקרקעין', כמשמעותה בסעיף 34(א) לחוק המקרקעין יכולה להיות גם משכון הנכס, וזאת מכוח סעיף 11(א)(2) לחוק המשכון הדן במשכון חלק מנכס מקרקעין: במקרה כזה "אין הבעלים המשותפים רשאים לחלק את הנכס אלא בהסכמת הנושה או ברשות בית המשפט". כמו-כן, מקום בו הנושה מבקש לממש את הנכס הוא רשאי לתבוע את פירוק השיתוף.
כיצד יגנו השותפים בקרקע על עצמם מפני כניסת שותף לא רצוי לשותפות במקרקעין? סעיף 99 לחוק המקרקעין מאפשר לכל שותף לרשום לעצמו זכות קדימה במקרקעין, אשר תאפשר לו, במידה ושותף אחר מוכר את חלקו, להיות הראשון שמציע לרכוש את החלק.
שותף במקרקעין רשאי להמחות את זכותו לאחר וזאת מכוח סעיף 1(ב) לחוק המחאת חיובים אשר מאפשר להמחות גם חלק מזכות, לרבות זכות במקרקעין. אולם המחאת זכות בשותפות מחייבת שותף ליידע את שותפיו, וזאת מכוח ס' 9(ד) לחוק המטלטלין ולפיו "הקנה אחד השותפים לאדם אחר זכות בחלקו במיטלטלין המשותפים, עליו להודיע על כך לשאר השותפים, ואם נעשה הסכם שיתוף, עליו להודיע לאדם האחר על קיום ההסכם ותנאיו" (זכות נחשבת למטלטל, וחלים עליה הוראות חוק המטלטלין).

הדירה משותפת לבני הזוג [AP]

שיתוף במקרקעין בין בני זוג

הלכת הרכוש המשותף הקנתה לכל אחד מבני הזוג חלק שווה ברכוש בכל רגע נתון במהלך נישואיהם.
הלכה זו הולדתה בקונסטרוקציה שיפוטית: בית המשפט ייחס לכל אחד מבני הזוג הסכמה מכללא לחלוק את רכושו עם בן זוגו, אולם עם חקיקת חוק יחסי ממון, בשנת 1974, נפסק כי השיתוף ברכוש מתחיל עם פירוק הנישואין. בבן צבי נ' סיטין נפסק לאור זאת כי מקום בו מעקל מטיל עיקול על דירה, עליו לוודא שאין לבן/בת הזוג חלק יחסי בבעלות על אותה דירה.

תאריך:  27/08/2009   |   עודכן:  27/08/2009
שתף:

מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט
סדום ועמורה עיתונות
שיתוף במקרקעין
הודעות  [ 2 ] מוצגות  [ 2 ]  כתוב הודעה 
1
המדינה השתגעה
אורית49  |  30/08/09 22:09
2
עשית העתק הדבק ?
הפרקליטה טלי  |  6/09/09 13:04
 
פורום: קרקע
 
תגובות בפייסבוק
רשימות קודמות
ענבל בר-און
על רוכש נכס מקרקעין למהר ולרשום את העסקה במרשם המקרקעין ("טאבו")    אם המוכר הוא נוכל, הוא ימכור זאת לרוכשים שניים, אשר עלולים להסתמך על 'נסח נקי'
ענבל בר-און
בעל דירה התחייב למכור דירתו ל-א' ול-ב'    מי עדיף? הראשון בזמן    אלא אם השני הסתמך בתום לב על 'נסח טאבו נקי', רשם עסקתו בטאבו ושילם את מרבית התמורה    הכל על עסקות נוגדות
אורלי תומר
ענבל בר-און
חופש העיסוק נועד להגשים את האוטונומיה האישית    איסור תחרות חופשית או תניית הגבלת עיסוק סותרים את חופש העיסוק    חופש העיסוק מעוגן בחוק יסוד אך בכל זאת ניתן לפגוע בו באופן לא מידתי מכוח חוק בזכות 'פסקת ההתגברות'
ענבל בר-און
חוק מימון המפלגות הגביל את סכומי הכסף שכל מפלגה רשאית להשתמש בהם ביחס לגודלה    מספר מפלגות חרגו מן המימון    כאשר נבחרו לכנסת מיהרו לחוקק חוק הפוטר אותן רטרואקטיבית מהחובה להשיב את הכספים    בג"צ ביטל את החוק בהיותו פוגע בשוויון הסיכויים של המפלגות השונות להיבחר, וזאת בניגוד לסעיף 4 לחוק יסוד הכנסת
רשימות נוספות
מילים יפות אבל חסרות אפשרות מימוש  /  שלמה בן אליהו
הדור הבדואי הצעיר מתחנך להתעלמות מדרישות המדינה  /  גלעד אלטמן ; עדי ארבל
מוכרים את המדינה  /  ח"כ שלי יחימוביץ'
כל הזכויות שמורות
מו"ל ועורך ראשי: יואב יצחק
עיתונות זהב בע"מ New@News1.co.il