עסקי הנדל"ן של יונל כהן

כשבועיים לפני יום הולדתו ה-55 (כ"ז סיון, 22.6) חזר יונל כהן וזינק לעסקי ביטוח. האיש, שעד לפני כשנה וחצי היה שכיר, כמנכ"ל קבוצת הביטוח מגדל, חזר ונכנס לענף, הפעם כבעלים. הוא רכש 11% מחברת הביטוח השישית בגודלה בענף, איילון, עם אופציה לרכוש 11% נוספים. ההשקעה הכוללת - 95.7 מיליון שקל. כן מונה כהן ליו"ר חברת הביטוח, הממשיכה להיות בשליטת המייסד, לוי יצחק רחמני, 81. אבל יונל כהן הוא גם יזם נדל"ן, ולא מן הקטנים, כפי שיסופר כאן מייד. השאלה המסקרנת היא, האם יבקש להעביר לאיילון את הידע והניסיון שרכש בתחום זה במגדל ובחברותיו הפרטיות. איילון, יש לדעת, היא שחקן קטן בענף הנדל"ן, לעומת חמש הגדולות (מגדל, כלל, הראל, הפניקס, מנורה). יש לה שישה בנייני מגורים, המושכרים לעולים, וגם חניון. השקעות אחרות - מכרה. כהן, שבשנות כהונתו במגדל קידם עסקות לרכישת נדל"ן במיליארדי שקלים, עשוי להיות האיש שיצעיד את איילון קדימה בתחום זה. יונל כהן הוא בעל 27.5% בבית ההשקעות תמיר-פישמן. בנוסף, נבחר לפני 14 חודש ליו"ר דירקטוריון ביילסול, חברה בשליטת עו"ד שרגא בירן, הקשורה להשקעות נדל"ן. פעילותו העיקרית בתחום זה היא בחברת גיל הזהב, אחת החברות המעניינות בעסקי נדל"ן. החברה היא בעלת שני בתי דיור מוגן ברמה גבוהה, בתל אביב ובהרצליה, ויש לה גם פעילות נדל"ן מסועפת באנגליה.

יו"ר ושותף בחברת ניהול נדל"ן

כהן ובת זוגו, נורית מור, הם בעלי 17.3% מחברת בית הזהב, באמצעות חברת נ.נ.ד.י.מ. ניהול, בבעלותם. הם פעילים בפעילות השוטפת של החברה. יונל מכהן מזה כחצי שנה כיו"ר דירקטוריון "גיל הזהב". נורית ניהלה במשך כשנה וחצי את פעילות השיווק של הבניין בהרצליה. יונל כהן הוא גם בעל 50% מחברת "פסגת הארמון", שהיא, מזה תשע שנים, חברת הניהול של בתי הדיור המוגן. אשתקד קיבלה דמי ניהול של 313 אלף שקל, מזה כ-155 אלף שקל חלקו של יונל. חוזה הניהול מסתיים בעוד כחצי שנה, אך ייתכן מאוד שיוארך. יונל כהן החזיק במניות "בית הזהב", וכן בחלקו בחברת הניהול, בכל ימיו כמנכ"ל מגדל. מעולם, ככל הידוע, לא התעוררה שאלה של ניגוד עניינים.

עסקה עם חברת שלום קופטש

להלן רשימת הנכסים והפעילויות של "בית הזהב":

• בית הזהב בתל אביב, יד אליהו, רחוב משה דיין 66. הבניין הוא בן 13 קומות, ובו 296 דירות קטנות ומגורי קשישים, וכן מחלקה סיעודית בת 36 מיטות. שווי הבניין הוערך באחרונה ב-22 מיליון שקל.

בית הזהב היא בעלת 80% מקומות הדירות של הבניין. היא חתמה לפני שנים על חוזה עם חברת שלום קופטש, שהיא בעלת 20% הנותראם. על-פי החוזה, שוכרת בית הזהב מקופטש את חלקה, בחוזה לזמן ארוך. שלום קופטש היא אחת החברות הקבלניות הוותיקות בענף, נוסדה על-ידי שלום קופטש המנוח, ומנוהלת כיום על-ידי יורשיו. קומת הקרקע המסחרית שייכת לבית הזהב בלבד.

• "בית שבעת הכוכבים", בית דיור מוגן ברמה גבוהה ברחוב הנשיא 138, הרצליה פיתוח. החברה רכשה את הבניין באוגוסט 2012, בכ-40 מיליון שקל. בבנין 102 חדרים, ועוד מחלקה סיעודית בת 36 דירות. שווי הבניין הוערך באחרונה ב-204 מיליון שקל.

שישה בניינים באנגליה

• אנגליה: בית גיל הזהב היא בעלת 50% בחברה מקומית, שבבעלותה חמישה בנייני דיור סיעודי באנגליה, רובם באזור לונדון ואוקספורד. מדובר בבתים קטנים יחסית, ובכולם יחד כ-300 חדרים, בתפוסה הנעה סביב 90%. חברת הנדל"ן הישראלית רבד היא הבעלים של 50% הנותרים בחברה האנגלית.

בנוסף, רכשה השותפות בית הזהב-רבד בניין שישי באנגליה בתחום זה, ובו כ-50 יחידות נוספות, באמצעות שותפות ישראלית ולא דרך החברה האנגלית. שווי חלקה של בית הזהב בבניינים באנגליה הוערך באחרונה בכ-130 מיליון שקל.

• צ'כיה: 2% - בשרשור - בפרויקט בצ'כיה, שלדברי החברה, פעילותה בו אינה בעלת משמעות ביחס לסך עסקי החברה.

• גרמניה: 5% במרכז מסחרי ברטוניה בעיר קלן. לפני כחודש נמכר הנכס.

בית הזהב היא חברה רווחית, שסיימה את הרבעון הראשון של 2015 ברווח כעולל נטו של כ-3.4 מיליון שקל. החברה גובה דמי שכירות מהדיירים, ויש לה הוצאות כמקובל. יש לה גם הכנסות והוצאות מימון.באוגוסט 2014 גייסה 75 מיליון שקל בבורסה, על-ידי הנפקת אגרות חוב.יש לה הון עצמי שלילי, מסיבות חשבונאות. מה יעשה יונל כהן בניסיון, שהוא מביא אתו מפעילות הנדל"ן האמורה לאיילון? וכמובן, איך יפעיל את איילון לרכישת נדל"ן, כמו שעשה במגדל?

איילון מפגרת אחרי חמש הגדולות

איילון מפגרת אחרי "חמש הגדולות" בתחום הנדל"ן. חברות הביטוח למדו כבר לפני שנים, שהן יכולות להשיג תשואה של 7% עד 8% על-ידי רכישת נכסים מניבים בארץ ובחוץ לארץ. יש להן עסקים ורכישות במיליארדי שקלים רבים. אולם איילון מפגרת אחרי גולן. בעבר, היו לחברה שלושה מרכזים מסחריים בקנדה, אך היא מכרה אותם בזה אחר זה. ככל הידוע, אין לחברה כיום עסקי נדל"ן בחוץ לארץ. מה שיש לה היא חברה-בת בשם צבי איל, המנהלת עסקי נדל"ן בהיקף לא גדול בישראל. החברה היא הבעלים של החניון התת-קרקעי בבנין המשרדים "שער העיר" בירושלים. בנוסף, היא בעלת שישה מקבצי דיור, שהם בניינים ובהם דירות המושכרות לעולים -בחיפה, חדרה, פתח תקוה, בת ים, קריית מוצקין וירושלים. העסקה האחרונה בתחום זה נעשתה לפי כשנה, כאשר קבוצת איילון, באמצעות חברת צבי אייל, רכשה מפרטיים את בית מקבצי הדיור "מלון חן" בבית וגן ירושלים, ב-120 מיליון שקל. בבנין זה, למרות שמו, כמעט ואין חדרי מלון, ובעיקר יש בו 144 דירות המושכרות לעולים. האם תהפוך איילון, בתקופת יונל כהן, למשקיע גדול בתחום הנדל"ן? ימים יגידו.