כיצד טיפל צבי בר בעסקות המקורבים

בית ליראור הוקם בעסקת קומבינציה על קרקע של עיריית רמת גן. הנכס תוכנן כמבנה משרדים בן ארבע קומות. מתחת לאף של העיריה ביצע הקבלן עבירות בנייה בהיקף אדיר, פשט את הרגל ונכנס לכלא. עקב חריגות הבנייה יש כיום בבניין עשר קומות ולאחר שנעשו בו שיפוצים, עיריית רמת גן החליטה להעביר אליו את המכללה האקדמית למשפטים - מכללה בבעלות פרטית הפועלת בחסות עיריית רמת גן. לאחר שנודע הדבר, שלח מהנדס בית ליראור, אביהו בן-חורין, אזהרה חמורה למהנדס העיריה לפיה יסודות הבניין "לא תוכננו לשאת את העומס של עשר קומות" ובוודאי לא עומס של מכללה "עם עומס של 500 ק"ג ויברציות". מהנדס העיריה ענה שבבניין נעשו חיזוקים מתאימים ובכל מקרה, חוזק הבניין ייבדק שוב בעת מתן היתר בנייה חדש. אלא שהיתר כזה לא ניתן ולפי ההיתר הקיים, צריך להרוס בבית ליראור את חריגות הבנייה ובהן שתי קומות שלמות, על-מנת שניתן יהיה להוציא טופס אכלוס כשר וחוקי. מגישי העתירה נגד האכלוס, טוענים שחריגות הבנייה חוסמות את הגישה לחלקת אדמה השייכת להם, והזהירו מצדם שעד שלא ייהרסו חריגות הבנייה בבית ליראור "כל הוצאת היתר לגביו היא בבחינת חריגה מסמכות ובטלה בעיקרה". חריגות הבנייה אושרו על-ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בניגוד לפסיקת בג"צ, לפיה יש "להעביר מסר לציבור שעבריינות בנייה איננה משתלמת וכי לא יינתן לה הכשר בדיעבד, וזאת גם אם הוועדות המקומיות, או נציגי העיריה שיתפו פעולה עם עבריינות זו". ועדת המשנה לעניינים תכנוניים במשרד הפנים, בראשות שמאי אסיף, גם היא סירבה בתחילה לאשר את החריגות "משיקולים של אי עידוד עבריינות", אחר-כך חזרה בה אבל הציבה תנאים נוספים לאישור החריגות. מגישי העתירה הודיעו כי אם החריגות יאושרו - הם יבקשו את התערבות בית המשפט לביטולן.

המרוויח העיקרי מבית ליראור ומעבירות הבנייה שבו, הוא לא הציבור הרמת גני, אלא חברה פרטית, פנמית למחצה - בלנטפורט - בניהולו של המאכער והיזם המקורב לצבי בר, שאול לגזיאל, המחזיק חלק ממניות החברה. בלנטפורט קנתה מבנק הפועלים את בית ליראור לפני כשנתיים במחיר מוזל של 18 מיליון שקל, עקב חריגות הבנייה שנעשו בו. בנוסף, קיבלה החברה מעיריית רמת גן, ללא תמורה וללא מכרז, 20% מזכויותיה בבית ליראור. הבניין כאמור הוקם על מגרש עירוני ובעסקת הקומבינציה המקורית קיבלה העיריה 45% מהבניין. לאחר שבלנטפורט רכשה מהבנק את חלקו של הקבלן, הסכימה העיריה להפחית את חלקה ל25% מהבניין. כמו כן התחייבה העיריה להשתתף בשיפוץ הבניין לפי חלקה, לפעול ל"הכשרת" עבירות הבנייה שנעשו בו ולמציאת שוכר לבניין. השוכרת, שהיא המכללה האקדמית למשפטים, תשלם דמי שכירות שנתיים של 800 אלף דולר, ש-75% מהם ייכנסו לחשבונות חברת בלנטפורט של לגזיאל.

שאול לגזיאל הציע את עצמו כמאכער סמוך לבחירתו של צבי בר לראשות העיריה. בשנת 1990 לאחר שחברת "פנינת העיר" רכשה את זכויות החכירה של משפחת הורוביץ במתחם "המחלבות המאוחדות", הוא הציע את שרותיו בקידום פרויקט הנדל"ן שאמור היה לקום במתחם. במסמך המתפרסם כאן לראשונה - שלא מותר הרבה ספקות ביחס לאופי קשריו של לגזיאל עם בכירי העיריה - כתב לגזיאל ל"פנינת העיר": "בהמשך למגעים שהתקיימו בינינו ובהמשך למו"מ שהתקיים בינינו הריני להעלות על כתב את הצעתי להעניק לחברתכם שירותים בייזום הפרויקט וקידומו, קידום אינטרסים של חברתכם בפרויקט וניהול משא-ומתן עם עיריית רמת גן". בהמשך מנה לגזיאל את התחייבויותיו "לפעול לקידום ההתקשרות בין חברתכם לבין עיריית רמת גן בעסקת אחוזים על חלקה של עיריית רמת גן בזכות הבעלות על הנכס (75%). בנוסף אפעל לקידום אישורו של תכנון מחדש של החלקות הנ"ל וכן לקביעת ואישור ת.ב.ע חדשה שתחול על הנכס בהתאם להנחיות ותיכנון חברתכם אשר במסגרתה תתאפשר הקמת הפרויקט בהתאם לתוכניות חברתכם, ולרבות מתן היתר בנייה בפועל. כמו כן אפעל לכך שפיתוח כל השטחים הציבוריים שבסביבת הנכס לרבות מעברים ודרכי מעבר עיליים או תת-קרקעיים יבוצעו על-ידי עיריית רמת גן ועל חשבונה, ואילו חברתכם תישא בעלות הפיתוח הצמוד אשר ישרת את הבניינים שבפרויקט בתוך גבולות הנכס בלבד. אני מתחייב לפעול לשם כך שבגין הפרויקט שייבנה במסגרת עסקת האחוזים עם העיריה (דהיינו לגבי 75% מכלל הנכס) כולל החלק שתקבל חברתכם במקרקעין מעסקת האחוזים, לא יחול כל היטל השבחה". בסיום מכתבו כתב לגזיאל: "בתמורה לפעילותי המצטברת הנ"ל אקבל מחברתכם תשלום בכפוף לתוצאות פעולותי ואם לא יתקיים תנאי מתנאים אלה, לא אהיה זכאי לתמורה כלשהי בגין פעולותי".

זמן קצר לאחר ש"פנינת העיר" דחתה את לגזיאל כמאכער, היא פגשה אותו שוב, והפעם כנציג של חברה פנמית - סייפוויז. החברה קנתה את זכויות החכירה של מסגריית קובלסקי במגרש של 501 מ"ר בבעלות העיריה, בשולי "המחלבות המאוחדות" ולאחר מכן, החליט צבי בר להעניק לה 15% מתוך 75% זכויות העיריה במתחם. כאסמכתא שימשה הערכת שמאי העיריה יצחק זך, שהפך תוך זמן קצר לשותפו של לגזיאל. ממסמך ההערכה של זך, שגם הוא מתפרסם כאן לראשונה, עולה כי הוא 'העמיס' על זכויות מסגריית קובלסקי שעמדו לפקוע, זכויות נוספות שלא עוגנו בשום חוזה, על שטחים בלתי מוגדרים, של בעלי שמות דומים - קובלובסקי וקוסלובסקי - וזה הצדיק להערכתו, הכרה בבעלי מסגריית קובלסקי ובחברת סייפוויז שרכשה את זכויותיהם, כבעלי 14.2% מזכויות העיריה במתחם "המחלבות המאוחדות". צבי בר קיבל את ההערכה, וכתוצאה מכך חולקו זכויות "המחלבות המאוחדות" מחדש: 60% לעיריית רמת גן, 15% לסייפוייז הפנמית ו-25% לפנינת העיר. שווי הזכויות שקיבלה סייפוייז מהעיריה ללא תמורה הוערך בכ-20 מיליון שקל. אנשי"פנינת העיר" פתחו במאבק משפטי שהסתיים ב-1998. במועד זה, חתם צבי בר על חוזה בו מכרה עיריית רמת גן את מלוא בעלותה על מתחם המחלבות המאוחדות, ללא מכרז במחיר שהוערך כנמוך, 8.5 מיליון דולר, לשתי החברות יחד: סייפוייז הפנמית המיוצגת על-ידי לגזיאל, ופנינת העיר. העיריה אף חילקה את המתחם חצי-חצי בין שתי החברות והתירה לכל אחת מהן לבנות מגדל של 35 קומות תוך תחייבות לא לגבות היטל השבחה משתיהן. "פנינת העיר" חתמה על התחייבות למשוך את תביעותיה נגד העיריה. לפני כשנה, פעל צבי בר לאישור תב"ע חדשה למתחם המחלבות המאוחדות שבה עיריית רמת גן נרשמה באופן כוזב כבעלים של המתחם, ואילו סייפויז הפנמית, המיוצגת על-ידי לגזיאל ופנינת העיר, נרשמו כחוכרות. על-פי החשד, נועד הדבר לאפשר לרוכשות האמיתיות להנות מהקלות במיסוי.

לגזיאל קיבל מעיריית רמת גן ומהעומד בראשה הטבות מפליגות בבניינים נוספים. כך למשל, בשנת 2004 אישרה הוועדה לתכנון ובנייה ברמת גן בראשות צבי בר, תב"ע להקמת מגדל מגורים בן 17-20 קומות במתחם המשתלה. בעלת המתחם היא חברת "בנייני המשתלה" ששאול לגזיאל הוא אחד משותפיה ואף משמש בה כמנהל. ועדת התכנון המקומית בראשותו של צבי בר אישרה לחברה לחפור מרתפים בשטח של כ-400 מ"ר מתחת לכביש ציבורי סמוך, והעיריה החכירה ל"בניני המשתלה" את השטח שמתחת לכביש בסכום סמלי של שקל אחד לשנה. קודם לכן, בשנת 2002, אישרה העיריה לחברת "מגדלי התמרים", ששאול לגזיאל הוא אחד משותפיה ואף משמש בה כמנהל, להרוס במגרש שרכשה ברחוב בן-גוריון, מבנים ששימשו את קופת חולים כללית כמחסנים לאחסון חומרי חבישה, ציוד משקי וציוד עזר לבתי חולים. צו ההריסה הוצא על-ידי העיריה למרות שקופת חולים היתה דיירת מוגנת במגרש ולפני שחברת "מגדלי התמרים" של לגזיאל הגיעה להסכם עמה. התב"ע של "מגדל התמרים" אושרה על-ידי הוועדה המקומית בראשות צבי בר, למרות שהבניין עומד בתוואי הרכבת הקלה.

הקרבה בין לגזיאל לצבי בר מחוזקת באנשי קשר נוספים. השמאי העירוני לשעבר יצחק זך, שהיה איש אמונו של בר, הפך כאמור לשותפו של לגזיאל בעסקת מקרקעין באבן יהודה שבה היה שותף גם מאיר ניסים (ג'ימי), בעבר היועץ האורבני של בר ואחד האנשים שנחשבו במקורבים אליו ביותר. ניסים הועסק על-ידי בר למרות שהורשע בעבירות על חוקי מטבע חוץ ונדון לקנס כספי ולארבעה חודשי מאסר על תנאי. לימים הוא הוכרח לעזוב את תפקידו בעיריה ועזב גם את הארץ. בעלי חברת סייפוויז הפנמית אותה מייצג לגזיאל ב"מחלבות המאוחדות" הם לדבריו בני משפחת חג'ג' מאיטליה הנחשבים גם הם מקורבים לבר. משפחת ארביב, המחזיקה לדברי לגזיאל במחצית מניות חברת בלנטפורט שבית ליראור הוא בבעלותה, נחשבים גם הם כמקורבים לבר. השמאי מטעם עיריית רמת גן בבית ליראור הוא אפרים מרגלית, שמאי מטעם "שרונים" הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה שבתחומיה אדמותיו הפרטיות של צבי בר בכפר יונה וגם עסקת המקרקעין של מקורביו באבן יהודה.

• משרד הפנים - בבית ליראור "נעשו חיזוקים מתאימים" וכי "קיים אישור של מהנדס כי המבנה יעמוד בעומס הנדרש ובהתאם לשימושים המוצעים בתוכנית". עם זאת נמסר, כי "יש התחייבות של עיריית רמת גן להריסת המרתפים לעת הקמת הרכבת הקלה". משרד הפנים נמנע מלענות על השאלה כיצד אישר ב-2005 את התב"ע במחלבות המאוחדות שבה העיריה מופיעה כבעלת הנכס לאחר שכבר ב-1998 אישר את מכירת הנכס ל"פנינת העיר" ולסייפוייז.

• עיריית רמת גן - דובר העיריה טוען כי קשרי ראש העיריה צבי בר עם שאול לגזיאל הם "כמו טיב קשריו עם כל היזמים שבונים בעיר". הדובר מכחיש כי חברת סייפוייז קיבלה מהעיריה זכויות מפליגות במתחם המחלבות המאוחדות. לדבריו, החברה "לא קיבלה אפילו גרם אחד של זכויות מפליגות אלא על-פי חלקה בקרקע ולפי תוכניות החלוקה".

הדובר, בניגוד למה שנכתב בחוזה, מכחיש כי העיריה התחייבה להעניק פטור מהיטל השבחה לחברת סייפוויז ולפנינת העיר בפרויקט המחלבות המאוחדות: "מובן מאליו כי בהתאם להוראות החוק לא יינתנו היתרי בנייה עד שישולם מלוא היטל ההשבחה". באשר לבית ליראור טוען הדובר, כי חלקה של העיריה בבניין "לא ירד אפילו באחוז אחד", וכי חלוקת הזכויות בבניין שונתה כבר ב-1998 "אחרי שקבלן בית ליראור רכש חלקת קרקע נוספת צמודה וביקש בצדק לאחד את זכויות 2 המגרשים לבניין אחד במקום 2 בניינים סמוכים" [יצויין, כי בניגוד לדברי הדובר, בהסכם שנחתם ב-1988, לאחר שקבלן בית ליראור צירף לבניין חלקה קטנה שרכש, הוא קיבל מהעיריה הטבות מסוימות, אך לא נכתב שחלקה של העיריה יופחת ל-25%, א.פ].

• שאול לגזיאל טוען - בעלי סיייפוייז הם משקיעים יהודים מאיטליה: משפ' חג'ג', ואילו החברה הפנמית המחזיקה במחצית מניות בלנטפורט היא משפחת ארביב, משקיעים יהודים מאנגליה. באשר להצעתו לשמש כמאכער לפנינת העיר במתחם "המחלבות המאוחדות" הגיב לגזיאל "אין לי קשר מסחרי עם פנינת העיר בע"מ".

• המכללה האקדמית - "המכללה האקדמית למשפטים ברמת גן עמדה לאורך כל תקופת ההכנות למעבר למשכנה החדש בקשר עם עיריית רמת גן. העיריה היא זו שלשמחתנו אפשרה את המעבר, על-פי כל ההיתרים. כל הפעולות לביסוס הבניין, יסודותיו, ריצפותיו וקירותיו נעשו על דעת יועץ קונסטרוקציה מקצועי ובאישורו, בתיאום עם העיריה ובאישור אגף ההנדסה, באחריות מקצועית ובטיחותית מלאה, כאשר המכללה נושאת בעלות התאמת המבנה, ביסוסו והשלמתו. המבנה ועבודות התאמתו קיבלו את כל האישורים הנדרשים עפ"י החוק".