ששת החלוצים של "מחיר מטרה"

הזוכה הגדול ביותר הוא חברת פרשקובסקי השקעות, שתרכוש מגרש לבניית 422 דירות, ומתוכן 253 דירות זולות במסגרת "מחיר מטרה". המנכ"ל יוסי פרשקובסקי (בנו של הבעלים ויו"ר ארנון פרשקובסקי) ניצח על הכנת המכרז והגשת ההצעה. הודעת הזכייה הגיעה (יום ד', 20.5.15) למשנה למנכ"ל חיים קראדי ולסגן המנכ"ל מרדכי נחמיאס. יוסי עצמו נמצא בארה"ב, והם מיהרו לטלפן אליו ולהודיעו. במכרז זה קרה דבר חריג: כל הזוכים הציעו, כפי שאפשר היה לצפות, מחיר נמוך בעד המגרש, הרבה פחות מהערכת השמאי הממשלתי. פרשקובסקי היה היחיד שהציע מחיר גבוה פי שלושה - 23.6 מיליון שקל, לעומת שומה של 7.25 מיליון שקל. הייתה אפילו הצעה גבוהה יותר, ועל כך בהמשך. נראה, שהחברה מעריכה שזהו מגרש טוב מאוד, ששוויו הרבה יותר מהערכת השמאי. פרשקובסקי, כמו כל הזוכים, משלמת גם הוצאות פיתוח, שהן במכרזים אלו עיקר התשלום - 91.5 מיליון שקל במקרה של חברה זו. היא תבנה 253 דירות למכירה בזול, ו-169 דירות למכירה רגילה. הוצאות הפיתוח נעות, בכל עסקה, בין 3,000 ל-3,500 שקל למ"ר. כלומר, כ-250 אלף שקל לדירה בת 80 מ"ר. התשלום בעד המגרש עצמו זניח, חוץ מהמקרה של פרשקובסקי. חברה זו היא גם היחידה לפי שעה, שחשפה את תנאי התשלום, הזהים לכל הזוכים. דוגמה בולטת: הוצאות הפיתוח צמודות למדד תשומות הבנייה לאוקטובר 2014. יש לשלם 15% מהסכום בתוך 50 יום מהזכייה, ואת היתרה בתוך 170 יום. החברה מתכננת לממן את הבנייה משילוב הון עצמי וממימון בנקאי.

היזם הוותיק יגאל דמרי זכה במגרש השני בגודלו, לבניית 341 דירות, ומתוכן 205 דירות מוזלות. הוא גם יוכל לבנות מרכז מסחרי קטן. דמרי ישלם 88.6 מיליון שקל, כולל הוצאות פיתוח. המחיר שישלם בעד המגרש עצמו הוא רק 1.8 מיליון שקל, לעומת שומה של 11.1 מיליון שקל. דמרי בונה זה שנים רבות באזור הדרום והנגב, ובשנים האחרונות החל לבנות גם במרכז הארץ, נתניה לדוגמה. הפרויקט בראש העין מבסס את אחיזתו בבנייה למגורים באזורי הביקוש העיקריים. לכן, בניית מאות הדירות בראש העין חשובה מאוד לו ולחברה. מעניין לציין, שחברת דמרי הרשומה בבורסה עדיין לא הודיעה רשמית על הזכייה.

זוג הקבלנים הוותיקים כבר מכירים את ראש העין. כי הם בונים מאות דירות יוקרה בשכונה החדשה, פסגת אפק. הפעם זה יהיה סיפור אחר, כי, כמו כל הזוכים האחרים, יהיה עליהם לבנות לפי אמות מידה קבועות מראש של משרד הבינוי, הפרושות על פני חוברת שלמה. עבורם זו אינה בעיה, כי הם בונים טוב. אלא שבמקרה זה עליהם למכור בזול, במחירים נמוכים מאלו של פסגת אפק. לוי יקנו מגרש ל-326 דירות, מתוכן 196 במחיר מטרה. הם ישלמו בדיוק כמו דמרי, 88.6 מיליון שקל.

אורתם-מליבו, שתקנה מהרשות מגרש ל-276 דירות, ומהן 166 במחיר מטרה, היא תשלם 77.7 מיליון שקל, כולל פיתוח. אורתם-מליבו היא חברה קבלנית טובה וותיקה, בבעלות מהנדס הבניין הוותיק אמיר נחום. לפני כשנה וחצי קרה לה תקר: מרפסת נפלה מבניין שבנתה כקבלנית בעבור גינדי השקעות בחדרה. היה חשש שהמוניטין של החברה ייפגע לזמן מה. אבל החברה התאוששה, והתברר שהשם הטוב נשמר, והיא קיבלה עבודות נוספות. העובדה שאורתם-מליבו תהיה גם היזם וגם הקבלן הראשי, עשויה לעזור בהשגת רווחיות סבירה.

חברת הבנייה הפרטית הוותיקה תדהר, בשליטת אריה בכר וגיל גבע, תקנה מגרש ל-157 דירות, מהן 94 מוזלות. היא תשלם 42.4 מיליון שקל. לאמיתו של דבר, הגישה תדהר את ההצעה הגבוהה ביותר גם למכרז שבו זכתה פרשקובסקי. היא הציעה 3.5 מיליון שקל יותר מפרשקובסקי. מדוע לא זכתה? כי אחד מתנאי המכרז קבע, שכל יזם יכול לזכות רק במגרש אחד, וזאת כדי להבטיח תחרות, הנחוצה לגבי אותו חלק מהדירות שיימכר במכירה חופשית. לרמ"י יש שיטת חישוב מורכבת, הקובעת באיזה מגרש זוכה בעל ההצעה הגבוהה ביותר. מעניין לציין, שתדהר ניסתה לזכות גם במגרש שלישי, זה שיימכר לגיא ודורון לוי. היא לא זכתה, ולו גם משום שהציעה 4 מיליון שקל פחות ממה שהגיעו גיא ודורון לוי.

חברת אדור א.ד. פרויקטים זכתה במגרש הקטן ביותר, המיועד לבניית 63 דירות ושטח מסחרי קטן, מתוכן 38 דירות מוזלות במסגרת מחיר מטרה. החברה נמצאת בשליטת יזם הנדל"ן אביגדור אהרוני. כמו כמעט כל הזוכים האחרים, שילם אהרוני בעד הקרקע הרבה פחות משוויה על-פי השמאי הממשלתי - 2.55 מיליון שקל לעומת שומה של 10.1 מיליון שקל. יחד עם הוצאות פיתוח, ישלם 17.3 מיליון שקל. אביגדור אהרוני ("אדור" הוא קיצור שמו הפרטי) הוא יזם ירושלמי פרטי, יחסית לא-מוכר. לפני 7 שנים תכנן לבנות בניין בן 4 קומות, ובו שלוש דירות יוקרה, על מגרש קטן בשכונה הירושלמית קריית יובל. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה החליטה לדרוש ממנו לבנות 6-5 דירות. אין פרטים לגבי המשך התפתחות הפרויקט.

אין מקום לאופוריה שהביעו אנשי משרד הבינוי, שהם אבות השיטה: המכרז היה לאמיתו של דבר ל-10 מגרשים, ורק שישה נמכרו. שני מגרשים לא נמכרו כי הוגשה רק הצעה אחת (כך קבעו הכללים), ולשניים אחרים לא הוגשה אף הצעה. הדבר הקטין את היקף הפרויקט בכ-450 דירות. למגרשים האחרים הוגשו לא יותר מ-5 הצעות למגרש, לא הרבה לגבי עיר מבוקשת כראש העין. "מחיר מטרה" נמצאת עדיין בחבלי לידה. נצפה לתוצאות המכרז השני מסוג זה במודיעין בחודש הבא.