איך "הצליחה" דורי בניה, אחת מחברות הנדל"ן והבניה הגדולות בישראל, להפסיד אשתקד - כפי שפורסם השבוע 479 מיליון שקל? ההפסדים זעזעו את החברה, הביאו להתפטרות בכירים, אילצו את החברה-האם גזית-גלוב להזרים לחברה מאות מיליוני שקלים, וגרמו לתדהמה בענף הנדל"ן. ראשי החברה מינו ב-22 בספטמבר אשתקד את רואה החשבון מיכאל ארד לבדוק מה אירע. עתה הגיש דוח בן 32 עמודים, החושף את האמת.
דוח ארד רצוף נתונים וממצאים חמורים על דיווחים לא נכונים, על הכנסות שלא היו ועל חיסכון מדומה שלא היה בהוצאות. חשוב, שכל מנהל ויזם עסקי יקרא את הדוח וילמד ממנו: לא לשגות באשליות, לא להסתכסך ללא צורך עם קבלני משנה, לא להמציא הכנסות ולא להעלים עין מהוצאות, כי סופה של האמת להתגלות.
ארד נעזר בצוות מומחים, ובהם רואה החשבון שמעון הייבלום, שהיה בעבר מנכ"ל סולל בונה, בד"ר הדס גלנדר, העומדת בראש החוג לחשבונאות במכללה למינהל (מסלול אקדמי) ובעוד שני רואי החשבון וארבעה עורכי דין. הוא עיין במסמכים ובפרוטוקולים פנימיים, ראיין בכירים בעבר ובהווה. ארד מצליח, ככל הנראה, להציג תמונה מלאה של האסון העסקי והפיננסי הזה של חברת נדל"ן מובילה.
החברה לא שילמה, הקבלנים עזבו הבעיה שגרמה להפסדים הגדולים ביותר היה מוסר תשלומים ירוד. דורי פיגרה בתשלומים לקבלני משנה ולספקים. כתוצאה מכך, פרשו חלק מקבלני המשנה, ואחרים האטו את קצב העבודה. מנהלי הפרויקטים חששו מפיגור במסירת בנייני המגורים למזמינים. לכן שכרו וע פועלי בניין על בסיס יומי, יקר מאוד. התוצאה - הוצאה לא מתוכננת של 100 מיליון שקל ויותר(!) כמעט 25% מכלל ההפסדים.
בעיה גדולה שנייה הייתה מה שקרוי "יעדי חסכון". מנהלי פרויקטים, או אף בכירים יותר בחברה, סימנו 14 פרויקטים של בנייה למגורים, והחליטו שאפשר לחסוך 64 מיליון שקל בהוצאות הבנייה. הם רשמו חיסכון זה, לאחר תחילת הבנייה, בתור "רווח" כביכול. בחלק מהבניינים, היה ידוע כבר בעת הרישום, שהטענה שיחסכו בהוצאות איננה ריאלית. בבניינים אחרים, ספק אם הושג חסכון . כשגילתה ההנהלה את התרגיל, הורתה למנהלי הפרויקטים להפסיק את הנוהג. ארד חישב ומצא, שהחברה רשמה בדרך זו "הקטנת הוצאות" של 64 מיליוני שקלים, שלא היו ולא נבראו!
העלימו הפרשות של עשרות מיליונים לבדק נושא מרכזי שלישי היה הסתרת הפרשות לבדק. חוק המכר קובע, שהקבלן חייב באחריות ותיקונים לבניינים ולדירות במשך שנים, מתום הבנייה. הנהלת דורי החליטה להפריש לכיסוי הוצאות הבדק 1.5% לשנה מהיקף החוזים. ב-2016 הפרישו 16 מיליון שקל, וב-2013 הפרישו רק 11 מיליון שקל. בדיקת ארד גילתה, שלמעשה נעשו הרשות גדולות פי כמה, 45 מיליון שקל (לא ברור אם לשנה או לתקופה). החברה הסתירה הוצאות בדק ב-30 מיליון שקל לפחות, ועתה נחשפו והן מהוות חלק מההפסדים.
שלושת הנושאים הללו מסבירים 200 מיליון שקל ויותר מההפסד הכולל. יתר ההפסדים מפוזרים במעשים ומחדלים שונים. תחילה, שלוש דוגמאות בולטות להקטנה מלאכותית של ההוצאות:
לא רשמו קנסות וחלק מהוצאות הבנייה - דחו רישום הוצאות - בבניין מסוים היה צורך לתקן שלד ומעליות, בהוצאה של 16 מיליון שקל. במקום לרשום הוצאה זו באופן מיידי, כנדרש בכללי החשבונאות, פיזרו אותה לאורך 14 עד 22 חודשים. כך הסתירו הפסד של 15 מיליון שקל;
- התעלמו מגידול הוצאות - בפרויקטים שונים היו הוצאות הבנייה גבוהות מהתקציב. החברה לא רשמה את ההוצאות הנוספות, אולי משום שהיו מנהלים שחשבו, שמה שלא רושמים לא קיים...
- הסתירו קנסות פיגורים - החברה מסרה ליזמים בנייני ומגדלי מגורים בפיגור, ופסגה קנסות. במקרה אחד, לדוגמה, ספגה קנס של 6.7 מיליון שקל. מה עשו המנהלים? התעלמו מהקנס ולא רשמו אותו!
